大部分的特色小鎮都在胡扯！
早在兩年前，知名財經作家葉檀就如此吐槽過。
彼時，正值住建部等三部委力推發展特色小鎮伊始，特色小鎮很快以令人始料不及的速度站上了風口，嗅覺敏銳的房企們例如碧桂園、恆大、華夏幸福、華僑城、綠城……紛紛佈局。
兩年來各類小鎮遍佈全國，但項目良莠不齊，如此多的小鎮如何落地，著實面臨市場巨大的拷問；同時在政策的支持下，小鎮的未來仍值得期待。
房地產公司做特色小鎮，基本上失敗的概率是90%。
近日，深圳華僑城文化集團總經理胡梅林在接受“鎂刻地產”記者採訪時表示。
這一數字，或是小鎮佈局者們此前始料未及的。
但即便如此，華僑城依然在特色小鎮項目中豪擲數千億元，並堅定地相信“能掙錢”。
資金不是問題
眾所周知，文旅特色小鎮項目投資大，落地難。據克而瑞實地調研反饋情況來看，部分企業存在藉助特色小鎮名義通過捆綁資源拿地，但獲得土地後，不少項目存在基礎建設、產業培育讓位於地產銷售的現象。
因此，華僑城對文旅小鎮項目動輒上千億的大手筆投資，不免引發業內對其業務及資本面的關注。
作為華僑城集團旗下旅遊與房地產板塊的上市公司，華僑城A今年上半年的旅遊業務營收遠低於房地產業務的營收。
財報數據顯示，華僑城A上半年實現營業收入147.18億元，同比增長6.74%。其中旅遊業務收入同比下降了27.31%至46.75億元，房地產結轉收入則同比增長了39.05%至98.97億元。
華僑城主營業務情況（數據來源：wind）
除此之外，華僑城對資金的需求從其借款金額可探之一二。據華僑城A披露的數據顯示，2018年1-6月，華僑城A累計新增借款金額為287.27億元，已超過2017年前7個月的266.49億元。其中銀行貸款192.56億元，各類債券及非金融企業融資工具94.71億元，期末負債924.73億元。
華僑城短期債券情況（數據來源：wind）（單位：萬元）
半年報數據顯示，期內，華僑城A籌資流入709.93億元，償債支出393.78億元，籌資性現金流淨額同比增長40.56%至296.49億元。期末現金增加140.94億元至416.20億元，一年內到期負債129.79億元，償債壓力不大。但今年上半年，華僑城A資產負債率還是由上年期末的69.89%上升至73.28%。
關於融資渠道，華僑城A方面透露，目前公司主要通過三種方式開展直接融資與再融資：一是通過公司控股股東華僑城集團委託貸款，為公司發展提供資金支持；二是通過發行公司債募集資金；三是通過資產證券化項目融資。
華僑城官網信息顯示，2016年華僑城成立了華僑城資本投資公司，與國家開發銀行、中保投資有限責任公司分別簽訂了1200億元和1000億元戰略合作協議，併入股渤海證券，為集團新戰略落地提供了有力的金融保障。
對此，胡梅林直言：
經過改革開放這麼多年，其實中國不差錢，差好項目。現在金融體系已經很發達，只要你的項目能掙錢，也能夠循環起來。資金不是問題。
至於華僑城文旅項目的資金來源，胡梅林表示主要是集團投資、基金私募以及金融機構投資等。
特色小鎮不是房地產
克而瑞根據公開資料統計，截止2018年7月，克而瑞房企銷售排行榜TOP100中有71家涉足或參與特色小鎮項目，累計涉及項目數量數百個，房企涉足特色小鎮的數量最多，程度最深。但至今似乎並沒有哪家是特別成功的，都在探索中。
數據顯示，房企當下公佈的特色小鎮項目6成為意向投資項目，簽約類約3成，開始動工的部分尚不到5%，從大範圍來看，房企特色小鎮進展尚處於初期。
中國房地產金融聯盟曾把房企轉型特色小鎮的模式分為四種：以碧桂園、時代地產為代表的科技型服務小鎮，以綠城、藍城為代表的農業小鎮、以華僑城為代表的文旅小鎮、以華夏幸福為代表的產業小鎮。
克而瑞發佈的2017年度中國特色小城鎮TOP10
“特色小鎮不像房地產”是胡梅林經常表達的觀點，在他看來，特色小鎮一定要有“特”，要營造一種“生活在別處”的感受，讓大家切換場景，讓消費過程中能夠體驗到不同的文化、不同的消費形態。
住建部公佈數據顯示，特色小鎮概念自誕生到現在，全國特色小鎮一共有403個。《關於開展特色小鎮培育工作的通知》中提出，要在2020年前培育1000個左右各具特色、富有活力的休閒旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。
對此，胡梅林認為，特色小鎮目前談不上盲目擴張發展。“因為中國的小鎮大概有幾萬個，只是被國家確名的目前是幾百個。特色小鎮應該說是百年大計，是中國最後一塊最大的內生性增長內容，整個行業發展很有前景，而且是快速發展。”
不過，針對政策的導向下，眾多房企搶灘佈局特色小鎮的跟風現象。胡梅林提醒稱，雖然整個特色小鎮的大勢是沒問題的，但房地產企業做特色小鎮要考慮週期問題，做特色小鎮是百年思維，是長週期經營、短週期收益，要考慮每天怎麼賺錢；而房地產是賺錢思維，短週期開發、長週期收益，二者剛好是相反的。
記者|董青枝
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