武漢樓市出現一股潮流——
城市中心的房子（大平層）越做越大；
郊區的房子（院墅）越做越小；
你可能疑問，院墅是啥？
這2年，把院子圍合起來，從別墅變院墅，是非常普遍現象。
相比三環內，現在武漢近郊的院墅，面積段反而"平易近人"。
200萬門檻，就能圓夢"農婦，山泉，有點田"。
感謝武漢城（tan）市（da）化（bing），近郊院墅產品，開始具備第一居所特性。
從總價看，他們的客戶，跟3環內買3房+的客戶，基本重疊。
於是，3個月暴銷10億的別墅盤，這都不是事兒。
然而就在短短5年前，近郊別墅，絕對是武漢樓市噩夢。
每一個被公司派去賣別墅的銷售，都是折翼天使。
悽慘程度，可參考當下派去賣寫字樓。
過於"冷高端"的市場定位，讓武漢別墅，一度只剩下"冷"。
"高端"差不多被同步興起的大平層，全部搶走風光。
從冷高端到跟大平層搶人，從別墅到院墅，經歷怎樣的"絕境求生"？
功能創新。
其中，院子是最大創新痛點——釋放客戶被陽臺憋屈的內心。
1
時鐘要撥回到2013年。
那一年，武漢地產圈發生幾件大事。
銷冠首次站上百億大關；
樓面地價第一次突破萬元；
樓市調控持續，市場進入極寒；
還有一件影響深遠，直接改變武漢改善性購房格局——
來勢洶洶的大平層。
當時別稱——平墅。
在此之前，別墅，幾乎是武漢富裕中產階層，終極置業的唯一選擇。
別墅由於過於追求尺度和資源獨享，普遍有點"冷高端"。
但大平層的出現，把別墅的享受尺度，複製到平層空間。
具備別墅不具備的區位+城市資源。
這種產品裹挾巨大的研發創新紅利，對別墅形成碾壓式攻擊。
進而一舉奠定武漢中高端樓盤——"城市+資源"的底層構架。
別墅面對大平層衝擊，毫無還手之力。
2013~2015年，是武漢樓市極寒年代，別墅更是寒風中的"極點"。
那時候，別墅項目1個月有1~2套成交，都要彈冠相慶。
武漢的別墅，面臨兩個選擇。
一個是把"冷高端"走到底，能做單棟過億的別墅；
另一個，徹底下沉目標客群，經濟型別墅誕生。
配套是不可能達到市區大平層的水準，一輩子都不可能。
但感謝城市化，至少讓武漢的近郊不再是"世界的盡頭"。
開發商把絕境求生的寶，押在——門檻更低，功能極致。
更具規劃、產品力、社區全體系意義的低密產品，精準打擊對距離稍不敏感的客戶。
以"第一居所"的姿態，對大平層改善性購房實現"反水"。
2
經濟型院墅把功能做到極致，然後，去跟大平層爭搶改善性客戶。
武漢院墅產品近幾年銷冠——世茂龍灣國風系，功能研發創新，非常典型。
去年，世茂國風首次引入"中式人居"概念，圍合式佈局，再加74平方米麵積段，狠狠在武漢市場"網紅"一把。
今年，3.0版產品再出江湖，又將迭代出何種創新？
很核心一點，釋放客戶被高層陽臺憋屈的內心。
（示意圖）
這個邏輯的內核，改善盤當下最大的營銷痛點——公共空間景觀+社群，把室內空間功能室外化。
曬太陽，喝茶，跟朋友草坪上席地而坐，感受大自然鳥語花香的味道......是非剛需空間和高逼格儀式感嚮往。
國內一位地產廣告大咖，做改善和豪宅盤創意，總是堅持一個排序：院子 > 院子變異>會所>低密景觀>氣場空間。
尤其院墅產品，近幾年同類產品廣告，能秀院子，堅決不秀房子。
不是房子不好，是院子太過有吸引力。
我們總看到XX院子之類的案名，卻極少看到XX房子......
2015年以來，低層高密項目，普遍"將院子圍合起來"，別墅活動空間由單純的室內向室外擴，別墅變院墅。
世茂國風，院子，聯投以及孔雀城，都是如此。
萬晟統計，
圍合式排布容易衝容積率。3層圍合建築容積率可以破1，最高做到1.5左右；
歐式排布3層只能做到0.8~1.2左右；
圍合匹配的風格很多，中式、美式或者歐式，都可以。
中國有四合院，歐美的小鎮，也是圍繞廣場排布建築。
但中式是當下最流行的風格，武漢2/3同類產品，宣稱自己是中式風格。
國風容積率不過0.4，為什麼圍合？
留出更多公共空間，小院和大院打造，營造街巷"江南煙雨"氛圍。
（效果圖）
3
在"冷高端"時代，很多人認為，別墅就是房子夠大、院子夠大，最好能背山面水。
但要跟大平層競爭，繼續如此"高冷"，毫無比較優勢。
控制門檻，然後儘可能私密+功能，最現實選擇。
世茂國風新品的"變"——拋棄簡單複製"呂字形"排布，最終打造"L型"院落。
我們看國風新品的典型戶型圖——
院落面積只是量化指標，他真正迭代創新在於——
戶戶南向庭院
消滅北院，戶戶都有南向庭院
結合武漢本土氣候特徵，這是客戶對院落最執拗的追求；
小獨棟呈現
圍合式院墅，以相對"小獨棟"形態呈現；
和傳統前院後房的別墅相比，合院產品的院落，只有單側會有外部視線干擾，更吻合客戶買院墅產品的心裡需求；
（國風獨院/效果圖）
景觀均好性
院落空間成為家庭活動的重心，所有房間與公共空間都朝向私屬院落佈置，讓院落的景觀實現最大化效用，室內景觀均好性提升。
（左右院/效果圖）
上下院層疊
國風新品另一個功能升級——
90%戶型，自帶大面積露臺，與一樓院落形成呼應，呈現上下院層疊的錯落感。
中式別墅，更強調院落生活，上下生活空間以及獨立露臺的模式，都是不可或缺的元素，讓情景院居更加豐富立體。
除去視覺意義上的意義，上下院落的形成，庭院與露臺呈現內斂、私密、尺度宜人的特質，將空間層次感、領域感展現的淋漓盡致。
（上下院/效果圖）
以建面約130平方米戶型為例，經創意拓展，可實現三層立體院落，享約211平寬綽四房。空間戶型方正舒適，三面庭院包圍，帶來270°美景環繞，細品湖畔園境如畫。
（實景圖）
4
院子這麼重要？
院子對院墅就是這麼重要
很多時候，你單純從院落形態，就能定檔院墅逼格。
傳統呂字形，然後L型迭代，如果某個別墅院落做出U型甚至F型，庭院內嵌入建築，甚至嵌入採光井，那就厲害了，妥妥高級貨。
院落夠大、朝向夠好，建築與院落合二為一，正是客戶選擇低密產品的核心原因。
國風新品，通過L型佈局，讓院落成為平面中心，臨院借景入內，擴展居住層次感。
（效果圖）
當院落空間作為平面中心，公共性功能空間圍環繞展開。
臨院可以借景入內，享受"對影看月，臨窗聽雨"的傳統中式人文居住之意趣。
5
中式別墅住區，鳥瞰整體規劃圖，你會有一個感覺——太密。
但通過綠植搭配，"密不透風、寬能跑馬"正是中式別墅住區，追求的意境。
（效果圖）
國風看上去很密集，但是細微處——互相之間的開門可以很好的錯開，院落的私密感就最好的呈現。
（效果圖）
尤其在公共區域，國風的新品，依然延續非常濃重的江南水鄉景緻。
無論兩側的綠化——
（實景圖）
道路的地面鋪裝——
（效果圖）
包括公共空間疊水、假山以及小品的設計——
（效果圖）
你要願意駐足停留看到的空間無不昭示項目內在氣質的意境。
走在公共區域，無論前方，抬頭或者地下，每一個視野角度，中式滲透到每一個角落裡。
短短的幾百米步行道路，極度統一的對稱性，讓新中式的尊貴感得到徹底滿足。
實際上，我們再回頭看，國風系列產品，作為經濟型院墅產品，他的客戶來源，有相當部分地緣客戶，已經把這裡作為"第一居所"的改善性置業。
部分板塊外客戶，則把國風作為未來養老居所。
國風整個產品打造的思路，就是院墅產品拋棄冷高端的歷程。
空間延伸+院落極致化+濃郁中式氛圍，對40+的改善性客戶，都有很強殺傷力。
高牆深院、雕樑畫棟，我們潛意識便會將其與權、錢、地位聯繫在一起。
那些傳統的青磚瓦黛、飛簷翹角，包括朱門石獅的傳統中式元素，在這個客戶層大受歡迎，本質上售賣的是我們骨血中的理想——桃源避世，或者廟堂高遠。
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