房地產市場是週期性的市場，也被稱為“經濟週期之母”。有人說，中國樓市“三年一漲”，也有人說，每隔三年，就有售樓處被砸。
搶房潮和維權潮輪番上演，見證了樓市的冷暖交替，也見證了，房奴們的人生百態。
01
因為降價狀告售樓處籤“陰陽合同”
前兩天濟南粉絲反映，濟南龍湖天琅因為降價被業主維權。
價格由前期的3#、4#精裝修22000元/㎡降價為5#毛坯17000元/㎡，雖然去掉了精裝修，但是前期龍湖宣傳精裝標準是3500元/㎡，即使扣除了精裝修成本，按照140平的面積，房價也實實在在下降了21萬。
畢竟是20萬以上的損失，前期高價買入精裝房的業主們扎心了。但他們維權的藉口不是降價，而是龍湖天琅通過“陰陽合同”規避政府限價政策。
原來在龍湖前期銷售項目的時候，採取了陰陽合同的形式，雖然項目是2.2萬/㎡的價格，但是裝修合同佔到7000元/㎡。這樣網籤價格就比實際的簽約價格低了。
龍湖天琅當然違反了相關政策。可是，簽訂陰陽合同，綁定裝修費、車位、甚至多交茶水費等等，這些已經是購房者們都知道的“潛規則”，也就是說，當初簽約合同的時候，業主們是默認了的。
雖然貓叔一直是站在弱勢的買房群體一方。但這次貓叔卻要比較公道的說一句，房價上漲的時候，你好我也好，開發商和購房者一起抬轎子，共同享受上漲紅利，但房價下跌的時候，業主揭開發商老底，不承認簽約事實，這並不符合契約精神。
就市場而言，價格波動是合理且正常的，為什麼允許其他商品價格下跌，偏偏房價就不行。市場上每一位交易者，都應當承擔風險成本，願賭服跌。
02
降價潮正在多地上演
濟南並不是個例。之前貓叔就寫過：多地房價正在偷偷下跌！我採訪了200個買房人後終於確定！其中提到，開發商死扛價格，但偷偷調低備案價、具體成交價打折、推出特價房、送車位等活動都是樓市下跌的信號。
當初只是做了趨勢解讀，現在有更多事實佐證。
如果我把濟南龍湖降價的事情，通過標題黨的形式發出來，再加上“腰斬、崩盤、暴跌”一類吸睛的詞，那閱讀量一定比本文高出不少。
非不能也，是不為也。
個例不能代表大盤走勢。龍湖天琅作為濟南第一個天字系列高端改善的樓盤，在16年拿地之際樓板價就達到9872元/平米，當時這個價位已經接近同地段當初的二手房。更何況，濟南人都知道，如今濟南高端改善市場2W以上的價位實在是不好賣。
類似龍湖天琅降價事件，是市場在牛市尾盤留下的“後遺症”。炒股的朋友知道，對於整體性的大牛而言，一般情況是績優藍籌股最先開始啟動上漲，隨著越來越高價格的示範效應，許多先前不被看好的垃圾股，也會成為投資者買入的對象，最後形成股市一片普漲的瘋狂狀態。而這個時候，則預示熊市就要來了。
樓市也是如此，經過一輪大漲，無論是優質的樓盤還是一般的房源，價格都有了拉昇。等市場冷靜下來以後，價格慢慢迴歸價值，漲幅較低的，還會補漲，上漲過高的，就會回落。
龍湖只是根據市場近期的反映，及時做出了調整。我們絕對不能以個別樓盤的降價幅度，對比整個樓市的降價幅度。但也確實看出市場在降溫。
除了濟南，還有很多城市發生開發商降價事件。
去年年底，上海寶山區招商中環華府降價，每平減少了800-5100元不等，引發老業主維權砸售樓處；
今年上半年，北京通州的K2十里春風，位置太偏僻，緊鄰廊坊，去年11月簽約3.4萬跌到了今年的2.4萬，價格下行，去化也不好；
不久，廈門同安汀溪的大唐水雲間，項目的開盤價均價2.4萬/㎡精裝，7月28-29日購房低至1.9w/㎡毛坯……
這些都說明，狂熱的買房情緒正在一點點冷卻，市場進一步迴歸到理性狀態。出現新房降價的城市，至少在未來半年到一年內，房價會比較平穩。
還是那句話，全國樓市都有分化，貓叔沒提及的城市，大家及時觀察開發商動態吧。
03
一手殺二手時期
這一波樓市的市場底，應該會通過“一手殺二手”的形式展現出來。
如果是正常的市場，新房和二手房的客戶是不重合的，同樣的地段和品質下，新房價格都要比二手房價格高。如果沒有ZF的調控干預，新房價格漲幅始終跑在二手前面，然後到高位跌落。但是這種情況下，容易引起一系列的金融風險。
ZF的限價政策，讓新房價格比周邊二手低很多，防止了金融風險的發生，但也坐實了漲幅，本質上，是一種價格保護。所以，我們知道各地出現了一二手價格倒掛的情況，讓新房有了獲利空間。
隨著市場的進一步冷卻，你會慢慢發現，即使是限價的新房，去化率也不那麼高了，還要想辦法打折、降價出售。那麼周邊的二手房為了搶奪房源，勢必也會跟著下跌。
這就是一手殺二手。
老地產人應該還記得08年8月份，市場不景氣的時候，萬科在深圳帶頭推出“一口價”的營銷策略。萬科帶動周邊樓盤相繼推出一系列優惠：送裝修、送家電、打折促銷，推出片區內起價更低的價格等，搶走了很多二手房的客源。
立竿見影的效果是，深圳全市8月份一手房成交上漲，二手房從7月的4000多套下滑到8月的3500多套。
所以，目前一二手房價倒掛的城市，以後會出現的趨勢是二手逐漸下跌向新房看齊。即使新房因為備案價再難下調價格，開發商也會賣力推銷，與二手房搶客源，依然利好買家。
這個時段應該是剛需最值得珍惜的時光。中國樓市歷來牛市長熊市短，買方市場並不好遇到。所以貓叔還是真心建議，能夠利用好這個時機，多去尋找適合的房源，看準時機入場。
為什麼房價回調了，還要鼓勵剛需入場呢。
我只能引用任小米的一段話。國家制度決定了長期房價的走勢，這是市場機制沒有辦法調節的，只有用制度改革去解決。如果制度不變，則房價的趨勢是不會發生變化的。
如果您對賭國運，那我也不知道說什麼了，給您劈個叉吧。
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