申請仲裁請求解除合同只是當事人對爭議解決方式的選擇，這個問題的本質在於商品房預查封后，開發商能否要求解除合同。對此，實踐中法院的態度還是比較確定的，各地法院在合同解除後對預查封房屋的不同處理結果，雖然處理結果各異，但是法院對合同解除的效力均是認可的。
既然如此，為何我們要單獨就開發商通過仲裁的方式解除預查封房屋買賣合同來討論呢？
因為實踐中，個別法院對於相關法律條文的理解存在錯誤或偏差，對仲裁裁決解除預查封房屋買賣合同不予認可。讓我們通過一則案例來具體分析。
案例
2012年，鴻匯公司與蔣某簽訂《商品房買賣合同》，約定鴻匯公司將其開發的某商品房出售給蔣某。蔣某作為借款人與光大銀行訂立《個人貸款合同》，鴻匯公司作為保證人提供階段性保證。鴻匯公司已經辦理了初始登記，該房屋具備過戶條件。
2014年7月16日，法院受理賴某訴蔣某民間借貸糾紛一案，在該案審理期間，法院依據賴某的申請對前述蔣某購買的鴻匯公司開發的商品房予以預查封。蔣某遂停止按揭還款。後法院判決蔣某向賴某支付借款及利息，賴某向法院申請強制執行 上述商品房。
因蔣某未能按時償還銀貸款，光大銀行向法院申請要求蔣某提前償還貸款，並要求鴻匯公司承擔擔保責任。鴻匯公司遂代蔣某償還了銀行借款本息及相關費用。2015年9月22日，鴻匯公司向成都仲裁委員會申請仲裁，成都仲裁委員會最終裁決確認《商品房買賣合同》於裁決生效之日解除。
2015年11月26日，案外人鴻匯公司向法院提出異議，要求解除對被執行人蔣某所購商品房的查封，並停止對該房屋的執行，法院裁定駁回鴻匯公司的異議。鴻匯公司對該裁定不服，故提起案外人執行異議之訴，要求確認房屋歸鴻匯公司所有，並要求法院停止執行並解除預查封措施，生效判決最終駁回了鴻匯公司的全部訴訟請求。
（部分內容有刪減，但不影響案件全貌的展示）
——（2017）川10民終248號
本案的裁判思路
作者認為，本案的裁判思路明顯存在兩個錯誤：
第一，對《民訴法司法解釋》第四百七十九條第一款的理解存在錯誤。
這一條文規定意在限制被執行人通過仲裁程序轉移已被法院採取強制措施控制的財產，進而影響法院的執行。首先，限制的主體是被執行人。而在開發商提起的要求解除合同的仲裁程序中，被執行人是作為被申請人，其沒有主動提起仲裁程序，要想適用本條規定，除非被執行人與開發商惡意串通進行仲裁，但本案並無證據證明存在此情況。其次，本條規定的是“將人民法院查封、扣押、凍結的財產確權或者分割給案外人（在本案中即指開發商鴻匯公司）”， 但是，本案中鴻匯公司已經辦理了初始登記，是預查封商品房的所有權人，其亦未在仲裁請求中提出確權。因此，本案根本不能適用《民訴法司法解釋》第四百七十九條第一款的規定。
第二，法院無權在普通案件中對仲裁裁決的效力作出認定。
根據《仲裁法》及相關司法解釋的相關規定，仲裁裁決書自作出之日起發生法律效力，司法機關僅能依據當事人或者案外人的申請，啟動“撤銷仲裁裁決”（僅限仲裁案件當事人申請）及“不予執行仲裁裁決”的司法審查程序，對仲裁裁決進行審查。本案中，法院通過認定成都仲裁委員會仲裁裁決解除合同無效，從而認定開發商無權解除預查封房屋的買賣合同，實際上是在普通案件中對仲裁裁決進行了司法審查，不符合《仲裁法》及相關司法解釋規定的仲裁裁決司法審查的啟動程序。
本案並非實踐中的普遍案例，但從其裁判思路來看，不管是對法律條文的理解存在偏差也好，還是在普通案件中主動審查仲裁裁決效力也好，作者認為，根源還是在於司法機關對仲裁存在一定程度的偏見。事實上，仲裁作為一種多元化糾紛解方式，已經越來越為當事人所認可；而司法機關對仲裁的偏見也已經越來越淡化。如前所述，法院已經普遍認可開發商依法解除預查封商品房的買賣合同，這其中不乏開發商通過仲裁程序解除合同的情形。
我們相信，對仲裁的偏見終將隨著仲裁機構不斷努力加強自身建設、提高仲裁公信力而消失。閱讀更多 朱儁凱律師 的文章
