文|凱風
多年過後，人們仍會清晰地記起這四年，就像記起20年前的住房市場化改革一樣。
日前，內蒙古呼和浩特發佈公告稱，全面停止房地產去庫存調控措施，由此成為全國第一個告別去庫存的城市。
去庫存結束，意味著刺激政策退出、購房補貼取消、棚改貨幣化放緩，同時以擴大供地為代表的“補庫存”開始，以“堅決遏制房價上漲”為目標的樓市調控加碼。
時光好輪迴。四年前，呼和浩特正是國內首個取消限購的城市，從此為樓市去庫存拉開序幕。
事實上，當前百城庫存規模已經跌回到2012年3月的水平，三四線存銷比更是創下近9年新低。幾乎所有城市都不再存在高庫存問題，部分一二線城市甚至還面臨庫存緊張的局面。結束房地產去庫存，顯然是順理成章之舉。
如今終於有城市打響了第一槍，下一個是誰？
1去庫存的這四年
2014年，樓市從狂熱中冷卻。
在經濟下行壓力陡然加劇之下，土地流拍、業主退房、棄房斷供輪番上演，連行業龍頭萬科都驚呼“樓市即將進入白銀時代”。
然而，樓市還沒涼多久，刺激政策就捲土重來。
打響第一槍的，正是呼和浩特。2014年6月20日，面對樓市下行、庫存高企，呼和浩特率先“取消限購”，開啟樓市去庫存之路。
有城市願當出頭鳥，各大城市也都不不再遮遮掩掩，“取消限購”的大幕由此拉開。到2014年底，在不到半年時間裡，全國47個限購城市，共計42個城市取消限購，還在堅守的只剩下北上廣深及三亞5個城市。
取消限購，並未將樓市從泥潭中拉出，當時除了廈門深圳房價有所復甦之外，其他城市依舊深受高庫存之累。
隨後，真正的大招發出：央行一年5次降準6次降息。貨幣信貸全面寬鬆、馬力全開，房貸按揭利率降到近十年最低位。
貨幣之水的洶湧澎湃，徹底激活市場的投資熱情。
與此同時，各地紛紛出臺樓市刺激政策，發放購房補貼，降低交易契稅，甚至直接鼓勵大學生、農民工入場買房。
俠之大者，為國接盤。
樓市徹底被攪活，以南京、廈門、合肥、蘇州為代表的“樓市四小龍”脫穎而出，在2016年上半年率先開啟上漲之路，其聲勢之浩大，甚至一度超越一線城市。
然而，此時三四線的高庫存問題仍舊相當嚴峻，資金在一二線城市反覆進出，卻不願給三四線城市讓利分毫，去庫存的政策初衷仍未能體現。
於是，2016年末到2017年，棚改貨幣化橫空出世。
央行以PSL向政策性銀行發放貸款，政策性銀行再以棚改專項貸款，支撐三四線城市的棚戶區改造，三四線政府獲得貸款資金之後，從而有錢進行貨幣化安置，拆遷戶拿到現金之後，就有了入場的資本。
大拆大建大補貼，三四線樓市也被徹底激活。
正是依靠棚改，大力佈局三四線的碧桂園，從排名前十的房企中一躍而上，連續超越萬科、恆大，躋身中國房地產一哥。
一二線的庫存去了，三四線的庫存也去了，然而，房價卻出現全線上漲，居民手中的儲備被掏空，消費增速也不斷走低，高房價製造的高泡沫成為不確定的風險。
2漲價去庫存的悖論
這四年的上漲歷程，製造了一個相當令人困惑的悖論：樓市去庫存，為何最終去成了房價暴漲？
一般商品，諸如蘋果，一旦滯銷，唯有降價拋售，方能去掉庫存。但房子不同，越降價越沒有人買，反而價格上漲的勢頭越猛，搶房的情緒就越高漲。
漲價去庫存，這看起來是個悖論，但卻符合中國最基本的政治經濟學，更得到實踐一而再再而三的檢驗。
究其根本，住房不是普通商品，而是兼具消費品、投資品和抵押品三重屬性。正是這三種屬性的相互作用，決定了樓市去庫存只能以漲價為結局。
從消費品的層面看，住房滿足的是居住需求。顯然，租房與購房皆能滿足居住需求。
從投資品的角度看，買漲不買跌是必然的市場鐵律，因為決定其購買慾望的是預期收益。房價一旦下跌，資產價值就隨之下跌，整個市場的投資慾望同樣隨之衰退。
從抵押品的角度來看，房價上漲，房子作為抵押品的價值隨之升高，銀行放貸的意願就隨之增強。房價上漲，就促成房地產與信貸的雙重繁榮，從而帶動金融週期的泡沫化。
所以，房價一旦上漲，就會產生順週期的正反饋效應，反之亦然。
在中國，房產的投資屬性，遠遠大過消費屬性，這就決定了在正常市場裡，房價所擁有的漲跌互現的自動平衡器功能，在我們這裡並不適用。
如果考慮到過去二十年裡房價漲多跌少的現實，我們不難得出一個結論：
樓市去庫存只能、而且、必然等同於漲價去庫存。換句話說，在中國，樓市去庫存，就必然以房價暴漲為結果。
正如很多人說的，漲價去庫存，刷新了宏觀經濟學教科書。
3繁榮過後
在中國長達20年的房地產繁榮週期中，其間有兩次頗具代表性的樓市回調。
一次是2008年，全球金融危機影響之下，樓市由盛轉衰；
另一次是2014年，經濟下行壓力加劇，一二線城市銷售慘淡，三四線城市更是高庫存重壓，債務問題愈發嚴重。
2008年的這場樓市危機，以四萬億大投資而告終，國人開始第一次領略房價暴漲的威力。
2014年的這場樓市危機，則以漲價去庫存而結束，從一二線到三四線，幾乎所有人都被席捲其中。
這兩場房價上漲的共性在於，他們背後都有貨幣之水和政策之手的強力支撐。
不同之處在於，這一次的刺激手段更加直接，影響範圍更加廣泛，對於國民心態的改造也更為深刻，帶來的影響也更為深遠。
也正因此，這一次的樓市調控更為堅決，遏制高房價泡沫的決心更為堅定。
在表態上，前有“堅決遏制房價上漲”，後有“樓市調控不力堅決問責”；
在調控政策上，前有限購限價限貸限售的新常態，後有房地產稅的頭頂之劍；
在治理行動上，前有30城反炒房專項整治，後有熱點城市約談問責制；
在貨幣調控上，前有棚改貨幣化全民收縮，後有貨幣之水禁止流入樓市。
這一切，都可以歸結為一個關鍵詞：冰封。
冰封樓市，不僅可以為化解金融風險提供更廣闊的空間，也能為房地產稅等長效機制的出臺創造基礎，更能在波詭雲譎的國際環境中獲得遊刃有餘的主動權。
停止房地產去庫存，現在看來還只是一地一城的個別行動，但未嘗不是整個樓市巨輪全面轉向的信號。
不要跟大趨勢對著幹，上漲時如此，調整時更是如此。
文：房屋屋
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