文|AI財經社 李介
編|梁夜
8月24日，富力地產發佈了2018上半年的業績。年報顯示，前6個月富力地產完成合同銷售額同比增加47%至570億元人民幣；合同銷售面積440萬平方米，同比增長50%。利潤較去年同期增加64％至人民幣40.8億元。富力地產董事長李思廉曾表示2018年的銷售業績保底1300億，但半年過去，目標只完成43.82%。
受利潤上漲影響，截至27日收盤，富力地產股市大漲12.88%，從開盤價15.50港元上漲至17.00港元。
但仔細閱讀富力地產財報可以發現，收入和利潤上漲的原因之一是港股企業會計制度的變更。財報顯示，以往報告期內企業在交房時才會確認收入，但今年企業按照新實行的香港財務報告準則第15號，將預售但尚未交房的物業確認為收入。
受會計制度變更影響，港股房企核心利潤率均有較大提升。恆大中國日前發佈正面盈利預告稱，截至2018年6月30日，上半年稅後淨利潤較去年同期增長125%以上，核心業務利潤較去年同期增長100%以上。而融創中國也在7月發佈業績預增公告，表示受上半年銷售物業交付面積大幅增長及香港財務報告準則第15號的影響，使得本期收入較去年同期增長超過200%。比較而言，富力64%的增長並不算顯眼。
利潤率下降，經營現金流連續6年為負
確認收入的同時要確認成本，所以從利潤率的角度可以解讀到更多信息。富力地產上半年的銷售淨利率為11.97%，而2017年全年的銷售淨利潤率為36.14%，2017年中期淨利潤率為12.15%，均有所下降。
利潤率的下降主要是因為融資成本的上升，富力地產在財報中稱融資成本增加184%至27.5億元，而2017年上半年則為人民幣9.68億元。平均未償還借款由去年同期的1244億元上漲至1531億元，導致公司的利息開支總額大幅上漲45%。
融資成本上漲的同時，富力地產的現金流狀況也令人堪憂，中報的數據顯示經營現金流為負的83.8億元，連續6個季度經營活動產生的現金流量均為負值。而以年度作為單位來看，富力地產在2012年至2017年的經營活動產生的現金流分別為-24.64億元、-118.62億元、-220.65億元、-3.56億元、-33.38億元，- 72.87億元，連續六年為負。
財報顯示，截至6月30日富力地產的負債總額為2703.16億元，資產負債率再度上升，達到80.43%。負債高企，經營現金流持續為負，富力地產只好加大融資力度。但進入2018年，房企融資渠道縮窄，監管加強，富力地產多次融資，又多次取消。
今年2月9日，富力地產稱，因市場波動較大，取消發行10億元中期票據；5月23日，富力地產再次取消10億元超短融資發行計劃，宣佈另擇時機重新發行；5月29日，上交所發佈信息稱富力地產60億元住房租賃專項公司債項目中止。
雖然發行住房租賃公司債，但富力地產並未涉足長租公寓項目。近日長租公寓成為輿論焦點，在中期業績發佈會的現場，富力地產董事長李思廉表示，房地產是能掙錢的行業，但是能掙錢的都不容易做。長租公寓想要體現出利潤，都不是一件短期的事情。富力地產暫時沒有系統性方案涉足長租領域。
屢戰屢敗的富力並沒有放棄發債，8月20日，上交所披露信息顯示，富力地產擬公開發行130億元規模公司債。目前該申請已獲得上交所受理。該公司債擬全部用於償付以下本公司已發行公司債券於2019年內的到期回售部分。
掉隊的“華南五虎”之首
富力地產1994年成立於廣州，並在2005年7月14日登陸港股市場，成為首家被納入恆生中國企業指數的內地房地產企業。
2007 年富力地產以161億元的銷售額排名全國第4位，僅次於萬科、綠地和中海，規模排名達歷史巔峰，穩居房企第一梯隊。當時，業界把碧桂園、恆大、富力、雅居樂、合生創展稱為“華南五虎”。十年過去，碧桂園和恆大一路高歌猛進，成為房企冠亞軍，而昔日的五虎之首富力地產卻掉隊了。
2017年富力地產銷售額為819億元，排名下降至第21位，10年間銷售額複合增長率僅為15.94%，淡出第一梯隊。
在諸如碧桂園、恆大等競爭對手專注住宅開發，大規模跑馬圈地的時候，富力卻選擇了住宅和商業地產並重的模式，商業和住宅開發比例高達1:1。但商業地產現金迴流緩慢，對於很多房企來講只是作為多元化的副業，住宅開發才是主營業務。隨著富力不斷加碼投資商業地產，銷售規模增速也開始慢慢下降。
此外，富力地產從2004年起開始投資高端酒店，2011-2016年，富力酒店業務營業額佔投資物業營業額的比重均在55%以上。但富力重點打造的酒店業務長期卻長期處於虧損狀態，財報數據顯示，2013年到2017年富力地產酒店虧損金額分別為2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元。
重金投入卻又無法盈利，富力的規模擴張很難不受到酒店業務的拖累。但令業界吃驚的是，現金流已經緊張的富力地產又在2017年收購了萬達旗下77家酒店，加上原本自有的一些高級酒店，現時總共擁有超過100家酒店。
根據年報信息，富力地產酒店業務2018年酒店業務虧損額為0.89億元，連續第6年虧損。
富力地產也在高調進入醫療領域，5月份以5.3億元競得番禺鍾村街4萬平方米的醫療地塊。此前，富力地產還以57億元大手筆收購海航資產。不過，在中期發佈會上，董事長李思廉表示短期內不會再購買海航項目。
在業界對於富力四處收購的質疑中，富力地產“重啟規模躍進”，提出2018年1300億銷售目標，2020年衝擊3000億。揹負資金壓力的富力想要重回昔日的第一梯隊，還面臨很多挑戰。
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