“月入三四千，在张家口都算得上高收入。原来攒的那点钱，现在连首付都不够。”从张家口市区去往万全区的路上，健谈的老张颇为无奈地向中国房地产报记者吐槽，这两年张家口的物价还好，基础设施建设和产业发展也不错，但房价真是蹭蹭地往上升。过段时间儿子要结婚，婚房还没有着落。
受2022年冬奥会和交通利好影响，张家口两年来房价从千元上涨至万元，个别区县甚至直逼两万元。虽然在去年下半年逐步恢复平稳，但房价依旧居高不下，保持着稳中有涨的态势。
统计资料显示，2017年，在河北省各市房价排名中，张家口位列第四，其年平均工资却以30477元垫底。对此，有网友调侃：“工资和房价，一直是张家口人民最扎心的两个话题。”
回归理性 房价稳中微涨
记者街头采访发现，同其他三四线城市相比，这里的人们对房地产格外关心。
按照张家口市住建局对记者的回复，截至目前，张家口实施限购的县区达到了5个，外来购房者基本不存在投资炒房现象。限购政策实施后，对房地产市场产生了明显的抑制作用，新建商品住宅销量明显下降，供需结构基本合理。今年以来，张家口新建商品房住宅成交面积145.28万平方米，同比下降22.8%；二手房住宅成交面积51.27万平方米，同比下降25.2%。
张家口数据监控中心统计数据显示，今年上半年，张家口楼市热度有所下降，但房价同比仍上涨14.1%。同时，为了备战“金九银十”，各项目正在积极拿证，加推新房源。
7月，张家口楼市出现转折点，来电量、商品房备案量和楼盘关注度大增。房价涨幅环比略有下跌，但整体房价仍走上坡路。
张家口数据监控中心的另一组数据显示，2015年张家口热点县区房价均值5200元/平方米，2016年均值6670元/平方米，2017年均值10480元/平方米，2018年上半年均值11165元/平方米。
值得注意的是，二手房价格同样占据高位。据统计，2018年6月张家口二手房房价均值10259元/平方米，市区均值11325元/平方米，县区9194元/平方米。7月房价整体均值10307元/平方米，市区11265元/平方米，热点县区房价均值9348元/平方米。7月张家口二手房房价环比增0.47%，市区环比跌0.53%，县区环比增1.7%。
刚需与投资 区域特征明显
冬奥会和交通利好的双重加持下，2015年下半年和2016年下半年，张家口楼市出现两次集中投资热潮。有当地分析人士向记者表示，在张家口置业的人群中，投资人群占比约30%，更多的还是本地刚需。按区域来说，市区以返乡置业和改善型为主，周边区县以本地刚需为主，投资客则主要集中在下花园区、怀来县和崇礼区。
“在北京工作这几年，存了点钱，但是没有北京户口，也买不起北京的房子。老家房价没涨的时候没来得及买房子，现在赶个末班车。”刚刚在张家口市区购置一套房产的李大哥告诉记者，市区发展得相对较好，他在北京的老乡，有条件的基本都早早的在市区买了房。
老张以及记者随机采访的几个本地刚需购房者则表示，房价和收入差距大，如果一定要买房子，只能考虑房价相对较低的周边区县，或者租房子。
有接近开发商的人士告诉记者，目前，张家口楼市热度虽有所降低，但投资客依然很多。崇礼、宣化、怀来的开发商，每周末都会在北京等地组织看房者乘坐大巴车前往张家口看房。例如崇礼区不限购的40年文旅项目，销售情况还比较乐观。
据崇礼翠云山奥雪小镇的一位销售人员透露，崇礼景区配套项目不限购实际上是打了政策的擦边球。未来从西直门到崇礼不到1小时的高铁车程，加之冬奥会利好，让很多人心动。以该项目为例，一期售价约21000~22000元/平方米，即将开盘的二期，每平方米的备案价上涨了5000元。购房者则以北京人为主，占比近90%。
棚改任务重 安置问题待解
除了高房价，另一个值得注意的问题便是张家口的棚户区改造。
“张家口棚改面积大，涉及范围广，拆迁及后续安置难度大。部分被征房屋拒不搬迁造成恶劣影响的，已经实施司法强拆。”一位参与张家口棚户区改造的工作人员向记者表示，棚改拆迁后，很多原住居民在住房方面面临着两个问题，一是拆迁款较低，短期内买不起新房。以万全区为例，拆迁款中要回迁指标为4300元/平方米，回迁房首付为50%。不要回迁指标的为4950元/平方米。二是部分回迁房建设周期较长，有居民担心不能按期交房。
值得注意的是，据其透露，同样以万全区为例，按照上述标准来计算，拆迁款一般为40万~50万元，拆迁款到账时间普遍晚于约定的一个月，多数是半年之后才给。
张家口房天下数据监控中心的数据显示，今年6月和7月，万全区均价为7411元，远远超出拆迁款和该地区的工资水平。
不过，按照记者走访所获得的信息来看，由于各区县政策有所差异，拆迁款也各不相同。例如张家口市区，拆迁款同房价基本持平，而周边部分村镇则同万全区情况类似。
无论是购买普通住宅还是回迁房，动辄几十万的房款依旧让刚需购房人倍感压力。
“按现在的市场状况来说，库存相对来说比较少，应该适当地增加供应来去缓解一下供需紧张的问题。”同策研究院首席分析师张宏伟向记者表示。
张家口市住建局称：“省下达我市的棚户区改造任务，我市都能按照时间节点，高标准完成。今年省下达的棚户区改造开工12000套，已提前超额完成。推进过程中存在的难点问题，同其他城市一样主要还是拆迁难。”
楼市稳健看产业
房价居高不下是事实，但是据了解，目前已经有开发商推出了高首付或全款购房可享受房价打折。例如上述的崇礼翠云山奥雪小镇，打折后可以省下几万元的购房款。
“开发商对于房价十分敏感，希望对外释放的是房价上涨信号，以吸引投资。”有业内人士指出。表面看是涨价了，但随着投资热度的下降，实际上房价已经有下行迹象了。
张宏伟认为：“在严格的政策监管和限价的背景下，开发商资金面压力开始加大，采取提高首付、购房优惠等措施，以价换量，更多的是为了加快回款速度，提高回款比例。变相降低了融资成本。”
“冬奥会利好引发张家口滋生房价泡沫，但是随着限购的执行，购房需求有所回落，张家口的房价已经回归理性。”和硕机构首席分析师郭毅向记者表示，如果没有文旅产业做支撑，只是依托冬奥会的概念，张家口很难实现楼市的稳定发展。目前来看，张家口更应该夯实产业基础。
郭毅说，从区域发展来看，受益于冬奥会的利好，张家口的基础设施将有质的飞跃。京张高铁等交通利好，会使张家口获得交通大发展的机遇。基于冬奥会的契机，从张家口的城市价值来看，未来肯定会呈现长期增长的趋势。吸取了此前国内举办国际赛事的经验和教训，运用前置运营等思路去做区域的规划和发展，张家口的发展将取得长足的进步。
同时，张宏伟还向记者表示：“包括张家口在内的整个环京市场，目前还处于回调期，调控的比较严格。整个市场短期内下行压力比较大。”
郭毅则认为：“冬奥之后，包括场馆、文旅资源等在内的整个区域的运营，都能有一个很好的发展。搭载在这样的城市发展价值上，房地产市场的后劲儿才能够凸显出来。从楼市上来看，长期是没有什么问题的，但是短期因为房价的过快上涨，整个房价趋于理性和稳健是需要一个过程的，这对于张家口楼市，以及京北楼市的发展是一个好现象。”
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