8月28日下午，佳兆業集團（01638.HK）在香港舉辦業績會，公佈其2018年上半年業績。佳兆業集團控股有限公司主席兼執行董事郭英成先生、高級顧問譚禮寧先生、獨立非執行董事饒永先生、執行董事兼行政總裁麥帆先生、首席財務官劉富強先生及財務部總經理吳建新先生等出席。
一、業績概述
截至2018年6月30日，佳兆業集團實現總收益約人民幣150.28億元，同比增長75.0%。毛利為47.37億元，同比增長65.7%。期內毛利率則減少1.8個百分點至31.5%。期內溢利為22.32億元，同比增長23.7%。公司擁有人應占期內溢利為17.04億元，同比減少9.8%。每股基本盈利為0.28元，擬派發中期股息每股3港仙。
今年上半年，佳兆業累計合約銷售額同比上升12.7%，達約253.2億元，合約銷售均價同比增長10.6%達約每平方米17880元。另根據最新數據，前7月公司總合約銷售約為318.38億元，較2017年同期增加約29.3%。前7月的平均售價約為每平方米17465元，較2017年同期增加約10.4%。
公司深度佈局粵港澳大灣區，今年在該區域內取得了突出的銷售成績，期間來自該區域的合約銷售佔公司整體合約銷售的55%，其中深圳市場貢獻更是達37%。
另外佳兆業一直以來以專注一線及重點二線城市為投資發展策略。今年上半年公司來自一、二線城市的銷售比重亦較去年進一步增強，其中一線城市合約銷售佔比達49%，二線城市佔比達48%。公司銷售的高增長也反映出公司在核心城市限價限售背景下仍然有著較高的去化實力。
憑藉在優質地域的良好佈局及低成本的土儲成本加上高品質的在售產品，公司實現了較高的盈利水平。
上半年佳兆業入賬約150.28億元，同比增長75.0%。公司毛利同比增長65.7%至47.37億元，公司毛利率較去年同期減少1.8個百分點至31.5%，繼續保持在行業高位水平。
另外上半年公司實現淨利潤22.32億元，同比增長23.7%。而公司核心淨利潤同比則增長66%達18.85億元，核心淨利潤率為13%。
今年公司負債率進一步降低，資產負債表結構明顯優化。公司淨負債率由2017年底的300%降低至當前的258%，同時公司的槓桿比率也比2017年下降3個百分點達到39%。另外公司速動比率由去年的1倍上升至目前的1.4倍，反映出公司償債能力進一步提升。
截止今年6月30日，公司賬上現金較去年年底增長24%，達到263億元。公司截止6月末總借款約為1096億元，其中佔比16.6%約183億需於一年內償還，賬上現金充裕，短期償債風險不大。另外公司總借款的83%將要在2到5年內償還。
土儲方面，上半年公司以總代價約53.72億共計收購14幅地塊，新增應占計容建築面積土儲約為108.88萬平方米，新增項目平均土地成本約為4934 元每平，其中絕大部分土地位於大灣區及長三角地區。
截止2018年6月30日，公司已經實現全國五大城市發展群的43個城市的全面佈局，共計土地儲備為2216萬平方米，其中一二線城市佔87%，大灣區土儲佔比居於行業首位達57%。
值得一提的是，截止6月末公司舊城改造佔地面積（不計入土儲）為2680萬平方米，同比增長91%，深圳四大舊改項目可售貨值達440億元。
二、業績會問答
Q1：上半年公司新進入了幾個城市，徐州和寧波，可不可以解釋一下進入這些城市的想法和未來對這些區域的展望？
A1：我們上半年進入幾個城市，主要是這些核心城市產業溢出成果比較明顯，我們以後拿地都要看這些地方的產業，產業有發展進步，我們就覺得進去為當地發展配套的房地產項目。
Q2：想再確認一下前面提到下半年舊改有440億貨值，這個是不是包括說下半年總的可售貨值800多億裡面，預計這些舊改項目的去化率大概是多少？
A2：440億的貨值，這是四個項目下半年和明年供貨的總量，集團在下半年有超過100億的貨。
Q3：考慮到匯率的變動，公司有沒有做一些匯率方面的對沖，對於下半年整個匯率的形勢公司有沒有一個預判，就是對下半年綜合財務成本、融資成本會有多大的影響？
A3：現在我們沒有做匯率的對沖，因為我們比較大的一個還款是在2020年6月份，從現金流來講，用美元融資還美元沒有實際對沖，在財務報表淨利潤有匯兌風險。我們也判斷過匯率的走勢和對沖的成本，我們還是覺得在這個時間點、在這個水平沒有對沖的決定。
Q4：公司現在境內融資的情況怎麼樣？整體後面的規劃怎麼樣？
A4：先說財務方面的問題。第一是還款，今年貸款需求是380億元，上半年我們做了194億元，超過一半，下半年我們只需要做186億。以前中間只有112億用來還款，就是下半年還款需求。現在我們在銀行方面已經承諾了額度大概是132億，所以132億銀行承諾的額度已經足夠我們下半年償還，現在境內境外我們融資目標已經有一個承諾的額度了。我們根據下半年的融資情況，因為我們5月份拿了AA+中誠信的評級，也開拓了融資渠道。下半年如果有需要的話我們在拿地方面再進行規模拓展。
降負債率從幾個方面走：第一，年初來講，董事局也讓我們明確目標加快回款、加速銷售，從現金來講現金為王，總負債率，淨負債有下跌。第二，在項目層面也有一些股權合作，所以也提升了股權。
Q5：看到我們年報裡面出售什麼東西有一個19億多的收入，那個具體是什麼？可不可以再解釋的詳細一點。謝謝。
A5：剛剛你說的出售，主要是上個在深圳跟廣州的項目，所以有一個19億的利潤入帳，這是我們出售超過51%的。
Q6：剛才管理層說降負債是我們的一個重要目標，具體來看接下來的措施或想法是什麼樣子的？
A6：國家在推動去槓桿、降負債方面，作為企業也是要響應這個號召，也應該共同努力為我們國家的行業發展做點努力，這是必須的。第二，從我們自身來說，去槓桿和降負債作為董事會的目標，我們不想負債太多，但是發展過程中和其它其餘不同就是我們做了很多舊改，舊改的年限比較長，同時消耗資金、消耗現金也比較大，所以我們會在這個過程當中會引進一些合作伙伴，股權的引進，來降低負債同時達到雙贏，這是第一。第二，關於融資這一塊，下半年的融資佳兆業在國內來說相對還是比較順暢，當然整個行業很緊，現金流為首要目標來看待我們的發展。關於舊改，在下半年、明年貨量比較大的情況下，我們可能採取適度的措施，主要以發展現金流和控制風險來看待我們自己。
Q7：之前佳兆業說過千億的目標，以我們現在土地儲備情況來看，未來大概兩年左右補多少土地儲備或者貨值才能實現一千億目標？
A7：你剛才提到一千億的目標剛才在演示裡面說了，貨值3800億，達到一千億的目標理論上不用增加土地。但是還有繼續增長的問題，所以我們繼續買土地。現在因為市場地比較緊張的時候也調低了今年買地的目標，本來想買三百到四百億的土地，今年買兩百億到兩百五十億的土地情況，主要是看重現金流。簡單來說，你說一千億的目標，我有3800億的貨值，達到一千億以後怎麼樣，達到這個目標的時候還是要繼續買土地，達到增長的目標。
房地產開發主要看每個城市的不同，有的城市沒有土地了你要去買一些土地。我們最主要的想法，最主要還是在大灣區，因為我們大灣區也有相當的可持續發展的優勢所在，我也相信在我們幾大板塊裡能夠合力發揮的情況下，我們應該是具備相當強的競爭力，特別是在下半年到明年供應的土地和各個板塊都非常成熟的發展。特別是在科技板塊，國內有A股，我們也有一個健康公司，也是在這方面圍繞著城市更新的發展，因為城市更新這一塊發展的話，在現在投標的情況下不具備非常強的競爭的話中標也很難，因為現在拿舊村或優質的土地要價格合理確實是很難的。所以我們前兩年，從去年、前年選擇進入健康領域，因為城市更新有很多業務板塊，所以我們在這一塊已經開始發力，同時在拆遷這一塊相對還是有優勢的，特別是在進度這一塊。
Q8：最後一個問題想問問未結轉的項目是多少？
A8：結轉這一塊，我們要用行業內相當有競爭力的結轉速度來看我們自己，當然也要看城市的宏觀調控和行業宏觀調控，比如說佳兆業到現在為止，我們在所有的城市沒有受過住宅局或國土局相關方面的處罰。首先企業在國內做生意是守規守法、守行業規矩是排在第一位的。第二，我們的品質質量，我們這一塊是相當有競爭力的。希望各位有空的話，深圳有一個地方很厲害，就是深圳的東部大鵬，我們那個地方有度假村，你去了就後悔，不去更後悔，邀請各位有空去到我們的國際旅遊樂園看看，看看我們的旅遊開發和綜合開發能力是怎麼樣的。
我補充一下還有一個數據，在帳上面已銷售還沒有結轉的數據是344億，這個等於我們銷售了450億的貨值還沒有確認收入。
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