澳洲房產大全（微信ID：aofangdaquan）
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澳大利亞自1992年徹底廢除遺產稅後，成為了世界上首個取消遺產稅的富裕國家。但這並不意味著將房產繼承給子女可以不繳納稅金。那麼如果您未來計劃將名下的房產轉給子女，是以購買的形式還是繼承的形式更合適呢？
根據作者多年的從業經驗，為大家列出了10大最常見的子女繼承房產的問題，請了解一下：
1. 什麼是遺囑？
遺囑是一份重要的法律文件，闡述了逝者想在自己去世之後如何分配屬於逝者的個人財產。當事人對其資產的處置和對未成年子女撫養權的安排受法律保護。
可在遺囑中進行處置的資產包括但不限於房產，土地，車，船，銀行存款，養老金，保險金，股份，股票，首飾，珠寶，古董，收藏品，知識產權等等。
在遺囑中也可對其他非資產的事項進行安排，包括葬禮形式，遺體處理，器官捐獻，給遺囑執行人的報酬，對某些債務的免除，給慈善機構的捐款等等。
2. 澳大利亞有遺產稅嗎？
澳大利亞未設立直接的繼承稅。澳大利亞的遺產稅不歸聯邦政府制定，是由各州政府來制定，1992年後，各州徹底的廢除了遺產稅，這也使得澳大利亞成為世界上首個取消遺產稅的富裕國家。所以嚴格從法律角度上說，澳大利亞並未設置遺產稅。此外，澳大利亞也沒有贈與稅和死亡責任（death duty 意思指死後不用承擔因為死亡而產生的所有債務）。
然而，沒有遺產稅並不等於在澳大利亞繼承遺產就完全不用交納任何稅金。在滿足某些條件的情況下，逝者所繼承的祖輩資產會被政府視為逝者的個人收入增加，從而需要繳納CGT（Capital Gains Tax，即資本利得稅）。但也並非所有遺產都須繳納該稅，例如對於遺產繼承房地產不需要付增值稅。除非將房子賣掉，直到出售此房子時，才需要付增值稅。
3. 購買？繼承？澳房轉讓給子女哪種方式最合適
若子女已經獲得綠卡，而長輩仍屬於外國人身份，如果澳房直接購買至子女名下，則子女有可能獲得的優惠與補貼如下：
a)1-2萬澳幣的首次置業補貼
b)自住印花稅減免
c)海外投資審查委員會（FIRB）申請費至少$5,500澳幣的免除
d)海外人置業附加印花稅的免除
若子女和長輩君未獲得綠卡，可以考慮將澳房仍然購買至長輩名下，因為子女和長輩均無法獲得以上優惠與補貼；而在子女成功獲得綠卡之後再為子女購置房產，可為子女保留其申請首次置業補貼的資格。
海外投資審查委員會（FIRB）規定，海外人士購買二手房有不少於12個月的簽證要求。許多在中國工作生活的長輩往往不能達到此要求，而留學在澳的子女往往有長達3年的簽證，因此用子女的名字購買學區內的優質二手房無疑是一個變通的選擇。
因為對澳洲家庭法的不瞭解，許多長輩誤以為澳洲與中國同樣實行同樣的婚姻財產製度，所以為子女事先購置房產作婚前財產，以免擔心之後可能發生的婚姻財產糾紛。殊不知，澳洲卻實行婚姻共同財產制度，無婚前婚後財產一說。此時，可以考量先行購買澳房於長輩名下，而後予以繼承給子女個人。
如上第2問所述，澳大利亞並未設置遺產稅，也沒有贈與稅和死亡責任。
4. 如何訂立遺囑？
一份遺囑必須被正確地簽署和見證才能具備法律效力。清晰地表述逝者的意願，以減少對逝者想為誰留下什麼之願望出現任何爭議的可能。首先遺囑必須以書面形式寫下，錄音錄像無效。立遺囑人簽字時必須有兩名見證人同時在場，與立遺囑人同時簽字，而且必須使用同一支筆。遺囑超過一頁，每頁都需簽字。立遺囑的兩種主要方式為：
a)郵局或網站購買Will Kit等自行訂立遺囑的文件樣本，按照說明仔細填寫；
b)聘請專業律師：如果財產和家庭關係較為複雜，應該聘請專業律師幫助制定遺囑。律師會確保遺囑有效，正確地表述，簽名與見證；確保遺囑的表述清晰無歧義，完全遵從逝者的意願；確保遺囑中逝者對婚姻配偶，同居伴侶，子女，前妻/前夫，其他受撫養人以及與逝者有親密關係的人的遺產分配符合法律規定；協助逝者制定資產處置計劃，合法合理避稅；助逝者指定遺產執行人和信託人並核算他們的報酬；並對其他遺囑事項提供法律意見。
同時，強烈建議逝者尋求資產規劃與稅務方面的建議。
5. 可以參考一下房產繼承的遺囑樣本(中英文對照)嗎？
以下澳大利亞遺書樣本的節選只作參考。此外，不同國家有不同的格式要求， 所以不建議以一份遺囑應用於在不同國家的所有產業。
因為各人有不同特殊的情況，此樣本不能當為實用，並建議聘請專業律師為逝者解釋相關條款：
遺囑樣本
This is the last Will of [ _______________ ] of [ _____________ ].
這是住於[ ______________] ，[ _____________ ] 的最終遺書。
1. I REVOKE all former Wills and Codicils relating to any immovable property situated in Australia and declare this to be my last Will and Testament relating to all immovable property situated in Australia relating to all immovable property situated in Australia
本人取消所有以前有關澳大利亞房地產所立下的遺囑並且宣佈此文件是我有關澳大利亞房地產的最終遺囑。
2. I APPOINT [______ ] the Executor and Trustee of this Will (hereafter referred to as ‘my Trustee’). If my Trustee is unable or unwilling to act, I appoint [______ ] to be the executor of my Will.
本人在此委託[______ ] 為遺囑的執行與信託人。 如本人的信託人[______ ]不能或不願意執行這遺囑， 本人委任[______ ]為遺囑的執行與信託人
3. I GIVE to [______ ] all my estate located within Australia to [______ ],predeceases me or does not survive me for thirty days then i give all my estate located within Australia to [______ ].
本人賜予於[______ ]所有座落在澳大利亞的房地產。如果[______ ]比我先逝世或在我逝世30天內逝世， 那本人賜予於[______ ]所有座落在澳大利亞的房地產.
4. TRUSTEE POWERS 信託人職權
I DECLARE that my Trustee(s) will have, in addition to any powers available at law, the power To SELL any asset by either public auction or private contract for such price and on such terms as my trustees think fit. My trustees may postpone the sale of any asset and without responsibility for any loss occasioned by the postponement.
本人宣佈信託人將有職權（這是現行法律授權其外的職權）以拍賣或非拍賣方式並以信託人所認定的條件售賣任何與此遺囑有關的房地，並且對延遲售賣的損失不必負責。
5.This will and its execution is governed by the laws of Australia.
此遺囑以及遺囑的執行將尊崇澳大利亞法律。[解釋–這是為了避免爭議， 尤其是當遺囑書是在外地簽署]
日期 Dated [______ ]
簽名 Signed by [______]
in our joint presence and attested by us in the presence of her and of each other
在我們同時出席以及由我們陪伴立囑者並與她互相見證之下
（兩位見證人簽名） (two witnesses sign here)
6. 遺囑有有效期嗎？
逝者的遺囑一直持續到逝者去世，除非逝者更改遺囑、 訂立新的遺囑或撤銷（取消）遺囑。逝者應就自身情況獲取法律建議。
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如果逝者的情況發生變化， 例如子女或孫子女出生或逝者的配偶去世，也應獲得有關更新遺囑的法律建議。婚姻也可能造成遺囑撤銷， 除非訂立該遺囑時已預期到這一婚姻關係。如果逝者計劃結婚或離婚，可能需要更新逝者的遺囑。
因此，只要逝者還具有必要的心智能力，逝者可以隨時更改遺囑。但逝者不能通過在遺囑中劃掉一些內容然後簽名確認或是在遺囑中寫下一些不同內容來更改遺囑。逝者可以訂立一份“遺囑修改附錄”（這是一份單獨的文件，對逝者的遺囑做出更改），該附錄需要由與訂立遺囑的相同方式進行簽字和見證。訂立一份全新的遺囑通常是最好的選擇。
7. 我的遺囑是否會被質疑？
遺囑可能會被質疑為無效。
質疑遺囑無效，必須提出以下證明：
-這不是逝者最後的遺囑（逝者後來又訂立了其它遺囑）
-該遺囑沒有正確的簽名和見證
-逝者在訂立遺囑時沒有必要的心智能力
-該遺囑在最初簽名後已被更改，或
-逝者被迫或受到壓力訂立該遺囑。
8. 誰可能推翻我的遺囑？
逝者在立遺囑時由於各種原因可能沒有考慮到立遺囑之後發生的事情而忽略了一些人的利益，或逝者本想在去世之前修改以前所立遺囑但未能如願, 或逝者本意就不想留遺產給一個親屬，或逝者只留了非常少的遺產給一個親屬，或逝者有意或無意地把部分財產沒有寫在遺囑中。在遺囑執行時，被忽略的這部人的基本生活利益可能得不到保障。根據繼承法，這部分被忽略的人可根據繼承法的家庭條款在12個月之內向法院提出異議來爭取自己的利益，這被稱為“家庭供養索賠”。
如果此前的有關條文規定是不公平的，您可以對一份具有法律效應的遺囑提出訴訟。如果成功的話，法庭將根據您的利益為主修改原遺囑分配方案。這同樣也適用於逝者沒有遺囑的情況下。 如果您要對遺囑提出訴訟，您必須符合Section 57 of the Succession Act 2006中有資格提出訴訟的人，即
-配偶
-前任配偶
-實際同居的配偶
-子女
-繼子女和孫子孫女不具備自動繼承權，但是根據 條款中的 Section 57(1)(e)(i) and (ii)，他們可能會考慮成為合格繼承人
-逝者的家庭成員中依靠逝者生活的人
-與逝者有密切關係的人
9. 應該指定誰作為我的遺囑執行人？
遺囑執行人是逝者遺囑中指定將在逝者去世後負責處理逝者的遺產的個人。此人應年滿 18歲，是逝者可以信任並願意承擔這一責任的個人。逝者也可以指定 一位專業人士，例如受託人與監護人機構(Trustee and Guardian) 或律師作為遺囑執行人。
遺囑執行人有著很重要的責任，他肩負了立遺囑人的去世後的財產分配重任和話語轉達。在選擇遺囑執行人應該認真考慮。遺囑執行人的首要工作是：
-在立遺囑人死後收回立遺囑人所有的財產
-支付立遺囑人生前的所欠債務和葬禮等花銷
-按照遺囑規定遺贈資產給相關機構或個人
-按照遺囑的要求，在立遺囑人死後分配遺產
需要注意的是，任何關係到房地產方面的遺囑在申請遺囑認證時必須報告給當地法庭。
10. 在無遺囑的情況下，繼承法規定的遺產分配原則？
如逝者有一個配偶但沒有孩子，遺產全部歸配偶。
如逝者有一個配偶且有一個或多個孩子，且所有孩子都是逝者和該配偶所生的孩子，遺產全部歸配偶。
如果逝者僅有孩子但沒有配偶，則所有孩子平分遺產。如果一個孩子已去世，但這個去世孩子有孩子，則逝者的該孫輩繼承去世孩子的遺產。
如果逝者僅有父母，但沒有配偶和孩子，則兩個父母平分遺產。
如果逝者僅有兄弟姐妹，但沒有配偶和孩子，沒有父母，則所有兄弟姐妹平分遺產。如果其中一個兄妹去世，那該去世兄妹的那一份由他或她的孩子繼承。
如果逝者僅有祖父母，但沒有配偶，沒有孩子，沒有父母， 沒有兄妹，則祖父母平分遺產。
如果逝者僅有叔叔和阿姨，但沒有配偶，沒有孩子，沒有父母，沒有兄妹，沒有祖父母，則所有的叔叔和阿姨平分遺產。如果其中一個叔叔或阿姨去世，那該去世的叔叔或阿姨的那一份由他或她的孩子繼承。
如果逝者沒有親屬，則歸國家所有。
《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平臺明示不對任何依賴本文任何內容而採取或不採取行動所導致的後果承擔責任。
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