繼彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務、祈福生活服務之後，浦江中國控股有限公司（以下簡稱：浦江中國）於12月11日正式在港交所主板掛牌上市，成為內地第六家赴港上市的物業公司，同時也是第一家非住宅物業上市公司。根據招股書，浦江中國計劃發售1億股股份，每股發售價格介於1.43港元至2.14港元，其中90%股份用作國際配售，另外10%股份在香港公開發售。
浦江中國港交所敲鐘
一、公司概況
浦江中國於2002年成立於上海，業務輻射華東區域，目前已拓展至安徽、浙江、江蘇、湖北、湖南等地，公司的物業服務可分為標準物業管理服務以及增值服務兩個範疇。十數年間先後四次獲得國家推薦性標準認證（GB/T），在公眾物業管理服務方面取得行業領先地位。
浦江中國發展歷程
浦江中國的在管物業項目類別涵蓋公眾物業、辦公樓及酒店、商業綜合體、住宅物業等，其管理的公眾物業包括虹橋機場東交通中心、世博展覽館、國家會展中心等。此外還包括金虹橋國際中心、羅斯福大廈等商業綜合體；久事大廈等辦公樓及酒店以及少量住宅物業。
浦江中國部分項目
二、經營分析
根據浦江中國的招股書顯示，最近3年浦江中國（按計算收益建築面積計算的收費）非住宅物業（包括公眾物業、辦公及酒店、商業綜合體、政府物業）的營收超過2.2億元，貢獻佔比超過87%，其中公眾物業和辦公及酒店物業為主要收入來源，住宅物業營收比例較低，維持在10%左右。
2014-2017浦江中國按物業類型劃分收益情況（單位：億元）
營收、淨利穩健增長
從財務上來看，浦江中國最近3年的營業收入、毛利、淨利都保持了穩健增長的發展態勢。近三年營收復合增長率為2.0%，毛利複合增長率為6.1%，淨利由於2016年產生上市費用890萬元有所下降，扣除相關費用後總體仍保持上升態勢。在收費模式上，公司主要採用包乾制收取物業服務費，佔比超過97%，剩餘為酬金制。
2014-2017浦江中國收入利潤情況（單位：億元）
三、核心優勢
根據中國指數研究院的行業認證研究報告，就物業服務管理規模、經營績效、服務質量、發展潛力、社會責任等方面綜合分析，浦江中國在“2016中國物業服務百強企業”中名列全國前30強。在公眾物業領域，在所有獨立私營物業企業中，2015年浦江中國的管理規模排名全國第二；2016年在公眾場館物業細分領域管理規模位居第一，公眾交通物業細分領域管理規模排名第三。
摘自浦江中國招股說明書
主營非住宅物業
浦江中國以公眾物業等非住宅物業服務為主，服務對象差異化與專業能力要求更高，具有一定的進入門檻，能夠有效減少競爭者；同時根據中國指數研究院發佈的物業服務百強企業研究報告，公眾物業、辦公物業、商業物業等非住宅物業的物業服務費相對較高，可為浦江中國提供穩定的利潤來源。
獨立物業管理公司
與開發商聯屬的物業公司相對，浦江中國作為獨立物業管理公司市場化運作水平相對較高，業務管理上較為專業成熟，更能適應市場競爭。同時注重服務質量、品牌效應和市場美譽度的打造，及時響應市場需求變化，有效提升客戶滿意度。另外，獨立物業公司與開發商的責任界面也通常較為清晰。
核心競爭優勢
浦江中國從創立起， 就確立將工程設備設施管理作為企業核心競爭力的戰略目標，並通過組建技術團隊、應用先進技術設備、加強員工培訓、以及標準化、規範化、持續跟蹤的管理來提升企業的專業技術能力。同時全面推行5S管理體系，提升運行能力。經過多年發展，浦江中國的業務整合能力得到了很大的提升，並集中體現在其優秀的標準化複製能力和多元化發展能力方面。
四、募集資金用途
浦江中國本次全球發行1億股，取每股發行價1.43港元至2.14港元中間價1.785港元，假設超額配股權未行使，扣除佣金及費用後募集資金淨額約為1.47億港元，摺合人民幣約1.24億元。根據招股書計劃，約34%將用於橫向擴展用途；23.7%將用作為物業公司及業主提供諮詢和數據服務以及縱向擴展；15.8%將用於數據庫及資訊系統；13%用作招聘人才；4%用作償還銀行借款；剩餘9.5%用於一般營運資金。
浦江中國所得款項計劃用途
其中，橫向擴展指的是通過併購、投資、合營、合作等方式，擴展物業管理服務市場，縱向擴張是指通過投資或與下游服務商形成業務聯盟的方式進行產業鏈的延伸。前者有利於浦江中國拓展規模增加營收，後者有助於深化服務內涵，若得到有效實施未來將提升浦江中國在市場上的品牌影響和議價能力，降低經營風險。
開發數據庫和資訊科技系統，則是為了標準化物業管理服務，提高服務質量和客戶滿意度，同時提升適用性並降低運營成本。根據中國指數研究院的研究報告，以自動化、智能化為特徵的技術革新，通過互聯網技術應用、智能設備的投入從而實現設備設施實時監控、建築能源改造提升、基礎服務自動化等，將有效提高服務效率和質量，降低人工成本，提升人均績效。
五、港股物企表現強勁 未來可期
在港上市的物業企業憑藉良好的品牌影響、規模效應及資本實力不斷擴大業務規模。已上市的五家企業彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務和祈福生活服務中，彩生活、綠城服務、中海物業管理面積已居行業前列，分別為4.2億平方米、1.2億平方米和1億平方米；而綠城服務的營業收入和淨利潤表現出色，達22.03億元和1.8億元，同比增長33.59%和44%。從資本市場來看，截至2017年12月8日收盤，在港上市物企市值整體波動平穩，其中，綠城服務和中海物業市值呈持續上升態勢，分別達156億港元和62.8億港元，隨著在港上市物業企業的逐漸增多，上市概念趨於理性，股價與市值將逐步迴歸企業內在價值。另外，港股物企市盈率均值總體維持在23倍左右水平，高於在港上市房企的平均市盈率5.95。
五家企業上市至今市值情況（單位：億港元）
五家企業上市至今市盈率情況
浦江中國作為第六家登陸香港資本市場的大陸物業企業，通過IPO募集資金助推業務跨越式發展。未來，浦江中國將通過收併購、投資、合營等方式橫向拓展業務規模，整合產業鏈上下游縱向延伸服務內涵，開發數據庫及資訊科技系統提升服務質量，持續優化成本效益。隨著新型城鎮化的深入推進以及存量房時代的來臨，憑藉獨特的市場定位、穩健的品牌聲譽以及雄厚的綜合實力，浦江中國的業務規模與盈利能力將持續穩健增長。
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