双合同已经是广州楼市公开的秘密了。”一位购房者向《中国经营报》记者抱怨，双合同使得首付门槛大幅提高，购房压力剧增。
近日，《中国经营报》记者走访市场发现，规避限价政策的双合同乱象依旧泛滥，首付门槛抬高之外，还滋生出变相的首付贷现象。受访业内人士称，广州楼市涉及双合同问题的项目已接近九成。有律师也指出，双合同存在很大的法律风险。
楼市调控的背景下，双合同是市场与政府指导价“博弈”的衍生品。受访专家认为，取消限价政策是解决双合同问题的关键，但从目前形势来看，限价松绑的可能性并不大。
相关监管政策缺乏之外，广州目前对双合同的打击并未收到成效。对于双合同乱象，《中国经营报》记者在2017年已连续跟踪报道，广州市住房和城乡建设委员会（以下简称“广州市住建委”）相关工作人员也称，将加强市场监管。不过，时至2018年，广州双合同乱象仍然存在，一些项目的首付门槛已经将近总房价的七成。
针对如何监管双合同等问题，《中国经营报》记者致函致电采访广州市住建委相关工作人员，截至发稿前，并未获得相关回复。
双合同横行市场
日前，记者以购房者身份走访广州房地产市场发现，双合同问题依然大行其道。
在位于荔湾区的保利和光晨樾，销售人员坦言因为限价政策缘故，该楼盘以双合同形式出售，超出限价部分转为装修款。具体来看，一套104平方米的户型，折后总价约511万元，其中毛坯购房款为332万元，装修款则为179万元，在总房价中的比重已达到35%。毛坯购房款首期以三成计算，加上额外的装修款，购房者需要交纳的首付款多达279万元，是总房价的55%。
此外，该销售人员表示，装修款还可以进行分期，先交20%，即36万元，余下143万元需要在一年内交齐。
在城市外围的增城区，保利地产(14.610,0.02,0.14%)收购中航地产(9.090,-0.03,-0.33%)的项目存在的双合同问题同样严峻。2016年被保利地产并购后，广州中航城的对外宣传名改为保利中航城。
从销售人员给记者计算的购房款明细来看，保利中航城一套94平方米的复式住宅，总价为221万元，装修款为103万元，在总房价中占比达47%，加上三成的购房款，首付款合计140万元，已是总房价的63%。
照此来看，装修款先交纳20%，余下一年后交齐，除此之外，保利中航城的销售人员还称，项目可为装修款提供额度50万元的五年期贷款。这显然是变相的首付贷。
作为广州楼市的新进入者，因高价拿地，金融街(10.200,0.00,0.00%)曾被视为广州楼市的“过江龙”。位于荔湾区的金融街融御，102平方米的洋房折后总价625万元，而装修款已高达293万元，是总房价的47%，合计404万元的首付款在总房价中的比重达65%。
除此之外，记者在走访中了解到，双合同问题已泛滥于市，项目涉及双合同问题的房企，还包括金地、越秀地产、中海地产等。
“双合同是广州楼市很常见的问题。从2016年9月30日出台调控政策到现在，这个问题已经存在近一年半的时间了。广东中原地产项目部总经理黄韬告诉本报记者，这期间，因为政府巡查以及楼盘受到投诉，双合同现象曾经有一段时间收敛了，“现在涉及双合同问题的项目，大概涵盖了广州80%至90%的楼盘。”
与东莞、佛山等临近城市出台严厉措施打击虚假装修不同的是，广州至今仍未出台针对性的监管文件。对于双合同乱象，在2017年7月，广州市住建委相关工作人员曾向本报记者表示，“将加强市场监督，并展开巡查整治工作。”
不过，时隔大半年，广州楼市双合同问题依然泛滥。而且，记者查阅获悉，广州市住建委在2017年第四季度商品房开发项目检查中，并未发现一起双合同违规销售情况，与记者走访市场以及购房者反映的实际情况并不相符。
双合同暗藏隐忧
由于双合同问题的普遍存在，广州一手住宅房价的官方数据显然已脱离真实的市场水平，网签价格与实际价格相差甚远。此外，购房者承受着高昂的首付成本，以及其中权益风险的双重压力。
在走访过程中，有销售人员向记者表示，增城区朱村板块的政府备案价约1.3万元/平方米，而实际平均销售价格在2万元/平方米左右。这意味着，网签价格与实际价格有着近7000元/平方米的价格差，需要以装修款等其他形式进行“转移”。
“双合同已经是市场上公开的秘密了。对于我们这种刚需客来说，无形中提高了我们的买房首付成本，使得我们的压力增加了很多。”近期，打算买房的范羽（化名）看了不少楼盘，对于双合同带来的高首付，他向记者直言很无奈，表示这也是至今仍未买到房子的主要原因。
事实上，记者采访多位刚需型购房者了解到，双合同问题带来的高首付是他们买房的主要障碍，虽有怨言，但也诸多无奈，只能默认这样的买房潜规则。
需要注意的是，除了面对双合同的高首付压力，购房者同时还面临着暗藏的纠纷隐患。
广东宏力律师事务所主任律师吕传文对记者表示，“购房者和开发商签署的《购房合同》《装修合同》虽然合法有效，但开发商通过双合同规避政府备案价格，对于购房者而言，存在很大的法律风险。”
吕传文指出，当房子出现问题，购房者需要解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的时候，只能依据《购房合同》上的金额进行处理，这无疑会给购房者带来一定的损失。此外，由于开发商跟购房者签署的《装修合同》是承揽合同，一旦出现退房情况，只能依据《购房合同》的金额退房，装修费用产生争议，能否全额退款存在很大风险。
“购房者尽量与开发商直接签署一份《购房合同》即可。”吕传文建议，如果开发商要求签署两份合同即《购房合同》《装修合同》，那么最好另行签署一份真实履行的《购房合同》，避免将来产生法律风险。
限价政策难松绑
所谓限价政策，即政府对新建商品住房实行价格指导，而偏离市场实际情况的政府指导价则是滋生双合同乱象的主因。
2016年10月开始，全国新一轮楼市调控浪潮拉开序幕。广州彼时明确表示，继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。在2017年3月，广州加码调控，重申房企应严格按照预售许可备案价明码标价。
目前，楼市调控仍在持续收紧，广州方面恐难有所放松。近期，昆明发布新政，对部分区域调整新建商品住宅限售政策至3年；三亚则加码限价，规定新建商品住房项目备案价格不得超过去年2月份价格。
“要解决双合同问题，关键还是要放开限价政策。”方圆地产首席市场分析师邓浩志对记者分析，限价政策直接导致了市场价格的扭曲，包括现在的双合同，也出现一二手房倒挂现象，二手房交易价格比一手房更贵。
不过，邓浩志认为，广州在2018年暂时还不会完全放开限价政策，至少官方没有释放这样的信号，其他城市也没有。
“现在的楼市政策很难解决广州双合同问题，这是一个难点。2018年应该没有放松限价的可能，调控似乎越来越紧。”黄韬分析。
一位不愿具名的业内专家则向记者表示，目前来看，广州楼市调控将会延续之前的力度，而且限价直接关系到市场平均价格，如果放松会容易导致房价上涨，从而会引发各界关注。“2018年广州限价全面放松是不可能的，但是，假如市场不景气，在下半年不排除有局部性的松动。”
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