广州楼市双合同乱象仍存 有巨大法律风险

双合同已经是广州楼市公开的秘密了。”一位购房者向《中国经营报》记者抱怨,双合同使得首付门槛大幅提高,购房压力剧增。

近日,《中国经营报》记者走访市场发现,规避限价政策的双合同乱象依旧泛滥,首付门槛抬高之外,还滋生出变相的首付贷现象。受访业内人士称,广州楼市涉及双合同问题的项目已接近九成。有律师也指出,双合同存在很大的法律风险。

楼市调控的背景下,双合同是市场与政府指导价“博弈”的衍生品。受访专家认为,取消限价政策是解决双合同问题的关键,但从目前形势来看,限价松绑的可能性并不大。

相关监管政策缺乏之外,广州目前对双合同的打击并未收到成效。对于双合同乱象,《中国经营报》记者在2017年已连续跟踪报道,广州市住房和城乡建设委员会(以下简称“广州市住建委”)相关工作人员也称,将加强市场监管。不过,时至2018年,广州双合同乱象仍然存在,一些项目的首付门槛已经将近总房价的七成。

针对如何监管双合同等问题,《中国经营报》记者致函致电采访广州市住建委相关工作人员,截至发稿前,并未获得相关回复。

双合同横行市场

日前,记者以购房者身份走访广州房地产市场发现,双合同问题依然大行其道。

在位于荔湾区的保利和光晨樾,销售人员坦言因为限价政策缘故,该楼盘以双合同形式出售,超出限价部分转为装修款。具体来看,一套104平方米的户型,折后总价约511万元,其中毛坯购房款为332万元,装修款则为179万元,在总房价中的比重已达到35%。毛坯购房款首期以三成计算,加上额外的装修款,购房者需要交纳的首付款多达279万元,是总房价的55%。

此外,该销售人员表示,装修款还可以进行分期,先交20%,即36万元,余下143万元需要在一年内交齐。

在城市外围的增城区,保利地产(14.610,0.02,0.14%)收购中航地产(9.090,-0.03,-0.33%)的项目存在的双合同问题同样严峻。2016年被保利地产并购后,广州中航城的对外宣传名改为保利中航城。

从销售人员给记者计算的购房款明细来看,保利中航城一套94平方米的复式住宅,总价为221万元,装修款为103万元,在总房价中占比达47%,加上三成的购房款,首付款合计140万元,已是总房价的63%。

照此来看,装修款先交纳20%,余下一年后交齐,除此之外,保利中航城的销售人员还称,项目可为装修款提供额度50万元的五年期贷款。这显然是变相的首付贷。

作为广州楼市的新进入者,因高价拿地,金融街(10.200,0.00,0.00%)曾被视为广州楼市的“过江龙”。位于荔湾区的金融街融御,102平方米的洋房折后总价625万元,而装修款已高达293万元,是总房价的47%,合计404万元的首付款在总房价中的比重达65%。

除此之外,记者在走访中了解到,双合同问题已泛滥于市,项目涉及双合同问题的房企,还包括金地、越秀地产、中海地产等。

“双合同是广州楼市很常见的问题。从2016年9月30日出台调控政策到现在,这个问题已经存在近一年半的时间了。广东中原地产项目部总经理黄韬告诉本报记者,这期间,因为政府巡查以及楼盘受到投诉,双合同现象曾经有一段时间收敛了,“现在涉及双合同问题的项目,大概涵盖了广州80%至90%的楼盘。”

与东莞、佛山等临近城市出台严厉措施打击虚假装修不同的是,广州至今仍未出台针对性的监管文件。对于双合同乱象,在2017年7月,广州市住建委相关工作人员曾向本报记者表示,“将加强市场监督,并展开巡查整治工作。”

不过,时隔大半年,广州楼市双合同问题依然泛滥。而且,记者查阅获悉,广州市住建委在2017年第四季度商品房开发项目检查中,并未发现一起双合同违规销售情况,与记者走访市场以及购房者反映的实际情况并不相符。

双合同暗藏隐忧

由于双合同问题的普遍存在,广州一手住宅房价的官方数据显然已脱离真实的市场水平,网签价格与实际价格相差甚远。此外,购房者承受着高昂的首付成本,以及其中权益风险的双重压力。

在走访过程中,有销售人员向记者表示,增城区朱村板块的政府备案价约1.3万元/平方米,而实际平均销售价格在2万元/平方米左右。这意味着,网签价格与实际价格有着近7000元/平方米的价格差,需要以装修款等其他形式进行“转移”。

“双合同已经是市场上公开的秘密了。对于我们这种刚需客来说,无形中提高了我们的买房首付成本,使得我们的压力增加了很多。”近期,打算买房的范羽(化名)看了不少楼盘,对于双合同带来的高首付,他向记者直言很无奈,表示这也是至今仍未买到房子的主要原因。

事实上,记者采访多位刚需型购房者了解到,双合同问题带来的高首付是他们买房的主要障碍,虽有怨言,但也诸多无奈,只能默认这样的买房潜规则。

需要注意的是,除了面对双合同的高首付压力,购房者同时还面临着暗藏的纠纷隐患。

广东宏力律师事务所主任律师吕传文对记者表示,“购房者和开发商签署的《购房合同》《装修合同》虽然合法有效,但开发商通过双合同规避政府备案价格,对于购房者而言,存在很大的法律风险。”

吕传文指出,当房子出现问题,购房者需要解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的时候,只能依据《购房合同》上的金额进行处理,这无疑会给购房者带来一定的损失。此外,由于开发商跟购房者签署的《装修合同》是承揽合同,一旦出现退房情况,只能依据《购房合同》的金额退房,装修费用产生争议,能否全额退款存在很大风险。

“购房者尽量与开发商直接签署一份《购房合同》即可。”吕传文建议,如果开发商要求签署两份合同即《购房合同》《装修合同》,那么最好另行签署一份真实履行的《购房合同》,避免将来产生法律风险。

限价政策难松绑

所谓限价政策,即政府对新建商品住房实行价格指导,而偏离市场实际情况的政府指导价则是滋生双合同乱象的主因。

2016年10月开始,全国新一轮楼市调控浪潮拉开序幕。广州彼时明确表示,继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导,对不接受政府价格指导的项目,暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。在2017年3月,广州加码调控,重申房企应严格按照预售许可备案价明码标价。

目前,楼市调控仍在持续收紧,广州方面恐难有所放松。近期,昆明发布新政,对部分区域调整新建商品住宅限售政策至3年;三亚则加码限价,规定新建商品住房项目备案价格不得超过去年2月份价格。

“要解决双合同问题,关键还是要放开限价政策。”方圆地产首席市场分析师邓浩志对记者分析,限价政策直接导致了市场价格的扭曲,包括现在的双合同,也出现一二手房倒挂现象,二手房交易价格比一手房更贵。

不过,邓浩志认为,广州在2018年暂时还不会完全放开限价政策,至少官方没有释放这样的信号,其他城市也没有。

“现在的楼市政策很难解决广州双合同问题,这是一个难点。2018年应该没有放松限价的可能,调控似乎越来越紧。”黄韬分析。

一位不愿具名的业内专家则向记者表示,目前来看,广州楼市调控将会延续之前的力度,而且限价直接关系到市场平均价格,如果放松会容易导致房价上涨,从而会引发各界关注。“2018年广州限价全面放松是不可能的,但是,假如市场不景气,在下半年不排除有局部性的松动。”


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