“有天有地有院子”
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房地產市場發展至今，購房者的消費觀念已經發生翻天覆地的改變，居住不再是住房的唯一功能，消費者關注其更多的附加價值，改善需求得到釋放。產品為王的時代，買方細分市場下促使改善產品日益多樣化，房企紛紛升級產品，以求貼合消費者日益提升的需求。對於改善型家庭而言，可供選擇的不再僅侷限於高層、洋房等大平層產品，150㎡以下的小面積別墅同樣可以滿足很多人“有天有地有院子”的居家夢想。
本期產品說，我們一起來看三款小面積別墅產品，研究它們是如何通過多種設計策略來提升入住者的生活品質。
高於常規產品一倍的贈送空間
PART/01
重慶旭輝城
別墅類產品除了滿足改善家庭“有天有地”的夢想，與平層產品最大的區別就是其溢價能力，即超大的套內贈送面積。常規別墅產品贈送率在60%-80%左右，重慶旭輝城聯排產品贈送率達到167%（包括院子），大約是常規產品的兩倍還多。
重慶旭輝城位於巴南新中心龍洲灣核心，佔地約300畝，總建築面積約80萬方，包含別墅、住宅、公寓、商業街區等多種業態形式。
一般來說，小面積別墅設計多以“功能佈局緊湊合理，善於借鑑面積”為要點，以重慶旭輝城明星戶型85㎡聯排中戶為例，通過利用戶型設計技巧，贈送面積142㎡，使其達到四層227㎡的實用面積，贈送率高達167%。此外，將地下室進行挑空設計，可便於業主將其改造為兩層地下室活動空間，增設影音室、健身房、棋牌室或保姆房，方便家庭娛樂活動；同時，將6.6米的客廳挑空改造後，可增設一間臥室或書房；室內採光井挑空9.6㎡，贈送的前院花園、屋頂花園有56㎡，也可滿足休閒放鬆多種需求。
總而言之，該聯排產品銷售面積雖小，但憑藉其超高的贈送率，即高於常規別墅產品的實際使用面積，可以滿足改善型客群對於生活品質的追求。
滿足三代同堂的全套房設計
PART/02
成都萬科·第五城
由於家庭結構調整導致的三代老中青各類家庭成員的不同需求，更多的改善型家庭希望一步到位來解決這個問題，成都萬科·第五城的別墅產品針對這一現象，推出了全套房設計別墅。
萬科·第五城是萬科與華潤在成都九江聯合打造的聯排別墅，佔地約880畝，項目主推高層電梯（精裝）及低密聯排別墅，並在項目內部打造商業內街，以滿足業主的生活配套所需，具有複合業態特點。項目在一期及四期推出大體量低密聯排別墅產品，遠離主幹道，其中聯排主推133㎡四室三廳五衛的戶型產品。
首層北側入戶，室外雙車位設置，符合改善型多家庭成員的需求。南側6m寬客廳及戶外封閉庭院家庭獨享，室內外擴展了家庭活動空間。頂層為休息活動區，雙露臺打造私家花園，為不同年齡段的家庭成員提供戶外戲水、燒烤、茶道、休憩等活動場所。
三代同堂的家庭結構中，各個成員活動空間及動線往往不同，其中最衝突的情況可能是早晚高峰的衛生間使用。二層、三層臥室為4m開間，並且採用全套間設計，每個臥室套間都設置獨立三件套衛生間及衣帽間，滿足老中兩代的私密性及便利性的需求，同時也考慮了兒童未來的成長性需求。主臥空間設置超大U型衣帽間，利用率高。二層老人及兒童房設置獨立書房，滿足閱讀、學習等多方面要求。
除去產品自身的全套房設計外，功能可變也是一個亮點。133㎡別墅做成三層帶屋頂，超大贈送面積且儘量減少進深，保證房間日照。在此基礎上，二層的臥室可以和書房打通，形成和三層套主臥一樣格局（雙套主臥），這對於部分一二線城市的客戶來說，產品設計較為實用，可滿足三代同堂或四口之家的改善需求。
多功能庭院設計最大化
PART/03
南寧保利·山漸青如院
在別墅供地受限，且周邊類型多為古典風格的市場環境下，保利推出了南寧首箇中式“院落”別墅產品——保利·山漸青如院。項目容積率0.8，小區周邊有2.5公里環山大道環繞，大道兩旁規劃種植1008棵古樹，空氣負氧離子含量約為市內10倍，夏季平均溫度比市區低約2-3度。
作為熱銷產品，保利·山漸青如院通過差異化的產品定位，打造了家家庭院、戶戶花園的院居生活，通過增加別墅產品的空間外延來滿足改善型家庭對空間的需求。
就別墅產品而言，如院創立了“立體四合院”形制，以前庭、前院、中院、後院、側院五重院落構成，公共私密互不干擾，賦予每一位家庭成員獨有的院居生活。
山漸青如院大區規劃入戶結構採取
三進式，入戶庭院大門通過三踏石階到達正大門。入戶庭院大門和正大門均為雙扇整版實木型制，同時回家動線上的共享空間，用街巷、水、石獅、竹、蔓藤、亭子等景觀搭配。穿過正大門為組團空間，在多座單體建築之間用廊連接，和院牆一起形成封閉式院落。同時，在園中通過借景等手法構築中庭園林、竹林小徑等七大景緻。
此外，山漸青如院在門、道、閣、廳、頂、瓦、抱鼓石、堂、亭、洞門、窗、簷、榭、拴馬樁、影壁、松等中式院落“必選項”的細節打造中，也足見用心。例如，牆面採用米黃色石材與深棕色金屬板虛實搭配。頂部採用青色機制瓦，經高溫燒製的磚瓦質地堅硬、抗折抗壓、耐急冷急熱，同時防水防風。高牆壁、大開間、坡屋頂，白牆青瓦搭配出中式山水院落空間。
除了中式院落的營造，如院在戶型設計上，生活功能空間有主有次，兼顧私密性，“佔天佔地”的庭院贈送面積大，附加值較高。產品面積段從87㎡到256㎡，院子有大有小。以139㎡的小院戶型為例，該設計為一層獨門獨戶，做到三房兩廳三衛，送了4個院子，在空能佈局上，三個臥室完全獨立，老人房與主人房做到完全分離，私密性、舒適性更好。此戶型整體贈送面積達到200~300㎡（庭院），實得面積達到了339~449㎡，性價比相對較高。
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