文/易居企業集團·克爾瑞分析師 黃錦良
CRIC廣西北部灣土拍預告，從北海、欽州兩市國土局招拍掛信息獲悉，未來一個月（2018年8月8日至9月3日），北海市、欽州市有7幅經營用地將掛牌/拍賣出讓，合計面積近約758畝（計容建面合計約108萬㎡）。其中，北海市4幅（合計約582.15畝）、欽州市3幅（合計約175.85畝）。
上半年北海、防城港土地市場火熱，品牌房企爭相進駐，欽州土地市場相對平淡，下半年廣西北部灣土拍已經拉開序幕，你期待哪些房企進駐？近期，你是否有意向在北部灣濱海城市置業？（文末評論區寫留言，期待你分享觀點）
北 海
我們先來看近期北海土拍日，北海市2018年第14期、15期、16期、17期國有建設用地使用權掛牌出讓截止時間依次為：8月8日16時、8月27日16時、8月29日16時、2018年9月3日16時，掛牌地點均為北海市政務服務中心三樓公共資源交易大廳。具體地塊信息以及起始價如下：
- 【8月8日揭牌】北海2018GC14015地塊
地塊位於北海市金海岸大道以北、上海路以東，佔地233.43畝，計容建面約25.77萬㎡，綜合體用地（三宗地組成，住宅、商業和住宿餐飲用途的計容建面比例依次為85%、15%），其中住宅容積率≤2.0，限高80米。
地塊起始單價323.23萬/畝，起始樓板價2424元/㎡，起始總價75452萬（約7.55億），競買履約保證金為人民幣20000萬元。
競價方式：掛牌出讓，“價高者得”的原則確定競得人（本期掛牌地塊設有出讓底價，競得價格必須不低於底價），每次競價加價幅度至少為人民幣10萬元。
上述地塊按現狀出讓，出讓面積以實際測量為準；臨上海路交金海岸大道交叉路口須集中配建15畝街頭綠地，並保證街頭綠地公共性。要求高標準建設便民市場，須在市場用地內配建建築面積不小於2000平方米的社區綜合服務中心，社區綜合服務中心建築在完成外牆裝修後須將其產權無償移交轄區政府。具體規劃條件詳見市規劃局北規函﹝2018﹞639號文出具的規劃設計要點。街頭綠地、便民市場、社區綜合服務中心作為一期項目建設。
- 【8月27日揭牌】2018GC15016地塊
地塊位於北海市迎賓大道以北、北海大道以東，佔地72.56畝，計容建面約9.67萬㎡，商住用地，其中住宅容積率≤2.0。
地塊起始單價248.56萬/畝，起始樓板價1864元/㎡，起始總價18035萬（約1.80億），競買履約保證金為人民幣9018萬元。
競價方式：掛牌出讓，“價高者得”的原則確定競得人（本期掛牌地塊設有出讓底價，競得價格必須不低於底價），每次競價加價幅度至少為人民幣10萬元。
上述地塊按現狀出讓，出讓面積以實際測量為準；城鎮住宅計容建築面積比例佔總計容建築面積80%-90%，批發零售計容建築面積比例佔總計容建築面積10%-20%。具體規劃條件詳見市規劃局出具的規劃設計要點。
- 【8月29日揭牌】2018GC16017地塊
地塊位於北海市銀灘三號路以南、濱江路以東（銀灘酒店群B2地塊），佔地60.39畝，計容建面約4.43萬㎡，住宿餐飲用地（五星級標準酒店），其中住宅容積率≤1.1，限高45米。
地塊起始單價128.07萬/畝，起始樓板價1746元/㎡，起始總價7734萬（約0.77億），競買履約保證金為人民幣3867萬元。
競價方式：掛牌出讓，“價高者得”的原則確定競得人（本期掛牌地塊設有出讓底價，競得價格必須不低於底價），每次競價加價幅度至少為人民幣10萬元。
上述地塊按現狀出讓，土地使用條件：（一）酒店由國際知名品牌酒店公司運營管理，客房數量在300間以上；建築風格為現代濱海風格，色彩淡雅，濱海區域不得設置隔離圍牆，保持濱海區域對公眾開放；內部配建游泳、戲水、健身等完善的娛樂服務設施；酒店設計須符合北旅發〔2017〕48號文相關設計要求。具體規劃條件詳見市規劃局北規函〔2017〕730號文出具的規劃設計要點。（二）項目業主取得土地使用權後，必須在一年內開工建設，逾期開工建設不得享受扶持和獎勵政策。（三）項目開工建設後，必須在三年內完成建設和裝修，並投入運營，否則所申請享受到的扶持和獎勵資金要如數退還。（四）項目建成並投入運營後，必須在兩年內參與並通過五星級酒店的評定（或建設項目為專家認定為國際一線品牌旗下高端系列的酒店），否則不得享受扶持與獎勵政策。（五）項目用地及建構築物不得分割轉讓且不得分割抵押；在整體項目竣工驗收前不得抵押。（六）用地單位按規定做好地質災害危險性評估工作。
- 【9月3日揭牌】北海2018GC17018地塊
地塊位於北海市迎賓大道以北、北海大道以東，佔地215.77畝，計容建面約28.77萬㎡，商住用地，容積率≤2.0。
地塊起始單價268.56萬元/畝，起始樓板價2014元/㎡，起始總價57949萬（約5.79億），競買履約保證金為人民幣28975萬元。
競價方式：掛牌出讓，“價高者得”的原則確定競得人（本期掛牌地塊設有出讓底價，競得價格必須不低於底價），每次競價加價最低幅度為人民幣10萬元。
上述地塊按現狀出讓，出讓面積以實際測量為準；城鎮住宅計容建築面積比例佔總計容建築面積80%-90%，批發零售計容建築面積比例佔總計容建築面積10%-20%。具體規劃條件詳見市規劃局出具的規劃設計要點。地上建築物交由競得人使用。
▶向公眾號“南寧微樓市”私信發送關鍵詞“北海土拍公告” 即可收到相關信息。
欽 州
再來看看欽州土拍情況，欽州市國土局欽市網掛2018-3地塊和欽市網掛2018-4地塊、欽市網掛2018-5地塊掛牌出讓截止時間依次為：8月8日17時、8月15日17時，以上掛牌僅限於網上競價，欽州市國土資源網上交易系統按照價高者得原則確定競得人（競得人資格最終以出讓人審核通過為準），但低於底價的除外。
- 【8月8日揭牌】欽州欽市網掛2018-3地塊
地塊位於欽州市粵桂路西面、南珠東大街北面，佔地19.1769畝，計容建面約3.32萬㎡，商住用地，容積率＞1.2且≤2.6。高層建築淨密度≤22%，多層住宅建築密度≤35%，高層、多層混合住宅建築密度≤30%，綠地率≥30%，建築限高≤60米；用地兼容商業、商務用地，其中商業、商務建築面積佔總計容建築面積10%以內，臨南珠東大街佈置。其他規劃設計條件詳見市住建委出具的《用地、建築、市政工程規劃設計要點》。
地塊起始單價200.76萬元/畝，起始樓板價1158元/㎡，起始總價3850萬（約0.39億），競買履約保證金為人民幣1925萬元。
競價方式：本次掛牌僅限於網上競價，欽州市國土資源網上交易系統按照價高者得原則確定競得人（競得人資格最終以出讓人審核通過為準），但低於底價的除外。每次競價加價幅度至少為30萬元。
相關建設要求：地塊內應配套文化活動站（人均建築面積不少於0.05平方米）、體育活動場地（室內人均建築面積不少於0.1平方米或室外人均用地面積不少於0.3平方米）、社區物業管理用房（建築面積不應少於總建築面積的千分之二，且不小於80平方米）。用地內無償配套建設社區辦公服務用房，產權歸屬城區人民政府所有，建成後交付所在地街道辦事處管理，社區居民委員會使用，確保用於服務社區居民群眾，社區辦公服務用房面積按每100戶不少於20平方米的標準配建。
- 【8月8日揭牌】欽州欽市網掛2018-4地塊
地塊位於欽州市揚帆大道東面、坭興街南面、粵桂北路西面，佔地91.3486畝 ，計容建面約21.31萬㎡，住宅+商服用地，容積率＞1.2且≤3.5。建築密度≤30%（其中高層住宅建築淨密度≤22%），綠地率≥30%，建築限高＜100米，商業建築面積佔總計容建築面積10%以內。
地塊起始單價262.73萬元/畝，起始樓板價1126元/㎡，起始總價3850萬（約0.39億），競買履約保證金為人民幣7200萬元。
競價方式：本次掛牌僅限於網上競價，欽州市國土資源網上交易系統按照價高者得原則確定競得人（競得人資格最終以出讓人審核通過為準），但低於底價的除外。每次競價加價幅度至少為50萬元。
相關建設要求：地塊內應
配套文化活動站（人均建築面積不少於0.05平方米）、體育活動場地（室內人均建築面積不少於0.1平方米或室外人均用地面積不少於0.3平方米）、社區物業管理用房（建築面積不應少於總建築面積的千分之二，且不小於80平方米）。再者，用地內無償配套建設社區辦公服務用房，產權歸屬城區人民政府所有，建成後交付所在地街道辦事處管理，社區居民委員會使用，確保用於服務社區居民群眾，社區辦公服務用房面積按每100戶不少於20平方米的標準配建。此外，地塊內應配套設置一所12班幼兒園，獨立佔地，用地面積為4680—5400平方米。- 【8月15日揭牌】欽州欽市網掛2018-5地塊
地塊位於欽州市永福東大街南面、東環路西面，佔地65.3262畝，計容建面約14.81萬㎡，住宅+商服用地，
容積率＞1.2且≤3.4。建築密度≤35%（其中高層住宅建築淨密度≤22%），綠地率≥30%，建築限高＜100米；商業建築面積佔總計容建築面積10%以內，並臨永福東大街佈置。其他規劃設計條件詳見市住建委出具的《用地、建築、市政工程規劃設計要點》。
地塊起始單價253.34萬元/畝，起始樓板價1118元/㎡，起始總價16550萬（約1.66億），競買履約保證金為人民幣5516萬元。
競價方式：本次掛牌僅限於網上競價，欽州市國土資源網上交易系統按照價高者得原則確定競得人（競得人資格最終以出讓人審核通過為準），但低於底價的除外。每次競價加價幅度至少為50萬元。
相關建設要求：地塊內應
配套文化活動站（人均建築面積不少於0.05平方米）、體育活動場地（室內人均建築面積不少於0.1平方米或室外人均用地面積不少於0.3平方米）、社區物業管理用房（建築面積不應少於總建築面積的千分之二，且不小於80平方米）。用地內無償配套建設社區辦公服務用房，產權歸屬城區人民政府所有，建成後交付所在地街道辦事處管理，社區居民委員會使用，確保用於服務社區居民群眾，社區辦公服務用房面積按每100戶不少於20平方米的標準配建。▶向公眾號“南寧微樓市”私信發送關鍵詞“欽州土拍公告” 即可收到相關信息。
防 城 港
截至8月3日，在防城港市國土局官網或防城港公共資源交易中心官網的土地出讓信息裡，暫未有新的經營用地預告，以下為近期一則防城港即將於8月29日上午10時揭牌的工業用地，
位於企沙工業區，佔地面積高達4705畝，項目類型黑色金屬冶煉及壓延加工業。本次國有建設用地使用權掛牌地點為：防城港市迎賓路紅樹林大廈東塔7樓信息發佈大廳。
防城港統計局數據顯示，2018上半年，防城港全市規模以上工業總產值同比增長10.0%，增速比一季度提高0.1個百分點；規模以上工業增加值增長6.7%，重點行業貢獻突出。增加值佔比較大的五個行業為農副食品加工業、非金屬礦物製品業、黑色金屬冶煉和壓延加工業、有色金屬冶煉和壓延加工業、電力熱力生產和供應業，增加值合計佔比高達78.2%，對規上工業增加值增長貢獻率合計為154.1%，合計拉動規模以上工業增加值增長10.3個百分點。
值得關注的是，今年7月下旬，柳鋼通過集團官微宣佈正式全面接手廣鋼，防城港鋼鐵基地項目續建工作已全面鋪開。
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最後，一張圖表回顧今年7月至今（統計截至8月3日），北欽防三市成交信息，廣西桐洋房地產開發有限公司、欽州市康熙投資有限責任公司、桂林彰泰實業集團有限公司、防城港中盼房地產有限公司 、防城港市宏圖房地產開發有限公司（黑龍江順峰地產）各有斬獲。
分析師點評：
受今年4月起的海南全域限購，部分候鳥置業、投資群體“湧入”北部灣沿海城市，北欽防三市上半年的房價、地價有明顯浮動，品牌房企積極搶灘北部灣市場。上半年北欽防三市主城區經營用地平均樓板價依次為：5133元/㎡、689元/㎡、2506元/㎡。
從7月至8月2日的北欽防三市成交地塊情況，北海、防城港土地市場熱度不減，欽州土地市場“溫和”，有競得者持續拿地現象。對於短時間連續拿地的、並且拍到高價的企業來說，規模加速擴張的同時，更應注意項目開發時限和產品品控，畢竟現在相關監管和公告裡都有明確要求，何時交清土地出讓金，以及開工、竣工期限。
從以上地塊預告（截止8月3日）看，北海、欽州繼續加大含住宅地供應，而北海更注重旅遊資源，發展酒店業、含大型商貿的綜合體。防城港暫未有含住宅新地塊公告，但在港口工業上繼續發力，助推城市經濟發展。北部灣樓市正在進入提升期軌道，品牌房企在廣西北部灣的戰略佈局版圖也愈加清晰。
圖文來源：CRIC廣西；北海、欽州、防城港各市國土局招拍掛信息等。
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