文/易居企業集團·克而瑞分析師 黃錦良
CRIC廣西北部灣土拍戰報：2018年8月8日，北海1幅233畝綜合體地塊成功出讓，成交總價12.92億元，樓板價5001.3元/㎡,競得者北海彰泰房地產有限公司。這也是彰泰進入北海不到一年，佈局第4個新項目，位於馮家江江畔，距離銀灘入海口約1公里。值得關注的是，北海市地產交易中心於8月9日發佈了年底前擬出讓的地塊信息，8幅地塊共計約640畝將出讓，其中有2幅地塊超200畝。隨著住宅用地加大供應，商品住宅供應量也將得到補充，這些地塊新項目或在明年陸續面市。
【1】8月8日北海土拍回顧
8月8日下午16時，北海市2018年第14期國有建設用地使用權掛牌出讓在北海市政務服務中心三樓公共資源交易大廳舉行，成功出讓銀海區馮家江江畔1幅約233畝綜合體地塊，起始總價75452萬元，數家房企參與競拍，現場每輪競拍總價加價幅度100萬，最終，北海彰泰房地產有限公司以總價129200萬元成功競得。
這也是繼觀江海、紅樹灣、玫瑰郡項目後，不到一年，彰泰佈局北海第四盤，四個項目地塊彼此相距不遠，部分樓棟朝向可臨江瞰海。彰泰新拿綜合體項目中住宅用途佔較大，約85%；而商業和住宿餐飲佔比15%，也將給片區增加集中商業以及旅遊住宿配套。
截止2018年8月8日，彰泰在北海市佈局項目位置示意圖
克而瑞廣西市場監測顯示，2018上半年，繼南寧、柳州、桂林、北海、梧州後，彰泰開拓了防城港、玉林、賀州市場，並實現廣西8個城市10個新盤相繼亮相。上半年彰泰28盤在線銷售，銷售金額120.8億元，再度躋身全國房企銷售榜百強，連續兩年位居廣西房企一梯隊。據瞭解，彰泰集團2018年全年銷售目標挑戰300億元，全廣西佈局版圖裡的意向城市將繼續推進，同時擇時進駐廣西擁有百萬人口的大縣或GDP百強的強縣。
》》》地塊檔案
地塊編號：2018GC14015；
地塊位置：北海市銀海區金海岸大道以北、上海路以東；
土地面積：155622.04㎡(233.43畝)
土地用途：城鎮住宅、批發零售、住宿餐飲用地
容積率（平均）：≤1.66
起 始 價：75452萬元（323.23萬元/畝，樓板價2920元/㎡
成 交 價：129200萬元（553.48萬元/畝，樓板價5001元/㎡）
馮家江位於北海市銀海區銀灘東部與龍潭轄區之間，是北海市內陸潮汐河流，由北向南流，上游有個鯉魚地水庫,有淡水源頭,下游生長有紅樹林.羅非魚等一些淡水魚,海魚較多，在北海銀灘附近入海。馮家江片區本身生態自然資源豐富，以及多個公園環伺，江景和海景景觀資源優勢，愈加被房企關注開發的新片區。
馮家江入海口實景圖
馮家江實景圖
根據《SH、YE片區（馮家江兩側）控規和城市設計》規劃顯示，馮家江兩側為北海生態廊道“鯉魚地—馮家江—紅樹林”所在地，規劃將該區域打造成北海市城市中央公園和濱海休閒文化中心，以商業商務、居住為主，兼有文化娛樂、教育、體育、旅遊度假休閒的城市綜合發展片區。
目前，馮家江片區已建/新建的綜合體項目不多，住宅大盤或中小型住區為主，去年5月27日開業的北海萬達廣場，給北海住戶與遊客多了一個吃喝玩樂購為一體的商業購物中心。目前，近年來，彰泰、恆大、大都、金昌等房企相繼進駐馮家江片區，開發住宅規模體量也比較大，馮家江片區商住氛圍將提高。目前馮家江片區在售或待售樓盤住宅產品有毛坯交付，也有帶裝修交付的，參考均價在9600-14000元㎡。
【2】年底前，北海擬出讓8幅住宅用地
北海市地產交易中心於8月9日發佈了年底前擬出讓的地塊信息，8幅地塊共計約640畝將出讓，其中有2幅地塊超200畝。地塊主要分佈在銀海區，合計6幅，另外海城區有2幅。
2018年年底前，北海市擬出讓地塊位置示意圖
目前僅有地塊基本信息，暫無地塊起始價和更細的信息，或有待之後正式招拍掛公告在北海市國土局官網公佈。擬出讓地塊信息如下：
地塊一、地塊二
土地位置：迎賓大道北側、北海大道以東
土地面積：215.77畝(地塊一)、72.56畝(地塊二)
土地用途：城鎮住宅、批發零售用地
容 積 率：≤2.0
建築密度：≤25%
綠 地 率：≥30%
地塊三
土地位置：南珠大道東、北部灣東路以南
土地面積：32.97畝
土地用途：城鎮住宅、批發零售用地
容 積 率：≤2.5
建築密度：≤25%
綠 地 率：≥30%
地塊四
土地位置：西南大道北側、湖南路以西
土地面積：18.95畝
土地用途：城鎮住宅、批發零售用地
容 積 率：≤3.0
建築密度：≤25%
綠 地 率：≥30%
地塊五
土地位置：廣東路以東、銀灘大道以南
土地面積：33.844畝（S1:6622.56平方米，S2：13474.77平方米（其中佔壓道路504.99平方米））
土地用途：城鎮住宅用地
容 積 率：S1≤2.0，S2≤3.0
建築密度：S1≤28%，S2≤22%
綠 地 率：S1≥30%，S2≥30%
地塊六
土地位置：金海岸大道以北、西藏路以西
土地面積：12.3畝
土地用途：城鎮住宅、批發零售用地
容 積 率：≤3.5
建築密度：≤28%
綠 地 率：≥30%
地塊七
土地位置：長沙路以西、杭州路以南
土地面積：239.82畝（S1：104.4畝，S2：52.28畝，S3：52.51畝，S4：30.61畝）
土地用途：S1:商業、商務用地，S2、S3、S4:居住、商業用地
容 積 率：S1≤2.8，S2、S3、S4≤2.5
建築密度：S1≤60%，S2、S3、S4≤28%
綠 地 率：S1≥5%， S2、S3、S4≥30%
地塊八
土地位置：浙江路以南、貴州路以東
土地面積：14.2畝
土地用途：城鎮住宅、批發零售用地
容 積 率：≤4.0
建築密度：≤22%
綠 地 率：≥30%
圖文來源：CRIC廣西；北海市國土局招拍掛信息、北海市相關規劃、綜合網絡等。
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