文/易居企業集團·克而瑞分析師 黃錦良
CRIC廣西南寧土拍成交戰報：2018年8月16日上午，西鄉塘區安園東路北側1幅商住用地掛牌出讓，佔地面積42.479畝，容積率＞2.0且≤3.0（其中住宅容積率≤2.99)，建築高度≤60米，該地塊為舊城改造用地。
土拍現場僅一家房企參與競買，最終，廣西唐林房地產有限公司（母公司：大唐地產）底價摘牌該地塊，成交總價21112.2991萬元（約2.11億元），成交單價497萬元/畝（成交樓板價 2485元/㎡）。這也是繼大唐天城、相思湖大唐果後，佈局西鄉塘第三盤，拓展南寧城北居住圈新項目。新項目擬定案名“大唐天悅”，將很快動工，預計今年年底入市，打造新亞洲建築風格的小高層和花園洋房為主。
今日南寧土拍回顧
（2018.8.16）
16號競買人大唐地產現場舉牌（圖片來源：安居客南寧站）
地塊成交結果，現場屏幕顯示
▼ 克而瑞土拍戰報圖▼
▼ 克而瑞市場大數據▼
▼ 地塊地貌以及周邊配套現狀▼
▼ 地塊區位實景圖▼
該地塊位於北湖北路延長線西面，通達安吉片區（近距約1公里）、北湖片區（近距約0.6公里）較為便利，目前地塊所在區域附近多為保障房小區為主，商品房較少，商業氛圍有待加強。從地塊限高≤60米，或將建低於20層的小高層產品，地塊部分區域臨近公園綠地。 地塊距離安吉客運站以及南寧地鐵2、3號線換乘點安吉客運站約1公里。
▼ 房企檔案 / 項目展望▼
》》》企業檔案：
大唐地產，創立於1985年，最早源自臺灣，發家於福建的中國百強房企，藉助“唐風”建築打響名氣。2008年大唐地產正式佈局南寧，開始其在廣西的佈局。這10年間，大唐地產已佈局南寧、北海等北部灣城市，通過參與招拍掛、舊城改造項目以及合作開發等形式，成功南寧青秀、興寧、西鄉塘、五象新區等熱門區域近20個項目。
大唐地產南寧項目佈局圖
（截止2018.8.16統計，僅供參考，項目位置以實際為準）
》》》大唐天悅項目展望：
8月16日南寧土拍結束後，大唐地產在市民中心拍賣大廳現場舉行了“大唐地產-大唐天悅項目”項目負責人在土拍結束後現場召開大唐地產|大唐天悅摘地通告會，項目負責人現場透露，此次拿地地塊項目命名為大唐天悅，是大唐進駐西鄉塘的第3個項目，定位中高端產品系列，規劃建面95㎡到115㎡小高層和125㎡花園洋房住宅產品，新亞洲風格。大唐天悅項目計劃於9月份開放城市展廳，10月份示範區亮相，11月份動工，年末推出市場。
現場圖片
近期南寧土拍預告
（2018.8.29-9.16）
下一輪南寧市本級土拍日：8月29日、8月31日、9月16日，南寧市本級4幅商住地陸續揭牌，地塊分佈在江南西園片區、西鄉塘安吉片區、青秀柳沙片區，地塊明細表如下：
▲8月29日掛牌出讓：江南區星光大道38號60.8畝商住地塊（舊城改造項目），起始單價945萬/畝、起始樓板價 3544元/㎡、起始總價約5.75億。採用價高者得且不低於底價的競價方式。
▲8月31日掛牌出讓：西鄉塘區秀安路以西、安和街以北39.509畝純住宅地塊，低容積率（＞1.5且≤2.5），起始單價797萬/畝、起始樓板價 4782元/㎡、起始總價約3.15億。採用“兩限一競”競價方式。
▲8月31日掛牌出讓：青秀區英華路北側（青山路西面）兩幅低容積率純住宅地塊，彼此相鄰。其中，GC2018-076地塊（33.687畝），容積率＞1.0且≤1.5，起始單價456萬/畝、起始樓板價4560元/㎡、起始總價約1.54億。採用“兩限一競”競價方式。 GC2018-076地塊（33.687畝），容積率＞1.0且≤1.1，起始單價385萬/畝 、起始樓板價5250元/㎡、起始總價約1.24億。採用“兩限一競”競價方式。
分析師點評
8月中下旬至9月中旬，南寧市已出讓和即將出讓的地塊情況上看，以舊城改造項目商住地塊、低容積率項目純住宅地塊為主。其中，舊改項目競價方式以價高者得且不低於底價，沒有“兩限一競”，一般都是有“競買門票”方可參與地塊競買（即此前參與舊改項目土地熟化人的中標者），結果一般沒有懸念。對於參與舊改項目開發的開發商，需要有一定開發經營以及資金支持，並且一般舊改項目從申報到地塊出讓，一般經歷1-3年左右，這樣拿地成本前置，並且比非舊改項目實際開發時間要長些，但因舊改項目地段和配套具有一定優勢，利潤增長也有一定空間，備受有經驗的開發商青睞，多是深耕某區域板塊，成片開發的模式。
值得關注的是，即將出讓的安吉、柳沙低密純住宅地塊，本身“兩限一競”（限地價、限房價、競配建產權移交住房），如果地價拍到限價線或有競配建話，對於項目產品定位，以及住宅定價都有一定影響，這或是擅長開發低密中高端住宅產品的開發商之間的博弈。
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圖文來源：CRIC廣西；南寧市國土局招拍掛信息等。現場報道圖文：南寧樓盤網、南寧安居客等。
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