大陸幾乎所有的房地產政策都是從香港學習過來的。以史為鑑，知道香港樓市的歷史，就知道大陸一線城市樓市的未來。
（一）香港
1997年，亞洲金融危機，香港房價泡沫破裂，樓價暴跌。但由於供需矛盾，到了1999年，很快就出現了反彈，就在這個時候，董建華提出了八萬五建屋計劃。這個計劃就是每年興建住房85000套，低價提供香港中低收入人群，10年內讓全港70%的家庭擁有住房，而具體的做法就是大規模賣地供地，僅1997年香港便拍賣19塊宅用地，後來因為金融危機，房價崩盤才暫緩實施，後來1999年房價反彈後，繼續執行，沒想到沒幾天，房價又崩了。香港房價繼金融危機暴跌之後，2000年開始再度暴跌7成。
房價暴跌，讓很多香港家庭的投資和資產損失慘重。王菲就4800萬港幣買了一棟豪宅，結果兩年後只能半價出售，但是，這已經算是不錯的結果了。B哥（鍾鎮濤）借貸1.54億炒樓，結果到了最後負債2.5億無法償還，只能破產，還與章小蕙離婚，最終人財兩空。香港當時的負資產家庭有10多萬。
在這樣的局面下，董建華的八萬五建屋計劃和大規模供地，讓樓市雪上加霜。到了2003年，香港樓市已經較1997年高峰時下跌了7成。當時香港有32個因為負資產而自殺的案例，最著名的就是“黎生案”。1997年5月的一天，黎生跟太太一起，輪流排了一夜的隊，終於搖上了位於深水灣、一個面積927尺（103平米）的住宅。在簽約並繳納10%定金後，黎生第一次有了屬於自己的物業，全家為此高興不已。這套價值722萬房子，黎生連稅費加一起，總共花了不到80萬，其餘的667.8萬都來自銀行的貸款。然而，這個單價7萬港元/平米的樓盤，只是個位於爛泥塘的CEO盤。到了2003年，這個房子只值200萬港元了，黎生一家成了負資產家庭了。更不幸的是，這一年香港經濟慘淡，黎生遭到了解僱，失去了工作，他再也無力負擔沉重的月供，萬念俱灰的黎生最終選擇自殺。然而這一切還沒有結束，因為抵押物已經低於貸款額，銀行開始要求黎生一家提前還款，因為無力還款，房子被銀行拍賣，最終黎生一家人不僅失去了黎生，失去了房子，失去了首付款和6年的月供，還欠銀行200多萬港元！
2003年7月1日，在這個特殊的節日，香港50萬人走上中環街頭，爆發大規模遊行抗議，不久後，董建華黯然下臺。
董建華曾盼望應用政府手中的土地資源，一舉解決香港高房價問題。
但這一提議卻受到了香港主流民意、尤其是有房者們的群體抵制。
特區政府打算每年投放香港存量房產50%的房源廉價入市，而評論廣泛以為，這個政策將成為壓垮香港房價的最後一根稻草。
董建華的八萬五計劃，能有效降低當時世界第一的香港房價，能惠及香港500萬底層民眾，但500萬底層民眾沒人為他說好話，而50萬有產者，卻把他趕下了臺。這是不是很諷刺？
從此香港的管理者終於明白了，房價一旦上漲，就是一條不歸路，房價泡沫再大，也不能去主動刺破，因為泡沫破裂的後果誰也無法承受；即使泡沫破裂了，也要想辦法讓泡沫儘快恢復。而最有效的方法，無外乎限制供應。畢竟，供需才是價格的根本因素。
大遊行之後，香港推出「孫九招」救市,包括停止拍賣土地、暫停勾地、暫停兩鐵項目投標一年、終止出售公屋計劃等,以減少土地供應及政府幹預來穩定樓市。
2003年至2005年間，香港幾乎停止了住宅的供地。
2004年開始，香港房價開始回升，並在2012年創出新高。
根據香港地政總署公佈的歷年土地拍賣紀錄，自從1985年以來的30年間，香港ZF一共拍賣土地730.62萬平方米。以香港700多萬的總人口計算，30年間，平均每人能獲得的土地也就一平方左右。香港30年的土地供應都不如重慶一年的土地供應多；而且這些拍出的土地不僅僅包含住宅用地，還包含了大量的商業、工業和倉儲等用地。
香港是沒有土地嗎？不！
香港現時總面積達1107平方公里，目前，僅有26%是已發展土地，作為住宅用途的土地只佔總面積的7%。香港樓市的需求量大，樓價居高不下，增加房屋供應是解決問題的根本。但這會觸及到房地產開發商以及各方利益，而香港是一個寡頭控制的城市。
沒有買賣，就沒有傷害；沒有供地，就沒有新房可賣，價格怎麼下跌？
真正能降房價的措施，就是大量供給土地和商品房。香港一邊嚴控土地供應，一邊假惺惺的為底層民眾提供“公屋”，難怪近年來香港市民對港府越來越有怨言。
（二）深圳
前文有說，大陸幾乎所有的房地產政策都是從香港學習過來的。而所有的學生中，坐在第一排，離老師最近的學生---深圳，是學得最好的，青出於藍。
怎麼樣讓房價穩定住，不漲也不跌（或者說每個月跌幾塊錢）？
2017年，深圳的純住宅土地供應是 --- 0。
沒有買賣就沒有傷害，沒有供應就沒有下跌空間。深圳一手用各種限購限貸的調控政策打壓上漲的空間，另一手限制土地供應，托住下跌的空間。技藝之精純，無出其右。
但是長期不供應土地是不行的，終於就有了“二次房改”。
深圳這次“二次房改”的核心內容，是將深圳的住房分為四大類：
一是市場商品住房，佔住房供應總量的 40%左右，以普通商品住房為主；二是人才住房，佔住房供應總量的 20%左右；三是安居型商品房，佔住房供應總量的 20%左右，重點面向符合收入財產限額標準等條件的戶籍居民供應；四是公共租賃住房，佔住房供應總量的 20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體。
計劃到2035年，籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。
同時《意見》規定：
1. 人才住房重點面向符合條件的各類人才供應，可租可售，建築面積以小於90平方米為主，租售價為市場價的60%左右；2. 安居型商品房則重點面向符合收入財產限額標準等條件的本市戶籍居民供應，可租可售、以售為主，建築面積以小於70平方米為主，租售價為市場價的50%左右。3. 公共租賃住房—— 佔住房供應總量其餘的20%左右，建築面積以30-60平方米為主，租金為市場價的30%左右。
對於商品房來說，2018年至2035年，總共18年，純商品房不超過70萬套。
那麼平均每年的商品房供應量為 70/18 = 3.89萬套。
這是個什麼水平呢？
- 2013年深圳新房住宅成交48070套；
- 2014年深圳新房住宅成交41911套；
- 2015年深圳新房住宅成交66450套；
- 2016年深圳新房住宅成交40443套；
- 2017年深圳最強調控，新房住宅成交25820套。
五年平均下來，每年新房成交量是44538套。
也就是說，未來18年，直到2035年，新房的供應量都會比以前減少。
深圳“二次房改”不是為了託房價，也不是為了降房價，而是把住房問題和高房價問題進行了切割。想讓房價下跌，唯一的辦法就是放開供應商品房，土地供應量最大的重慶基本是全國房價最低的重要二線城市。日本在1988年，為了抑制房價，放鬆了房地產的管制，私人土地可以自由蓋房自由出售，供應量大增，日本樓市很快就是崩盤大降價了。任何限制土地和商品房供應量的方法，都會讓房價上漲。深圳商品房房價的未來，一定是向香港看齊的。
可能有人會說，雖然商品房少了，但是保障房增加了，總量增加了，每年10萬套呢，但是：
- 深圳的要實現這個供應量的目標很難，且不說，以前從沒有按時完成供地供房計劃，現在深圳的土地確實很緊張，每年10萬套總量的房子，土地從哪裡來呢？而且10萬套肯定包括舊改，蓋完房子還要給拆遷戶回遷和補償；
- 保障性住房，排隊很難，而且體制內是優先分配或者定向分配的，普通人即使排到也要等很久；
- 保障性住房的面積小，人才房低於90平米，安居房低於70平米，質量差（必然的結果）；如果想改善還得去買商品房；
- 保障性住房，需要一定年限內實行封閉流轉，無法上市成為二手房的增量供應；
- 深圳現在每日活動人口高達2500萬，常住人口高達2180萬（最新大數據統計），也是全國最有吸引力的城市之一，人口還在持續流入，未來保障房不夠分的可能性很大。
經濟學家馬光遠對深圳“二次房改”表示失望，他評論說，深圳“二次房改”放棄了市場化的大方向，重新回到政府主導供應的格局，我認為這是中國住房改革的一大倒退，是會付出慘重的代價的。中國房地產市場過去20年出現的問題要麼是市場化不徹底，比如土地供應，要麼是ZF錯位，干預太多導致，而不是市場化的方向出了問題。
當然，我們也不能否定這次“二次房改”的積極意義 - 把住房問題和高房價問題進行切割，住房屬於社會問題，房價則是經濟問題，確實有利於解決低收入人群的住房問題。深圳是全國獨一無二的暫時擺脫了土地財政的城市，2017年賣地收入已經極低了，所以深圳率先啟動“二次房改”，是最有底氣的。
幾乎可以確定，在深圳和北京都發布了偏向保障房的政策之後，其他城市也會效仿並向全國推開，房地產市場商品房越來越弱化，保障房越來越多，會是大的趨勢。
最後，筆者在“家在深圳”的論壇上看到有人發帖寫了這麼一段話，其觀點與本號無關，僅供參考 -
我不清楚別人怎麼想，但是，我反正對這種政策很失望，餅越畫越大。入輪候庫的時候，我是4.2萬排名，兩年過去了，變成3.7萬排名，兩年就前進了5千名，目前安居輪候庫有約9萬家庭。13五好像說建40萬套保障房的，反正沒看見有那麼多房。要是有這40萬套 我估計現在只是能有選房機會或者排名比較前。40萬套還沒實現，然後就發文要搞170萬套了？正如前面有個層主說的，很多政策房，都是優先公務員及定向分配，很多庫裡是不可能享受到的。深圳土地稀缺，要建170萬套，不是容易的事情，想通過舊改方式也存在很多客觀難題。另外，如果真按4-2-2-2分房子屬性，開發商要吃飯，到時候商品房又是個什麼價，安居房按商品房6折銷售，又會是個什麼價，我不敢想象，因為安居房現在已經上2萬了。所以說，人還是憑自己能力去掙自己想要的東西，期盼別人總卡不到頭。這是我排了安居房的心裡所想。
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