近期，易居院完成了一份由研究員沈昕執筆的專題報告《上海新江灣城房地產開發與板塊價值的崛起之路》。這也是我院關於城市新興板塊價值探秘系列之一。在此分享給大家，尤其是開發商和購房者朋友，會有啟示和參考價值。
1、1997年到2004年的開發初期，一級開發商上海城投對新江灣城採用了規劃先行、統一土地開發，後由政府分塊出讓的綜合開發模式。2005年至今的實質開發階段，新江灣城板塊的房地產開發經歷了快速發展、適度回調、平穩發展三個階段。
2、2005年正式土地出讓以來，新江灣城的純住宅用地成交價格累計增幅遠高於同期上海全市的純住宅用地成交價格累計增幅。
3、2005年正式開發以來，新江灣城的房價累計增幅遠高於同期上海全市的房價累計增幅。
4、新江灣城板塊的崛起有地理位置、板塊面積、統一規劃、綠化率高、產品品質等諸多原因。
5、新江灣城板塊的開發歷程分析和地價房價的走勢分析，對於開發商和購房者來說具有參考價值和借鑑意義。
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新江灣城板塊簡介
新江灣城地處上海中心城區東北部，隸屬於楊浦區，距離人民廣場11公里，距離上海城市副中心之一的五角場副中心3公里。總佔地面積9.45平方公里，原系江灣機場的舊址，是上海市區唯一一塊自然生態“綠寶石”。城區中規劃了江灣天地、復旦大學江灣校區、新江灣城公園、自然花園、都市村莊、知識商務中心等六大板塊，以及生態走廊、文化中心、極限運動中心等特色生活配套。
新江灣城作為一個以中、高檔住宅為主的知識型、生態型大型花園式國際社區，比肩之前的古北與聯洋碧雲，被譽為上海第三代國際社區。
新江灣城位置圖
新江灣城規劃圖
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新江灣城板塊的開發歷程
（一）新江灣城的開發初期1997年 ~ 2004年
新江灣城原為上海江灣機場所在地，為1939年侵華日軍強行圈佔民田、拆毀殷行鎮所建，當時佔地7000畝，解放後由中國人民解放軍接管，經改建成為亞洲佔地面積較大的機場之一，並歸空軍航空兵部隊管理使用。1994年6月起正式停飛，1997年4月30日機場用地交還上海市人民政府。由於江灣機場早已廢棄，機場也長期無人管理，荒置多年。因此在機場原址上自然生成了大型的溼地，內有眾多的上海原生動植物，成為上海市區難得的半天然綠腎，也一度引起是該保留還是開發的爭議。最後由於城市發展用地緊缺，上海市人民政府決定在最大限度上保留原有的自然景觀、保護環境的基礎上進行開發。
1996年，受上海市政府委託，上海城投公司正式著手新江灣城項目的土地一級開發工作。在1996-2003年期間，新江灣城經歷了多次的論證和討論，做了幾輪規劃方案國際招標。期間韓正市長指示要把新江灣城建設成為“面向21世紀的示範居住區”。後城投公司選定王志綱工作室為新江灣城做策劃工作，最後給了“東方新硅谷、國際智慧城”的定位，新江灣城要成為“一座以城區經濟為核心，融合高科技園區經濟、大學城、教育產業三位一體的複合型城區，一座以知識型產業集群為核心，以高知識人群生活區為形態、具有知識經濟時代生活方式特徵的新城區”。
在開發初期，作為一級開發商的上海城投採用了規劃先行、統一土地開發，後由政府分塊出讓的綜合開發模式。
（二）新江灣城的實質性開發階段 2005年 ~ 至今
以新江灣板塊土地出讓節奏和開發建設過程可以大體將新江灣城的開發分為以下三個階段：
第一階段：2005年 ~ 2010年，供地量大，啟動開發後一路高歌猛進的開發高潮期；
第二階段：2011年 ~ 2015年，供地量下降，開發節奏緩慢；
第三階段：2015年底至今，供地量重新上升，開發進入平穩期。未來還有規劃中江灣天地和自然花園的幾幅地塊待出讓，板塊發展前景可期。
下面對新江灣城的三個開發階段進行詳細分析，以此探尋板塊崛起的原因和規律。
1、第一階段：2005年 ~ 2010年房地產開發快速發展
2005年1月，合生以15.88億的價格拿下新江灣城C1地塊，樓板價5660元/平方米。合生江灣國際公寓大部分為70-120平二房和120-150平三房。2006年4月開盤價格為8838元-12038元/平方米，其後一直賣到了2011年，均價也漲到了35000-37000元/平方米。現在合生江灣國際公寓的二手房價在75000-80000元/平方米。
2006年11月，華潤以15.4億元拿下新江灣城C2地塊，樓板價 6676元/平方米。華潤橡樹灣（後改名華潤新江灣九里）面積段較廣，普通住宅、大平層和別墅均有。2008年9月開盤價格為19000-25000元/平方米，其後一直賣到了2013年，均價漲到了43000-45000元/平方米。現在華潤橡樹灣的二手房價在80000-85000元/平方米左右。
2007年6月，綠城以12.6億元拿下新江灣城D1地塊，樓板價12500元/平方米，已較兩年前的合生地塊翻了一倍多。後遇金融危機，綠城資金鍊吃緊，將D1地塊轉賣給九龍倉集團。2009年6月九龍倉璽園開盤價格為40000元/平方米左右，到2013年清盤的時候價格為近60000元/平方米。現在九龍倉璽園的二手房價在85000-95000元/平方米左右。
2007年11月，仁恆以13億元拿下新江灣城D3地塊，樓板價20000元/平方米，較5個月前的綠城地塊又上漲了60%。2010年10月仁恆怡庭開盤時公寓均價為50000元/平方米，疊墅均價為60000元/平方米。現在仁恆怡庭的二手房價在85000-95000元/平方米左右。
2008年1月，鐵獅門以67.5億元拿下新江灣城F地塊，成為當時的上海總價地王。因為這個項目有大量的辦公和商業，因此樓板價並不高，只有7498元/平方米。尚浦名邸（現萬科翡翠江灣）2012年12月開盤時均價為42000元/平方米左右，2016年8月清盤時的均價為62000元/平方米左右。現在尚浦名邸的二手房價在80000-90000元/平方米左右。
2009年12月，中建以37.2億元拿下新江灣城C6地塊，樓板價32484元/平方米，是當時的全國單價地王。因為容積率比較低，中建把這個項目規劃成了疊墅+聯排+類獨棟+大獨棟的社區，名為“中建大公館”。2012年9月由於市場形勢不好，項目的戶型面積又偏大，疊墅開盤價格35000-50000元/平米，比樓板價高不了多少 。目前還有獨棟別墅在售，均價150000元/平方米。由於面積偏大，現在中建大公館的二手房價在60000-75000元/平方米左右。
2010年11月，合景泰富和富力以23億拿下新江灣城C5地塊。早在2006年10月，上海城投以公司股權合作的形式，將 C5地塊70%的股權以17億的價格賣給了美國漢斯。2009年8月，漢斯開發的加州水郡項目開盤價為20000-25000元/平方米。合景泰富和富力接手後將項目改名為嘉譽灣，2012年開盤時均價為45000元/平方米左右，中小戶型不多，大多是200多平方米左右的戶型。現在加州水郡的二手房價在80000-85000元/平方米左右，嘉譽灣的二手房價在85000-95000元/平方米左右。
這個階段新江灣城的開發熱情空前高漲，土地價格暴漲，地王頻出，樓板價從2005年合生的5660元/平方米漲到了2009年中建的32484元/平方米，短短4年時間翻了近5倍，也積累了一定的泡沫。後續每一次地王的出讓都會對前期項目產生溢價提升，前期進入新江灣城的開發商也因此賺得盆滿缽滿。
2、第二階段：2011年 ~ 2014年房地產開發適度回調
經歷了2005年 ~ 2010年的快速發展後，新江灣城的土地出讓進入了一個低谷，這期間僅有D5一個地塊出讓，房價也一直在高位盤整，停滯不前。
2012年7月，新加坡慶隆以6.1億拿下新江灣城D5地塊，除去慈善用地和醫療衛生用地後住宅部分的樓板價14780元/平方米，還需配建5%的保障房，樓板價較2009年的中建地塊大幅縮水了一半以上。這塊地價格低的原因一是當時市場環境不好，二是地塊面積小，僅4萬平方米，開發商很難做規劃方案。到目前為止，項目還未正式對外公開開盤時間及價格。
3、第三階段：2015年至今房地產開發回暖，進入平穩期
2015年11月，已經3年沒有土地出讓的新江灣城板塊推出了D7地塊，信達以72.99億元拿下，扣除保障房後實際樓板價超過6.1萬/平方米。後信達與泰禾合作開發了信達泰禾上海院子，有多層、疊墅和聯排別墅。信達泰禾上海院子第一期花園洋房已於2018年4月17日開盤，備案均價82827至128941元/平方米，在政府限價的大背景下，項目首期房源很快熱銷售罄。
2016年7月，融信以31.55億拿下新江灣城B3地塊，扣除保障房後實際樓板價高達7.2萬/平方米。融信世紀江灣為多層洋房和聯排別墅，目前還未正式公開開盤時間及開盤價格。
這兩個地王項目的出讓使久未有新地塊出讓的新江灣城板塊重回大家的視線，使板塊開發回暖，進入開發平穩期。
新江灣城板塊樓盤分佈圖
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新江灣城板塊土地市場走勢和商品住房市場走勢分析
（一）新江灣城板塊土地市場走勢分析
新江灣城板塊的第一塊土地C1地塊於2005年出讓，將新江灣城板塊從2005年至今純住宅用地的土地價格與同期上海全市以及新江灣城板塊所處的中外環間區域比較，如下圖所示。
新江灣城與上海市、中外環間純住宅用地出讓價格比較
新江灣城的純住宅用地成交價格增幅遠高於同期上海全市的純住宅用地成交價格，在大部分時間也遠高於所處的中外環間區域平均價格。
以新江灣城開發的三個階段為時間點分別研究同期新江灣城板塊、中外環間區域和上海全市的地價漲幅，如下表所示。
新江灣城與上海市、中外環間純住宅用地出讓價格增幅比較
時間
新江灣城
中外環間
上海全市
2005年 ~ 2010年
478%
152%
181%
2011年 ~ 2014年
-52%
111%
44%
2015年 ~ 2016年
240%
131%
66%
注：新江灣板塊最近的一塊純住宅用地出讓在2016年，比較同期數據
從表1可見，在新江灣城開發的第一階段2005年 ~ 2010年，新江灣城的地價漲幅478%遠高於上海全市181%和中外環間區域152%，地價的快速上漲積累了一定的泡沫。接下來的2011年 ~ 2014年，新江灣城地價由最高位下跌52%，而同期中外環間區域增長111%，上海全市增長44%，新江灣城的土地市場陷入了一個低谷。經歷了長達四五年的沉寂後，2015年 ~ 2016年隨著上海整體房地產市場的回暖，新江灣城的土地市場迎來新一輪的爆發，價格大幅增長240%，高於同期中外環間區域的131%和上海全市的66%。
（二）新江灣城板塊商品住房市場走勢分析
將新江灣城板塊的商品住房銷售價格和增幅與同期上海全市和中外環間區域比較，其中新江灣城開發以前2001年 ~ 2005年的數據用與新江灣城板塊相鄰的五角場板塊代替，如下圖所示。
新江灣城與上海市、中外環間商品住宅銷售價格比較
新江灣城與上海市、中外環間商品住宅銷售價格增幅比較
2001年以來新江灣城的累計房價增幅遠高於同期上海全市和中外環間區域。
以新江灣城開發的三個階段為時間點分別研究同期新江灣城板塊、中外環間區域和上海全市的房價漲幅，如下表所示。
新江灣城與上海市、中外環間商品住宅價格增幅比較
時間
新江灣城
中外環間
上海全市
2005年 ~ 2010年
319%
218%
236%
2011年 ~ 2014年
1%
35%
19%
2015年 ~ 至今
97%
79%
75%
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在新江灣城開發的第一階段2005年 ~ 2010年，新江灣城的房價漲幅319%領先於中外環間區域的218%和上海全市的236%。尤其是2010年，新江灣城板塊的房價漲幅達到85%，中外環間區域59%，同期上海全市為41%。
在2011年達到階段性高點後至2014年區間，新江灣城板塊房價進入高位調整走勢，2011年 ~ 2014年房價累計上漲1%，同期上海全市房價上漲19%，中外環間區域上漲35%。
從2015年開始，新江灣城的房價又重啟上漲走勢，2015年至今房價上漲97%，同期中外環間區域上漲75%，上海全市上漲75%，新江灣城的房價漲幅又一次超過了上海全市和中外環間區域。
（三）新江灣城板塊土地市場走勢和商品房市場走勢特徵
從2005年正式啟動土地出讓以來，新江灣城的土地市場和商品房市場走勢經歷了快速發展、適度回調、平穩發展的三階段。
其中第一階段時，地價先於2009年達到階段性高點，房價在地王的刺激下繼續上行，於2011年達到階段性高點，表現滯後於地價。
第二階段地塊出讓的節奏變緩和地價的大幅下行導致房價長期低迷。與同期上海其他板塊相比，新江灣城的房價已從2011年時的稍有泡沫逐漸變為上海中心城區的一個房價窪地。
第三階段兩個地王項目的出讓刺激了新江灣城房價的重新上漲，板塊均價從14年的4萬多元/平方米漲到了現如今的8萬多元/平方米，幾乎翻倍，當然這與2015、2016年一線城市的整體市場行情不無關係。
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新江灣城板塊崛起原因分析
新江灣城板塊崛起有多重原因，首先與上海全市房地產市場多年來的持續發展密不可分，其次板塊本身的優質資源和高標準規劃是其能跑贏同期上海大多數板塊的重要原因。
（一）地理位置好、區域面積大且不涉及動拆遷
新江灣城地理位置優越，離人民廣場僅11公里，屬於上海市區範圍。新江灣城占上海中心城區600平方公里的1%多，是上海中心城區最後一塊未開發的大宗土地。由於是原機場用地，不用涉及到動拆遷等複雜問題。
（二）上海城投的“統一規劃、整體開發、熟地供應策略”
上海城投以城市運營的全新理念為指導，承政府之上，啟市場之下，整合各方優勢資源，通過"五統一"（統一策劃、統一規劃、統一配套、統一監理、統一宣傳），對進入的開發企業提供全方位的服務的一整套土地開發策略。同時以“先造景後轉讓、先定位後招商、先建綠後建房”的模式進行板塊打造，使板塊的價值獲得最大化。
（三）綠化率高，生態環境好
新江灣城大型公共綠化率將達到20%，公共水系將達到8%，功能區綠化率將達到35%，城區綠化覆蓋率將達到60%左右，這在上海中心城區的社區中是絕無僅有的，是典型的宜居社區。
（四）大房企扎堆，產品品質高
新江灣城優越的地理位置和高端的整體規劃吸引了合生、華潤、仁恆、九龍倉、信達泰禾等一大批高品質的開發商進駐，這些開發商開發的一系列高端樓盤吸引了眾多對生活品質要求較高的高淨值人群的目光。
新江灣城的樓盤也都以較低容積率的低密度高品質社區為主。合生和華潤地塊的容積率為1.6，九龍倉地塊1.7，仁恆地塊1.2，中建地塊1.0，合景富力地塊1.8，慶隆地塊1.2，信達地塊1.125，融信地塊1.5，這在上海市中心是很罕見的。低容積率給業主帶來更好的居住舒適度和生活品質，結合板塊本身的超高綠化覆蓋率，給產品帶來更高的溢價能力。
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結論與啟示
1、新江灣城板塊從啟動開發以來，十多年的土地增值幅度遠高於同期上海全市，2016年融信地塊的樓板價已較2005年合生地塊的樓板價上漲11倍多，而同期上海全市僅上漲5倍多。對於開發商來說，拿到城市優質板塊的土地可以獲得更好的增值能力，能提高產品的溢價能力。
從發展階段來看，開發商宜在板塊啟動開發初期介入，可獲得較大的投資收益。當板塊地價漲幅大幅脫離全市地價漲幅趨勢時，開發商宜謹慎拿地，防範地價泡沫帶來被套風險。在板塊經歷低迷盤整後，開發商亦可關注是否有重新入市的好機會。
2、新江灣城板塊從啟動開發以來十多年的房價上漲速度領先於上海全市，板塊2018年均價已較2006年上漲近8倍，而同期上海全市僅上漲近5倍。對於購房者來說，尋找到城市的優質板塊在得到更好的居住舒適度和生活品質的同時，還可以獲得更好的增值潛力和投資價值。
從購房擇時上來看，從板塊開發初期階段購入可獲得較高的投資收益。當板塊房價漲幅偏離全市房價漲幅較大時，要注意控制風險，可持幣觀望，待房價調整至合理水平後再擇機入市。
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易居院承接房地產諮詢類業務，房企如有需要可留言。
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