長租公寓ABS 正在發力。1 月10 日，長租公寓運營商魔方公寓設立“魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃”，募集資金總額3.5 億元。這是中國ABS 發行歷史上首單公寓行業資產證券化產品。
中國存量地產的投資潛力遠不僅於此，其價值將通過真REITs（房地產投資信託基金）得以更大體現。正是在國內REITs 相關法規還未完善出臺的背景下，ABS 和類REITs成為了一種過渡形態。
目前，國內個人投資房地產中收益型房產，如零售、辦公、酒店等，配置比例極低。REITs 恰能解決上述問題。
一方面通過“基金化”或“份額化”將投資門檻降低，而且可通過公開市場的擴容解決流動性問題。另一方面，通過引入專業的資產管理團隊，包括對各類存量商業房產的專業化運營，可以在控制風險的前提下為房產投資人提升投資回報。
首單公寓行業 ABS
資金向新的土地和建設湧入，存量地產的價值被遠遠低估了。
2016 年6 月，國務院辦公廳發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出要加大政策支持力度，鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，向住房租賃企業提供金融支持。其中即包括支持企業發行證券化產品。
2017年1 月魔方公寓發行的信託受益權資產支持專項計劃，底層資產為魔方公寓分散在8 個城市的30處物業公寓（部分）的未來三年租金收入。以特定門牌號公寓為入池標準，入池房間共4014 間。只要運營方的這些公寓租賃情況穩定，有穩定的租金現金流回報，租約就可以打包成資產，以合適的價格通過證券化進行出售。
一個值得關注的現象是，2016年，萬科、中海、嘉華、陽光城、世聯行等房地產領域“大佬”也紛紛公告佈局或試水長租公寓。2016年7 月，世聯行發佈定向增發公告稱募資不超過20 億元，投入長租公寓建設項目，擬通過“房屋託管+標準裝修+管理服務”模式，解決傳統租房模式痛點。而對於更多新興的非上市公寓運營方而言，通過ABS 融資，可以大大降低其財務成本。
除了長租公寓之外，社區商業、辦公樓、大型購物商業地產等都是存量地產的“金礦”所在，需要專業運營者“慧眼識珠”，通過專業提高其營運效率，從而提高收益回報（主要體現在租金）。
以租約為底層資產、租金為現金流回報的ABS，也被認為是類REITs 的一種形式。
而在很多發達經濟體，REITs 已經是一種相當成熟的房地產金融產品，向個人投資者開放，且具有很高的流動性。而國內REITs 才起步不久。
《“十三五”規劃綱要》已明確提出“開展房地產投資信託基金試點”。2016 年10 月10 日，國務院發佈《關於積極穩妥降低企業槓桿率的意見》進一步指出：“支持房地產企業通過發展房地產信託投資基金向輕資產經營模式轉型。”
類 REITs 向真 REITs 的過渡
REITs 本質是一種證券，起源於美國。通過REITs，投資者能像投資其他高流動性證券一樣參與大規模收入型不動產組合投資，獲得不動產的投資收益。
REITs 的基礎資產除住宅房地產和寫字樓以外，還包括零售物業、醫療保健、基礎設施、倉儲、工業地產、酒店、數據中心等。
REITs 在中國起步較晚。2005年11 月25 日，領匯房地產投資信託基金在香港上市，是為中國的第一隻REITs 基金。同年12 月21 日，越秀房地產信託基金在香港上市，成為第一隻以中國內地資產為交易對象的REITs。
由於國內缺乏相應公募基金和稅收方面的配套政策，國內目前的實踐只能被稱之為“類REITs”。
其實質是“資產支持專項計劃”（也就是通常說的“ABS”）模式，即由合格證券公司/ 基金子公司設立資產支持專項計劃，在公開市場發售專項計劃份額募集資金，投資於持有不動產資產的項目公司股權，專項計劃份額在交易所公開交易。
類REITs 和真REITs的不同在於，類REITs 不是完全意義的基於“資產”本身的證券化，特別是次級，在很大程度上是主體信用維持的類債性產品，與海外標準化的權益類REITs 有較大的差異。“這與國內投資人對‘固定收益’的青睞，以及缺乏對房地產項目的專業判斷有關。
綜合權衡，在現有政策框架下較為可行的模式是：公募基金+ 資產支持證券計劃，即基金管理人將擬投資的房地產股權或債權，通過發行資產支持專項計劃，轉化為資產支持證券。
如此，證券化房地產股權或債券，並能銜接上公募基金產品的形式，通過公募基金實現了對底層物業的控制。公募基金的投資對象為專項計劃份額非項目公司股權，而作為資產證券化產品的專項計劃份額可視為《證券投資基金法》中的“國務院證券監督管理機構規定的其他證券及其衍生品種”，從而可以符合《證券投資基金法》關於公募基金投向的規定，在政策上沒有障礙。
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