6月28日，住建部等七部委聯合印發《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為 治理房地產市場亂象專項行動的通知》（以下簡稱《通知》），決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。
此舉被外界解讀為對房價過快城市的定向調控。消息一出，北京等30家上榜城市一片風聲鶴唳。七部委聯合圍剿，上榜城市房價會降嗎？
一、七部委為何劍指30城
國家統計局最新數據顯示：5月全國70城新房價格指數同比增幅5.4%，環比增幅0.8%，一線、二線、三線城市新房和二手房價格環比均出現不同程度上漲。從七部委聯合《通知》上榜城市名單看，榜單多為房價增長較快或房地產市場問題突出的城市。造成全國房價高燒不退的原因主要有以下幾點：
（一）搶人大戰推高剛需。始於西安的搶人大戰，讓飽受限購之苦的城市找到了鬆綁房地產的理由。搶人紅利在拉動區域消費增長同時，還迅速激活當地房地產市場潛在購買力。伴隨著人才入戶門檻的大幅降低，湧入城市人口的住房剛需也被迅速拉昇。很多城市甚至將購房落戶作為人口轉移的必要條件。住房限購在變味的人才引進中開始“寬衣解帶”，搶人大戰演變為全國範圍的搶房大戰。西安、武漢、天津等多城房價在人才爭搶盛宴中，（環比）定比均大幅增長，其中：西安（1.6）11、武漢（1.1）1.5、天津（0.5）0.9個百分點。
（二）棚改拆遷貨幣安置。棚戶區改造、拆遷補償的貨幣化安置，在房地產去庫存過程中發揮了放大效應，成為二三線城市本輪房價上漲原因之一。數據顯示：全國棚改貨幣化安置率已從2013年7.9%上漲到2016年48.5%。2017年，全國各類棚戶區改造開工609萬套，完成投資1.84萬億，棚改貨幣化安置比例高達60%；2018年前5個月國開行在棚改上投放任務8000億，截至5月底已達4300億，按照計劃下半年還會有近4000億投放，如此龐大資棚改資金陣容拉大了房地產市場需求。
（三）房地產惡意炒作。為貫徹中央“房住不炒”的宏觀調控政策，不到一年半時間，全國各地先後出臺500多條限購限貸措施。但仍然有中介採用陰陽合同、捂盤惜售、發佈虛假信息等方式哄抬房價。不久前，全國多地競相實施搖號購房，隨即武漢、長沙等多家上榜城市相繼爆出搖號作假事件；成都、杭州、深圳等地也傳出萬人排隊搶房的空前景象。房產中介、炒房團等惡意炒作抬高了城市房價。
住建部等七部委聯合下文，重點整治30家上榜城市高房價問題，嚴厲打擊房地產市場“攪局者”。
二、房地產調控難點在哪
以2017年317調控為標誌，全國各地先後出臺近500多條限購、限貸政策，房價全面上漲的趨勢得到緩解。然而北京、上海等一線城市出現一手房、二手房價格倒掛奇怪現象；二三線、甚至四線城市房價也不同程度反彈；尤其一些上榜城市甚至出現“邊調控，邊上漲”的尷尬居局面。城市房價為何遲遲高燒不退，房地產調控的難點究竟在哪？
（一）住房供需矛盾。據國家統計局第六次全國人口普查數據顯示：目前我國常住人口城鎮化率為53.7%，戶籍人口的城鎮化率僅為36%；常住人口約有25.8%城市居民通過租賃解決住房問題，北上廣深等一線城市居民租賃比例更高。北上廣深等一線城市因地理位置、產業結構、教育醫療等公共資源優勢，人口淨流入長期處於高位，住房供需矛盾尤為突出。去年以來全國各地人口才爭奪大戰，加劇了城市人口的局部性流入，剛需成為二線城市房價居高不下的主要原因。
（二）經濟增長依賴。在拉動經濟增長的三駕馬車中：出口、消費、投資都面臨前所未有的壓力。中美貿易摩擦地不斷升級，出口增長呈現乏力。據海關統計，今年前5個月，我國貨物貿易進出口總值11.63萬億，比去年同期增長8.8%。其中，出口6.14萬億，增長5.5%；進口5.49萬億，增長12.6%；貿易順差6498.1億，收窄31%。二胎政策全面放開，人口出生狀況遠低於人們預期，國內消費的人口紅利正逐步減弱。人口爭奪成為各地城市拉動消費的主戰場。上榜30城中西安、天津、武漢、長沙等城市都曾上演搶人大戰。前5個月全國固定資產投資（不含農戶）216043億，同比增長6.1%，增速比1-4月份回落0.9個百分點，土地財政成為地方政府擴大投資不得不為的選擇。
（三）投資渠道狹窄。房價居高不下的另一原因是居民投資渠道狹窄。從住房投資結構看，以炒房為業的專業炒家畢竟少數，而以保值增值為投資的居民佔了大頭。5月末，廣義貨幣(M2)餘額174.31萬億，同比增長8.3%，如此天量貨幣資金總得選擇一個出口。對絕大多數居民來說，投資渠道主要有三條：股市、房市和銀行理財。中國股市長期低迷徘徊，國內外經濟形勢令資本市場信心動搖；金融市場亂象整治，大量社會遊資撤離銀行理財和P2P市場，尋找新的投資標的；買房成為絕大多數居民和社會遊資投資理財的不二去處。
三、七部委聯合圍剿，房價會降嗎
七部委聯合出征討伐房地產市場貓膩行為，引發市場一片熱議。七部委聯合圍剿，30城房價會不會降？要從七部委聯合圍剿的對象和影響程度做具體分析。從七部委聯合圍剿對象看，其打擊重點主要集中在三類人群：
（一）投機炒房團伙。 主要指涉嫌操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散佈虛假信息、製造搶房假象、哄抬房價、違規提供“首付貸”等投機炒房團伙。
（二）房地產黑中介。主要指發佈不實房源和價格信息、進行不實承諾等欺騙、誤導購房人；暴力驅逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務、侵佔客戶資金、參與投機炒房的房地產中介；
（三）違規房地產企業。打擊從事違規銷售、變相加價、一房多賣、霸王條款、價格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產開發企業；
上述三類人群不是30城獨有的新生產物，而是城市房地產市場發展中一個特有的現象，各地城市都或多或少地存在。七部委聯合打擊的重點是房地產違規交易環節，其在房產交易中所佔比重並不大。
這一專項治理行動，會在一定程度規範房地產交易秩序；惡意炒作的現象也會有一定程度收斂，但對上榜30城房價影響程度並不會太大。只要城市住房供需格局沒有改變，居民投資渠道沒有改善，大中城市的房價就不可能出現下降。
(本文作者介紹：姜兆華 中國海洋大學MBA、EFP金融理財管理師，現任某全國股份制銀行總行零售部門負責人。)
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