2007年，深圳房價均價首度破萬。當時，全國房價破萬的城市，僅有北上深3個。
十年之後的2018年，全國房價均價破萬的城市擴大到62個，其中三四線城市超過1/3。而整個中國，也不過300多個地級市。
從京畿的廊坊、張家口，到天涯海角的海南陵水、；從長三角的浙江麗水、江蘇南通，到東南沿海的福建莆田、龍巖，再到珠三角的惠州、中山……舉目四望，房價破萬，已經不算什麼新鮮事。
如果不以均價論，在大多數中東部地級市的中心城區，房價破萬的樓盤更是不在少數。
所有的狂歡都不是憑空而來的。但當潮水退去，所有的瘋狂都要付出代價。三四線城市，離最後的瘋狂還有多遠？
1樓市覆盤：從高庫存到搶房潮
與一二線城市不同，三四線城市的基本面並不理想。經濟下行，人口外流，為何房價還能一路高歌？
不妨從4年前開始覆盤。
2014年，隨著經濟下行，全國樓市開始調整。一二線城市房價一蹶不振，杭州等地甚至出現退房潮，三四線城市，更是飽受庫存高企之累。
高峰時期，這些三四線城市去化週期高達25多個月。換句話說，這裡的房子，即使不再建新的，按當時的銷售速度，最少也要2年多才能處理完。
2015年，隨著一年5次降準降息，加上取消限購、放寬限貸，以及財政補貼直接刺激，資金開始流向樓市，一二線城市房價率先復甦，三四線城市仍舊哀鴻遍野。
2016年，樓市去庫存成為重點政策，一二線房價出現暴漲，隨之新一輪樓市調控正式開啟，限購限貸限售限價搖號接連上陣，從2016年10月一直延續至今。
與此同時，三四線城市棚改正式進入高潮，PSL（抵押補充貸款）為其提供了源源不斷的資金。三年1800萬套的改造目標，讓三四線樓市開始有所復甦。
2017年，隨著部分一二線城市開始調整，三四線城市成為中國樓市當之無愧的主角。這一年，常期掛在漲幅榜首頁的，是以蚌埠為代表的三四線城市。
當年年中，貨幣化安置得到政策鼓勵。貨幣安置比例，從2014年的9%，躍升到2017年的48.5%。 一時間，拆舊建新，拿到補貼的拆遷戶成了最大的購買主力，三四線房價開始飆漲。
2018年，隨著第一輪1800萬套棚改任務的完成，第二輪1500萬棚改再次登場。
雖然棚改量不復以往，部分省市也開始逐步取消貨幣化補貼，然而三四線樓市依舊高熱不退。
2房價暴漲的三大根源
通過上述覆盤不難發現，三四線城市這一輪房價暴漲，其實就是三大因素推動：一是漲價去庫存，二是板塊輪動效應，三是貨幣化棚改。
漲價去庫存，聽起來違背常識，但房地產市場就是這樣。越降價越無人問津，越漲價越市場火熱。為了去庫存，各種政策寬鬆、貨幣放水以及信貸鬆綁，不是一天兩天，這一切都在於刺激房價上升，從而製造市場火熱。
板塊輪動效應，無論是資金還是情緒，向來都有傳導效應。一二線城市火熱之下，市場情緒不免傳導到三四線城市。尤其是隨著限購限貸限售對一二線城市進行封堵之後，大量資金無路可去，三四線城市就成為最好的選擇。
板塊輪動的結果就是全國性普漲，這種場景在過去一再上演。
不過，市場情緒傳導，只是為三四線城市暴漲埋下伏筆，真正將火花激盪成熊熊大火的，則是貨幣化棚改。
一二線城市，只要給點政策和貨幣之水，就能奔騰起來；三四線城市，得拿真金白銀進來推。剛好，貨幣化棚改，起的就是這個作用。
所謂棚改，其實就是拆舊建新，拆掉舊的，自然製造了新的住房需求。按過去基本都是就地安置，這些需求都被解決，這兩年提出了貨幣化的概念，貨幣補貼取代就地安置，成為大多數城市的主流選擇。大拆大建制造了需求，手裡又有了錢，怎會不助推房價？
正是看到這背後的邏輯，以碧桂園、恆大為代表的開發商大肆向三四線城市進軍。在短短兩三年內，這些地產商成功完成從2000億銷售規模向5000億巨量的跨越。
3棚改貨幣化：水從哪裡來？
三四線城市大刀闊斧進行棚改，2015年到2017年改造1800萬套，2018-2020年再改造1500萬套。
短短六年時間，3300萬套棚戶被改造，涉及面超過1億人。其藍圖之宏大，不難想象。
不過，任何藍圖的落實都需要真金白銀，棚改所需要的資金量更為龐大。尤其是當一半拆遷戶都是用貨幣化安置，對拆遷戶直接發錢，所需要的資金更是超乎想象。
三四線經濟堪憂，財政收入同樣不盡如人意，政府手裡顯然沒錢。既然要大水漫灌，那麼錢從哪裡來？
這就是上文提到的PSL，PSL的學名是“抵押補充貸款”。不過，不必拘泥於這一定義，只要明白，PSL就是向市場“供水”的一種方式就行。
不過，與傳統的降準降息不同，PSL釋放的大水有固定流向。在操作上，央行通過PSL以低利率的方式向國開行提供貸款，國開行再向各地提供棚改專項貸款，於是地方政府的錢袋子問題解決，手頭有錢向拆遷戶進行貨幣化安置。
同時，隨著地價上漲，地方政府進而通過賣地獲得高額收益，這一收益轉而再進行償還國開行貸款，國開行再償還央行貸款，由此形成資金流的閉環。
顯然，這一閉環的關鍵在於房價不能跌。如果房價下跌，土地收入趕不上償還貸款，資金鍊就會斷裂。所以，各個層級，都不乏刺激房價的利益動機。
簡言之，PSL就是面向三四線城市定向放水。
這一放水的規模有多大？看這個數據就明白：截至2018年5月，PSL（抵押補充貸款）餘額為30978億元，同比增長32%，這其中絕大部分都是棚改專項貸款。
4最後的瘋狂？
可以說，三四線這一輪房價暴漲，與基本面毫無關係，而是諸多政策有意刺激的結果。
同時，這一局面要想得到維持，房價就必須一直維持在高位。而房價維持在高位，又進一步刺激搶房的熱潮，由此形成惡性循環。
所以，決定三四線房價延續性的關鍵有兩個方面：一是棚改政策還有多少生命週期？二是PSL定向放水的能量能不能得到維持？
先說棚改週期。
棚改自從2008年啟動以來，到2017年已經累計改造3896萬套。從2018年到2020年，還有1500套的改造空間。
顯然，棚改落幕的時間節點是2020年。事實上，2018年，部分地區已經開始降低棚改規模，這意味著棚改式上漲，即將終結。
再說定向放水的可持續性。
通過PSL定向放水，雖然能通過房價上漲收回貸款，但要完成這一資金閉環，既要保證房價能夠持續上漲。
如果房價一旦出現問題，地方政府就要面臨新的債務危機。同樣，隨著棚改降溫，地方政府的土地收益也將會隨之萎縮，如何償還貸款就成了新的問題。
在壓力之下，各地紛紛告別激進：
山東首次取消貨幣化安置獎勵，不再鼓勵貨幣化補貼；
湖南則提出，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，要及時取消棚戶區改造貨幣安置優惠政策。
廣東則提出，控制棚改成本，實現收支平衡，因地制宜推進棚改貨幣化安置。
這一系列動作都說明，棚改貨幣化的風險越來越大，三四線的瘋狂將會失去最主要的支撐。
5未來：一地雞毛？
如果棚改退出、定向放水暫停，三四線城市的高房價靠什麼維繫？
沒有好的經濟基本面，收入趕不上房價漲幅，同時還面臨人口外流的危機，所有這一切，都為三四線城市拉響警報。
唯一的對沖，不過是城鎮化。但在我國，土地的城鎮化早已超過人口的城鎮化。土地開發已經過度，未來如果只是農村人口到城鎮落戶，並不會帶來多少剛需支撐。
更關鍵的是，任何大拆大建都難以持續，這就像擊鼓傳花遊戲，總有一個人接到最後的花。到時候，三四線城市的房子賣給誰？
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