撰文：悟空 美编：丽君 校对：紫藤
今天悟空我也来个开门见山，直奔主题。
- 这个楼盘不在郑州，他在深圳，想看广告的要失望了。
- 深圳的房子就不能打广告了？打毛线，第一人家不愁卖，第二人家限购，你也买不了。
- 直接上户型图，不卖关子，先解馋：
这个户型，开发商公布的建筑面积是66.16㎡-68.13㎡：
再来看看这个户型，开发商公布的建筑面积是77.96㎡-80.30㎡：
有人说，看户型图，66完全就是两房设计啊，77是三房设计啊。但是在实际样板间中，开发商完全就是按照2+1或者3+1来设计的。而那个+1就是“阳台”。
买回来，封一下。OK，完美。
一、为什么是深圳？
悟空虽非探盘达人，但因为工作原因自认为看房还是不少的，66平米做三房，目前即便全国市场上这种户型都很少见。
但是三房最贴近刚需需求，也是市场成交最活跃的户型，目前郑州主流的是89平米小三房，而且还是略显紧凑。
少，少并不代表没有，悟空曾经在海滩街的一个老家属院还真见过一个60多平的3房，客厅几乎只能放下一个桌子，卫生间只有一个马桶，整个卫生间很难同时容纳2人，而卧室基本放一张床就满了，这还是建立在老小区高得房率的前提下，因为这种多层公摊基本就是一个楼梯，得房率基本都在85%以上，甚至90%。
而目前市场高层普遍得房率在75%左右，甚至更低。在如此低得房率的前提下，66平做3房，77平做四房，可以说真的逆天！
深圳房价高企，刚需群体众多，这就逼得开发商，以后势必要在70平米，60多平米搞个三房出来。舒适度暂且不说，先把功能性满足再说。
没办法，人都是逼出来的，开发商也是。没有不可能，只有不愿意。
来看看网上一些人对于这种紧凑户型的描述：
66平的三房户型，厅出阳台，采光通风好。客厅其实还是比较大的，没有紧凑感。美中不足的是厨房跟阳台略显小。
主卧挺宽敞，放1.5米的床，加上衣柜，空间还是非常充足的。
2个次卧，一个次卧面积还是比较宽敞的，但是另一个就显得有点小了，只能做书房用或者儿童房。
但是样板房里，精心设计了一张可以收缩的床，长期睡觉当然不行，偶尔有朋友来小住一、两天还是没问题的。
销售表示，样板房仅供参考，实际上放张1.2米的床还是可以的。
80平米的四房户型，非常有吸引力。因为二胎时代，四房才是刚需。
这个80平米的四房，客厅相对阔绰，阳台跟厨房，也比68平米的要大点。两个次卧面积也不错，挺大气，唯一一个小次卧是比较小的，基本当书房或者衣帽间比较适用。
以上是实地谈过样板间人事的描述。
看完户型图，听完描述，可以看到，这就是为深圳刚需量身定制的。而事实上，这个楼盘就位于深圳刚需聚集区：龙岗区。
悟空始终认为，研究房事，一定要跳出来，千万不要就事论事。研究郑州楼市，目光也不能局限于郑州，一定要把目光升维，然后让思考降维。
因此，研究一线城市对我们观察郑州楼市具有很重要的意义。四个一线城市中，广州已经落伍，暂且忽略。上海太排外，除了上海人，全国人民都是乡下人，我们暂且不说。就剩下北京和深圳。
这两个城市，一个是土财主，一个是年轻新贵。
北京大官多，大企业多。厅官一抓一大把，即便房价高企，人家照样把一百多平的房价做成2房。前段时间堂弟在海淀房子交付了，建筑面积122平。2房！高，实在是高。
而深圳，由于临近香港，深受其影响，小户型居多，研究深圳更现实。而更重要的是，北京的大门基本已经关闭，而深圳还在像大家招手，因此，研究深圳地产是悟空平时一大爱好。
下面咱们就聊聊深圳出现这种小户型的出现有什么意义，能够引起我们哪些思考。
先来看一张图，对这个城市有个大致了解：
郑州发展一路向东，而深圳发展一路向西。
郑州向北发展有天堑黄河，深圳向南发展就是茫茫大海（香港让我吃了？）。
反正，和郑州反着来。来看一张深圳房价的热力地图，直观了解一下这里的房价分布：
这是一个整体的格局和对比。
深圳最早兴起的地方其实是罗湖，这里最先和香港对接，比较著名的就是早期的罗湖口岸，发展比较早，但目前已经破败，老破小众多，很类似咱们的中原区国棉厂或者是二七区的老火车站附近。
而后深圳一路向西，福田崛起，成为了政治经济中心，稳坐一哥位置。这就很类似我们的金水区，大哥大。
但城市还在发展，比起改造老城区，新城区更受政府待见。地少人多的深圳考虑城市升级，再次资源汇聚到南山。而相应的，我们郑州一路向东，郑东新区趁势崛起。南山之与深圳就好比郑东新区（包含白沙组团）之于郑州。
但南山的情况比较特殊。蛇口片区可最早在80年代已经很牛了，95后年代沉寂了，产业落伍了。后来深圳科技园的发展及后海规划概念的出炉，使得这个区域星光熠熠。
那么饶了一大圈，你想表达什么？而笔者所说的楼盘位于龙岗区的边缘地带。怎么说呢，是比罗湖更靠东的区域，不是深圳发展的主流方向，但也有自己独特之处。如果非要对比的话，这个楼盘所在的片区就类似于郑州的中原新城，或者高新新城之类的区域，但是因为不纯粹，环境可能更差一些。当然，这是我的个人理解。
二、价格
前一段悟空写过高新新城的一个楼盘：华润悦景湾。均价仅11000多，名副其实的价格洼地。
那么这种刚需户型所在的刚需片区，深圳卖多少钱呢？
我在网上搜集到了该楼盘的售价：
具体大家看，大致估算一下，以66平为例，单价在43000-46000之间，总价290万左右。
如果首套的话，首付也就80万左右，而且是在深圳核心城区。打住！怎么越写越像广告？咱们赶紧岔开话题不提楼盘继续讲深圳。
很显然，这个楼盘的属性很精准，刚需。而且是外溢出的刚需。
深圳不像郑州，可以360度四面八方外溢，深圳只能向北外溢，人家的三环，我认为是这样的：
和郑州一样，深圳刚需每年都会因为房价上涨而不得不向外走一圈，因为这里价格更便宜。当然，对于真正的刚需来说，便宜只是相对的，花最少的钱，满足功能的最大化是刚需最需要的。
当今社会，夫妻双方需要同时上班才能满足家庭的日常开支，孩子势必需要老人带，随着孩子的长大，需要有自己的空间，3房才能满足最基本的居住需求。而二胎时代的来临，4房也在刚需化。
但房价太贵，怎么办？这点开发商和购房者的心思想到了一起，于是一拍即合。66三房，77四房应运而生。
三、多看，认知才能升级
前段时间我曾发出感慨，在河南，能在地市花1W左右买房的人干嘛不加2000在郑州买房呢？当时觉得自己说的很有道理。
后来经过不断探索，我发现我犯了一个“田忌赛马”式错误。
去拿人家最好地段最好的房子和郑州价格洼地的房去做比较，本身就没有可比性。
前段时间去商丘考虑一番，发现那里新区的房价基本都夯实在了八九千，而建业的第二个豪宅“建业天筑”正在建设。开盘价格我猜至少13000以上吧。
前段时间又去一个连3线城市都称不上的鹤壁去考察了一番。其新区高铁站附近的楼盘均价都达到了八九千一平，而且，这个人口净流出城市的楼盘居然出现了捆绑车位销售的情况，实在令我惊讶不已。
当我们惊叹这些人为什么不在郑州买房时，估计深圳人也会惊叹，那些花4W以上在郑州买房的人，干嘛不来深圳买呢？
66三房，77四房,，均价45000，总价约280万-350万。
估计郑州人会嗤之以鼻，即便每平2W，350W我在郑州也能买个180的大平层，会去买你深圳鸽子笼？以这个逻辑去看地市。人家花1W能在地市最好的地段买最好的房子，住的爽。为啥非要来你郑州买二七管南的89平小三房？
有时候看问题不能自上而下的去看，也要自下而上的去看。“田忌赛马”式错误不能再犯。
认知，是建立在足够的信息的前提下的。如何掌握信息，就是要多看多学。认知就是知识。我们如果对它作追根溯源的研究，就会发现，任何知识只不过是人脑对各种信息的加工、筛选、是信息的有序化、系统化。认知是信息的一部分。
四、启示
1.当前，深圳已经出现如此紧凑的户型，郑州还会远吗？我原以为89的房子只能做2房。而现在89的三房深受开发商和购房者喜爱。以后房价越高，户型将会越紧凑。郑州不大可能会走北京的路，深圳是方向。85平3房，78平3房会随着房价的走高陆续出现，我们拭目以待。
2.20平左右的公寓已经陆续登陆郑州市场，像万科誉，融信城市之窗等关注度很高，已经开售的卖的还不错。低总价的产品深受到人们的喜爱，毕竟郑州还是以刚需为主的市场。公寓市场尚且如此，未来低总价功能性强的紧凑户型住宅估计会卖的不错。在郑州，把80平左右的户型做成三房，各位开发商怎么看？
3.越做越紧凑，房地产市场正在消费降级？对于刚需来说，是的！
对于非刚需来说，他们会追求更好的。所以，准确的说，未来楼市是分化发展的。
刚需楼盘的户型越做越紧凑，满足刚需硬性要求。改善楼盘或者豪宅最小面积段的户型会越做越高，像建业天筑这样的楼盘，在未来，基本不会出现80多平的房子，即便是1房，这样做是为了保证业主的纯粹性。而刚需区域的刚需楼盘，开发商会发现大面积段户型不太好卖而减少大户型设计，这是趋势。
在未来，你居住在哪个小区，基本就决定了你的层次。
4.飘窗，阳台，露台等设计就是为了偷面积。当然还有南方钟爱的跃层，挑空等设计。多学学深圳，开发商多在这方面下功夫吧，能给刚需多带点福利就带点福利吧，66做成三房，和偷面积大有关系，或者说，合理的规避了面积计算。
5.有人说，人一辈子住只住一个房子不现实，先买个小的，以后条件好了，可以卖了换个大的。我坚决反对，建议第一套房能买大点的咬咬牙也要买大点的，未来换房成本越来越高，你第一套房的选择决定你第二套房的价值。
7.别谈什么设计太小反人性。一河之隔的香港比我们重视人权，77平放在香港核心地段，那是豪宅。
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