白雲區|綠地中心
前幾天有一位199元諮詢客戶提到了黃邊地鐵站附近的雲泉居與金碧雅苑，老鄺說讓我去那看看。都知道老鄺的最愛是蘿崗和番禺，我們此前踩盤也較少走到白雲區。這次是小趙自己一人約中介看的，不來不知道這裡正在醞釀大動作，如題所說，黃邊地鐵上蓋正在迅速改造中，白雲區也要怒刷存在感了嗎？房價情況現如何？今天就來說一說。
關鍵點：
兩個政策利好 物業牽頭鳳變冰
上圖左邊是金碧雅苑（2003-2005年），右邊是雲泉居（1998-1999年），兩個樓盤距離地鐵站都在15分鐘以內，雲泉居稍微遠一點，在下圖箭頭附近位置，與地鐵站相隔了一大片空地。出地鐵站見不到大型商圈，看不到太多人流，只看到四周被圍牆圈起來的空地，基於這個版塊並不強勢，不處在東進南拓的發展脈絡上，而且房齡也都比較老，小趙心理上打分並不高。
而當你看到圍牆上的宣傳圖時，也許會改觀。“廣州設計之都，政府儲備用地”這來頭可不小，中介姐姐和小趙說，沒見過拆遷動作那麼快的，之前有一個地鐵邊的飲食店老闆讓她幫忙找商鋪，結果最近都開始斷水電。當天小趙也沿著地鐵口的十字路走了一下，建築物已經逐漸拆掉，這個改造的起速估計是最近開始的，目前還沒有引起黃邊周邊樓盤的反應，至少小趙感覺當天踩盤碰到的中介和帶客都不多，也只有少部分業主開始反價。
1、產業：廣州設計之都-設計雲谷
經過一個多月的學習，小趙也對產業有了認知。之前對白雲區的感覺就是工廠多，屬於第二產業。然而在經濟效益上，第三產業比第二產業更有價值，第三產業也就是：金融、媒體、文化、科教等等，設計也包括在內。如今白雲區政府給黃邊上蓋的規劃總體定位——“創新引領的國際設計之都，活力多元的都會創意雲谷” ，這是優質產業的強勢導入，一定能給這個版塊的房產帶來新的預期溢價。特別是黃邊地鐵站上蓋範圍的房源，它們基本上納入了設計雲谷的規劃十字線上，可以吃到交通+產業的雙重利好。
一個“十”字形中央公園，尺度適宜的城市廣場、草坪、水池、步行街的設計綠谷，更有寫字樓、酒店等等配套。下圖是在地鐵周邊圍牆上拍的雲谷花園下沉式廣場效果圖，小趙感覺很眼熟，因為它和我待了四年的上海江灣體育場周邊設置很相似。
下面就是上海江灣體育場的實景圖，是不是很像？這個廣場經常舉行各種各樣的活動，可以想象得出日後雲谷廣場肯定也會是一個設計市集與展會的舉辦地，給這片區域帶來活力與人流。根據小趙瞭解，廣州貌似還沒有這樣的地方，真的建成說不定變一個打卡地，對於周邊居民休閒質量提升也非常顯著。
2、交通：棠溪站2020年改造升級 綜合交通樞紐一體化
另外一個利好就是交通了，那天中介姐姐跟小趙提了幾句：說廣州火車站要改造，白雲區三元里附近的那個車站也要改。以後從黃邊坐高鐵更方便，不用再去廣州南站。回來後小趙查了資料，她說白雲區的那個站就一個歷史悠久的百年老火車站——棠溪站。
廣州市發改委發佈的《關於印發廣州市2018年重點項目計劃的通知》中提出，今年全省交通樞紐及一體化項目將達到30個。其中，棠溪站綜合交通樞紐一體化建設工程投資超過265億，並明確了建設年限為2018-2021年。未來棠溪站將成為廣州將為第二火車站，預留6條地鐵接入、配套3條市政道路。這將成為廣州唯一一個彙集6條地鐵線的車站！
到2020今年，全市客運方面，將形成以廣州、廣州東、廣州南、佛山西、棠溪站為主要客站，以廣州北、南沙、新塘站為輔助的“五主三輔”客運佈局。
棠溪站點將成為白雲樞紐型網絡化的重要組成部分，城際交通客流將會增加，高端商務客流將越來越多，相應的商務辦公等需求也會增加，從而帶動周邊產業轉型升級。可見棠溪站改造之重要性，更可見它的改造對於白雲區的提振意義。
3、房子的基本面
小趙把兩個大方向的放在前面，現在來說踩盤的房子基本面。之前以為黃邊地鐵單價要去到3.6w，後來發現這兩個小區還沒到。我把標的放在300萬以下，中介姐姐帶我看的是雲泉居的三房和金碧雅苑的兩房，它們的總價相當，而且雲泉居的兩房也要80多平，不划算。
物業牽頭鳳變冰，說的就是雲泉居，看到這個入戶門禁與電梯，你能想象到這是1999年的房子嗎？原本是水泥地，物業正在牽頭業主們一棟一棟地改造，因為這個小區曾經是教師分的房子，所以當時建起來設計還是很人性化的，感覺雖然不好看但是很舒服。電梯比較大，出電梯的樓道很寬敞，所有一樓全部架空。小趙當天看的那套三房業主也是老師，當天在房間裡感覺到通風好大好涼快。
一河之隔的新興白雲花園也是1999年的房齡，看得出雲泉居保養得更好。小趙覺得雲泉居是很適合居住的，因為物業管理好（看房門衛也要登記的），居住人群素質高（以教師為主），小區出來就是菜市場。
左新興花園，右雲泉居
金碧雅苑是恆大地產開發的，物業也是恆大。明顯感覺到這個小區的小孩子更多，也更吵一些。外觀看起來感覺還是挺不錯的，但是進入樓的內部感覺保養的還不如升級後的雲泉居。電梯很小，出電梯基本上沒有什麼入戶的空間，感覺就是很憋。
金碧雅苑的房子格局不是很方正，而且有很多套靠近華南快速，從其中某一套房源看出去，黃色的建築是剛剛搬遷過來的廣州市中級人民法院。
這兩個小區的住戶都不雜，集中在機場工作人員、律師、教師等職業，學位方面每一個小區都有對應的學校，沒有到省一級。
總結
小趙對於白雲區的這兩個改造印象很深，產業與交通的升級，對於黃邊地鐵上蓋的樓盤是不錯的推動因素，雲泉居與金碧雅苑經過了實地的考察對比後，我個人是更喜歡雲泉居。雖然它房齡老，且沒有開發商的品牌優勢，但是實實在在舒舒服服的硬件，想必是日後的租客或者是接盤俠也都能客觀感受到的。
這個地段，略遠於市中心，靠近白雲山環境舒適，是個改善型需求為主的地方，所以我覺得如果要買的話就要買三房，等設計之都建成後雲泉居離地鐵走路也更近了，直接跨過雲谷公園，這塊的基建對於它的邊際效用更大。小趙的感受說完了，不知道看了這次的踩盤報告，老鄺和大家對白雲區怎麼想呢？評論裡也說說吧。
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