“地段、地段、還是地段”，這是李嘉誠用來評估房地產價值的標準。
從這個角度出發，也就不難理解位於紅星商圈核心地段的048號土地，為什麼起拍價就是19.58億元。這個起價是歷年來長沙土地一級市場中的第二高價。
紅星商圈的“九龍倉”
明天（10日），[2018]長沙市048號商住地將掛牌出讓，這宗土地位於韶山路與湘府路交匯的東北角，是紅星商圈的核心地段。
就地理位置而言，048號地塊之於紅星商圈，好比九龍倉之於五一商圈。
048號土地的出讓面積為67516.73平米，約101畝。它的最大容積率為5.8，最大建築密度為54%，建築控高200米。
與周邊住區居民息息相關的是，在這宗土地上將興一所新的中小學，它佔地12745.92平米（不計入出讓面積），大約2個標準足球場的大小，位於宗地北側。
（宗地北側“中小學用地”規劃紅線內現狀）
除了商住和學校用地外，048號土地還規劃有37畝的公園綠地（不計入出讓面積）。其中一部分與規劃路幅相結合，環繞宗地外圍；另外一部分則以公園綠地形式呈現，分佈於宗地東側，臨洞井路。
（宗地東側“公園綠地”規劃紅線內現狀）
目前，宗地內未平整，有高差，已完成徵地拆遷安置補償。內有部分建築垃圾、大量樹木、菜土及使用中的供電杆、線等設施。東北側有高壓走廊。
（宗地內現狀）
048號土地的起始價為19.58億元，僅次於武廣新城013號土地的30億元起拍價，是歷年來長沙土地一級市場的第二高起拍價。
商業與住宅 房價與工期
048號土地的商住比為6:4，商業部分的建築面積將超23萬平米，這意味著推動商圈商業發展是開發重點。這一點也體現在對競買人“身份”的要求上。
宗地的掛牌條件中，要求競買人“必須是中國連鎖經營協會公佈的2016年度銷售收入達260億元（約前30名）中國連鎖百強企業且為上市百貨公司”，而且“項目開發完成後，土地競得人自持商業物業不低於商業建築的68%”。
“上市百貨公司+建成後高自持”，這意味著政府側重的是運營一個新商業體。
（從左至右，從上至下依次為德思勤、融程、通程、街鋪）
目前同區域中，可供對比的大型商業有通程商業廣場、德思勤城市廣場等。其中通程是傳統的“櫃檯百貨”模式，與其酒店一起組合成商業體；而德思勤則是新型的“產業服務鏈”模式。
藉著湘府路快速化改造工程的契機，048號土地的商業模式是否又將與眾不同，是今後值得持續關注的。
相對於商業部分，住宅部分規定得較為詳細。它的限定最高銷售價為9970元/平（不包括精裝修價格）。雖然掛牌條件註明了“要求精裝修銷售”，但據近期行業裡廣為流傳的消息來看，這項要求或許將會撤銷。
住宅的容積率高達5.8，參考同區域中其他項目的做法，住宅或將以公寓的方式推出。
政府對048號土地的工程進度也有要求：競得人拿地後“一年內必須開工。一年內未開工的收取閒置費，兩年內未開工的由政府收回”。
這意味著大約1年半-2年的時間裡，紅星商圈將有一座新的商場拔地而起，市民又多了一處可以休閒、娛樂、消費場所。
（湘府路沿線在建的高架橋）
在眾多的掛牌條件中，增加了施工難度的是“宗地西側、南側部分用地在軌道交通保護範圍內”。
目前，湘府路快速化改造工程中的高架橋部分已初具規模，048號土地南側施工過程中怎麼避免與現有的改造工程發生衝突，是對開發商的一個考驗。
對於一宗這樣開發難度不小、注意事項多、參拍要求高、高起拍價的土地，按照往例來看，是有可能定向出讓的。
截止於8月9日12點，尚未有開發企業對048號土地出價。那麼，這宗紅星商圈核心地段的土地，最終將是定向出讓，還是引起一番爭奪呢？
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