编者按：近日，碧桂园召开了一场声势浩大的全国媒体见面会，碧桂园董事局主席杨国强以及总裁莫斌、副总裁陈斌等一众高管出席。这场新闻发布会被媒体描述为：这是一场碧桂园高管的责任推诿会议。杨国强将责任推脱给莫斌，声称自己精力主要是做农业和机器人；莫斌又将责任转嫁给下属，认为高周转与工程质量没有关系，责任在于区域和项目负责人在赶工方面做了擅自安排。“踢皮球”并不能解释公众内心的疑问：高周转模式是不是造成安全事故的主要原因？
凯盛专家：严跃进，财经评论员，负责研究中国房地产市场与政策，另参与国务院相关住房政策的起草工作，为政府机构进行市场走势解读。
高周转不代表缩短工期
碧桂园 “以销定产”的模式是根据市场反应逐步推进项目建设。这种模式更容易把握市场需求，有助于更好地卖房，不容易产生库存积压问题，销售后的资金回笼速度快，可以紧密衔接下一个环节。
这种做法被称为高周转策略，有利于资金高效利用。
企业通过这种模式，有助于快速全面地占领房屋销售市场，提高市场占有率，也可以为当前地产企业形成更好的品牌价值。
目前市场误将高周转等同于高速度，实际上曲解了高周转的含义。高周转更强调各个开发环节的衔接，而不是为了追赶速度，盲目压缩工期。
如果开发商在某个项目销售的过程中，正好获取了一幅土地，如果资金链比较紧凑，就可以形成较好的无缝隙的开发模式，进而压缩整个开发周期。这种高周转的模式，不仅能节省开发资金，同时也可以加快项目资金的回笼速度。
由于每个环节环环相扣，并不意味着会出现质量问题。但是单纯从速度看，缩短工期会引起质量问题。有报道称，碧桂园将“高周转”标准由“456”（拿地之后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正）提高到了“345”。这就是过于重视速度的结果。
高处不胜寒
碧桂园作为“宇宙第一房企”，保持行业龙头的地位至关重要，行业压力迫使碧桂园继续进行规模扩张，不断提高销售业绩和发展节奏，缩短工期成为必然，质量问题也更容易出现。
迫于压力，碧桂园只能“蒙眼狂奔”，采取多种措施加快高周转的速度。例如碧桂园推进的项目跟投制度（员工以自有资金与公司一起投资原本由公司单方面投资的项目，并分享投资收益、承担投资风险），虽然能够提高速度，但是会造成部门压力过大或者权力过大，容易带来质量问题。
碧桂园总裁莫斌在回应中提到，责任在于区域和项目负责人在赶工方面做了擅自安排。这一点与项目跟投制度密不可分。
此外，严厉的限价政策也让企业开始浮躁：为了盈利，不关注质量，只关注房屋销售。碧桂园安全事故问题，不仅仅是安全事故本身，也是一场危机公关。
首先，工程质量出现问题。这与企业经营能力，尤其是缩短工期等问题有关，若是过快强调公司业绩增长，工作难免会不到位，质量问题就会频频出现，甚至影响后续项目的开发。
其次，质量问题引发的公众质疑。大开发商的项目质量问题更容易被社会放大，这种现象的关键不在于“谁的责任”。某个具体楼盘问题出现，会演变为整个集团的管理问题，进而出现市场信心降低等新风险。
改进企业模式
强大的负面舆论已经造成，也许会促使碧桂园改进企业模式。一方面，重新审视考核内容，从财务指标而不是销售指标来考核企业业绩；另一方面，加强项目公司的运作，进而形成较为稳妥的投资模式和监管模式，防范项目公司偷工减料等行为。
如果想要减少质量问题，后续适当放缓节奏，加大质量管控已成必然。但是面对下半年房地产政策收紧、宏观经济不明朗等不利因素影响，房企卖房速度放缓在所难免，将延长资金周转周期。
如果企业的销售速度放缓，那么其规模就难以做大，无论是从TOP排行榜的角度，还是上市公司的角度，公司都会受到影响。
当前政策变动下，高周转可以让企业“活下去”，但是要平衡好高周转与高质量的关系。绿城等企业的情怀和理念是值得借鉴的。
投稿/媒体合作 | [email protected]
关于凯盛群英
凯盛群英 是一家专注产业经济的严肃内容供应商，由来自全球各地、各行各业的一线专家对行业热点和前沿议题进行深入分析。
读者及会员通过持续关注特定领域的多元观点寻求在专业路径的职业成长，同时也收获跨行业学习、交流、分享的宝贵机会。
凯盛专家，群英智慧。现在起就关注 严肃内容供应商 @凯盛群英 的头条号吧！
閱讀更多 凱盛群英 的文章
