棠下村泊寓，租客需要刷身份證進出
將村民的房子整租過來，引入智能化管理後，對村民、政府和企業是一個多贏的局面，也給市區白領提供了多一個選項，但低收入人群卻面臨居不易的尷尬。如何保留“廉租”？且聽專家說法
文/圖 記者 李妹妍 溫建敏 實習生 羅梓茵
今年3月初，廣州白雲區嘉禾望崗西嶺村的村民黎沛強回到村裡，全職經營起了長租公寓。不同於其他村民會在自家門口掛出“有房出租”的招牌，他把自家的幾棟樓房放入了一家名為“心中小城”的長租公寓中。
“之前我自己單幹，一個人最多管5棟樓，在和長租公寓合作後，現在30棟樓只需要兩個管家。”他看得很清楚：“租購同權”熱潮下，不少房地產、租賃企業已經將目光投向“房源可觀”的城中村，提升城中村出租房的管理、服務水平是大勢所趨。
“心中小城”不是個例。在廣州，紅璞、泊寓、魔方等公寓品牌也正在加快“進村”的步伐，他們引入長租公寓模式，將村民自建的房子整租過來，重新進行裝修設計後，以全新的面貌轉租出去。
對村裡正在發生的變化，大多數租住於此的人們還只是投出好奇的目光，但在西嶺村籃球場邊上，外來務工的人們傍晚出來納涼閒聊時，日漸上漲的房租已成日常的話題。
管理智能化
長租公寓裝上人臉識別
真正吸引黎沛強回到村裡當“房東”的，是“心中小城”先進的運營管理系統。今年以前，他在市區經營著一家廣告公司，當時對於自己房屋有沒有租滿、什麼時候到期、住了什麼人，他每次都得翻看管理本尋找半天。
“以前都是手工填寫單據，租客付兩百塊錢押金，我寫一張收據，撕下一張存單給他保存。”他跟記者算了一筆賬：按一棟樓40套房可出租來算，算好水電費後開一張單據，前後至少需要3分鐘，僅此一項，開完一棟樓的單據就需要兩個小時，“效率太低了。”
更讓他覺得責任重大的是外來人口信息錄入和消防安全。先前租房的多為外來務工人員，村裡的工作人員要定期上門採集人口、房屋等各類基礎信息，而且租客流動性極大，同一棟樓裡住了哪些人、什麼工作背景，他也只能說上七八分，“城中村所有的房東都擔心房屋消防和治安問題，但是一直以來都沒有辦法做到規範。”
“心中小城”的進駐讓黎沛強的煩惱迎刃而解。
出租房瑣碎的日常流水在“心中小城”自行研發的“滿租”管理系統上變得井然有序：租客姓名、身份證號、何時來此、租金多少、水電多少、合約何時到期……黎沛強告訴金羊網記者，打開系統，每一套房子的具體出租信息一目瞭然，“這些租客數據還與當地來穗局、派出所和街道對接，幫助政府隨時掌握城中村人員流動情況。”
在廣東省公寓管理協會常務副會長、廣州心中投資發展有限公司CEO吳偉光看來，長租公寓進駐城中村不僅僅是帶來了更高效的管理模式，更長遠的影響還在於對城中村居住環境的整體提升。
“我們首創了在城中村出租屋中使用人臉識別進行管理。”吳偉光向記者介紹稱，原來公寓管理一般用IC卡，但城中村人員複雜，持卡便可隨意進出存在一定安全隱患，換成人臉識別後，必須是錄入系統的人員才能在指定樓棟進出，大大提高了安全性，“和別處不同，我們裝配雙向識別系統，進出均要採集人臉信息，並在此基礎上進一步完善信息錄入。”
“心中小城”運營經理黃海媚則向金羊網記者展示了另外一項功能：若有親朋好友拜訪，租客需要提前通過管理中心授權“臨時訪客”，“藉助人臉識別和密碼鎖雙重保險，即便租客不在家，通過租客和管家中心授權也能進入公寓。”
值得一提的是，每套房中安裝了智能報警系統：租客超過24小時沒有出門記錄，系統將自動向管家中心平臺發出預警。對此，吳偉光表示，在城中村裡多是流動人口，租客一旦出現意外很難被及時發現，有的甚至會等到房東來收租時才發現，“我們希望通過一些細節管理，整體提升城中村的居住體驗。”
“ 心中小城”管理人員在查看當月的租房情況，綠色為已出租，黑色為未出租
好處看得見
對民政企是一個多贏局面
事實上，“心中小城”並不是第一個盯上城中村租賃市場的企業，金羊網記者近日走訪天河區棠下村、凌塘村等地發現，長租公寓品牌如泊寓、魔方、紅璞等早早已在城中村落腳。
吳偉光2010年進入租賃行業時，市場還處在粗放型發展階段，隨著相關政策的不斷完善，他見證了行業的爆發性增長，“2014年租賃市場開始看好，到現在已經有好幾百家這樣的企業，從去年開始，房地產企業也參與進來，中小企業受到了很大的衝擊。”
存量可觀的城中村住房成了租賃資本眼中的“香餑餑”。數據顯示，截至2014年，廣州共有304條城中村，村域面積共716平方公里，容納了98.25萬村民和共約500萬的外來人口。
吳偉光做過分析，租賃行業很穩定，城中村出租率很高，“我們現有公寓的出租率超過了96%。”
“提升生活品質是絕大部分入場城中村改造的資本力量的共同定位。”在吳偉光看來，租賃企業、房地產企業進入到城中村的租賃市場，對村民、政府和企業是一個多贏的局面，村民不再擔憂因對自有物業管理不到位而引發各種問題，政府藉助企業先進的管理改變城中村“髒亂差”的局面，企業則可以通過搶佔城中村市場，在未來的發展中獲得先機。
他告訴記者，長租公寓對升級改造後的城中村物業進行統一的經營管理，提供全方位專業管理服務，也承擔相應的物業管理責任及安全主體責任，“城中村治安、消防等方面都從粗放管理到專業管理，無論對哪一方而言，都是實實在在的好處。”
在西嶺村，隨處可見公寓出租的小廣告
緊隨的煩惱
漲租令低收入人群很尷尬
在廣州開出租車的河南人小趙正準備搬家，他在天河區棠下村住了5年，一房一廳的月租價格從當初的450元漲到了如今950元。距離他租的房子不過200米，經過改造的舊廠房掛出了“泊寓”的牌子，租客們進出都要刷身份證——他上週去問過，一房一廳要1500元起。
“租金全都漲起來了，還是村民的房子，靠近外面、光線比較好的重新刷一下放幾張傢俱，就要收1300塊錢，裡面光線比較差的一房一廳也要800塊錢。”小趙和幾個朋友商量後，四個人到附近棠德花苑小區合租了兩室一廳，“我們平時也就回去睡覺，兩個人白班兩個人夜班，攤下來每人500塊錢一個月。”
和一般村民自建房相比，長租公寓的租金要高出不少。金羊網記者在西嶺村實地走訪發現，同樣是電梯房兩房一廳，村民直租的月租金在800到1000塊錢之間，而在“心中小城”價格則在900到1600元左右。
黎沛強直言不諱，不同群體對價格敏感度不一樣，這樣的現象並不難理解。他早前做過統計，樓梯房裡七成以上租客是在地鐵沿線上班的白領，“長租公寓的定位更傾向於年輕白領，相對市區，我們的價格有很大優勢，而且改造提升後，服務、管理水平更符合年輕人的需求。”
吳偉光表示，城中村是很多年輕人在廣州的第一落腳點，但髒亂差的城中村並不符合他們的要求，“我們希望通過不斷完善運營管理體系和提升住戶居住體驗，落實消防安全，協助政府做好治安管理的情況下，服務於租客，服務於政府。”
但對居住在城中村的低收入外來務工者而言，現實可能越來越尷尬：居住環境確實得到了較大的提升，但租金也水漲船高，是走還是留？
就在“心中小城”旁邊、距離西嶺村公交站不遠處，石大姐一家四口租了一套兩居室，因為是樓梯房，每月租金僅為600塊錢。對於“心中小城”的價格，她連稱“太高了”：“每年漲租是正常的，但一下子漲太多的話，我還是會換個地方。”
在天河區車陂街道沙美社區，湖北人王大姐也正在這樣的氛圍中焦慮著。她告訴記者，村裡出租市場基本已被二手房東壟斷，幾乎同樣的房子，二手房東報出的月租金往往貴一兩百塊錢。以一套採光較好的一房一廳為例，一手房東放租價格在700塊錢左右，一般一年上漲50塊錢，而二手房東則會報到1000塊錢以上，每年漲100-200塊錢不等，“除非你運氣好找到一手房東的房子，不然大多還是隻能去租二手房東的房。”
聲音
企業洶湧“進村” 如何保留“廉租”？
長租公寓會不會擠佔城中村租賃市場？業內對此亦爭議不下。
香港大學社會學系研究員陳品妤曾經對廣州、深圳等五個城市的外來務工人員居住現狀進行深入調研。在她看來，城中村不同的租賃群體有著不同的需求，長租公寓的進駐雖然給在市區上班的白領提供了一個“住得舒服一點”的選項，但對低收入外來人口而言卻面臨居不易的尷尬。
“關鍵問題是，如果要保留廉租特色，誰來做？怎麼做？”陳品妤認為，在保障中低收入者的居住權這個問題上，政府牽頭責無旁貸，“兩條腿走路，一是開放更多公租房，二是將城中村生活成本控制在相對低點。”
她介紹稱，在調研的五個城市中，廣州公租房制度對外來務工人員最為友善。根據目前來穗務工人員公租房政策，廣州的外來務工人員並持有居住證三年以上、參加社會保險滿三年、在本市簽訂勞動合同滿兩年，即能申請公共租賃住房；2017年開始，外來務工人員也可通過“新就業無房職工”身份，由單位統一申請公租房，“但目前提供的房源數量可以說是杯水車薪，要作為城中村替代房源還遠遠不夠。如果說政府還可以做什麼，可能就在增加公租房房源的提供、降低申請門檻等。”
“目前城中村租賃雙方權益不對等，承租人處於弱勢，相關部門應加快完善住房租賃法規，加強規範、監督房地產企業的規模化租賃業務。”陳品妤建議，在未來的城中村規劃中，政府應探索保留城中村對流動人口的容納能力，同時加強租金指導價格的約束力，“應要求租房企業與承租人簽訂長期住房租賃合同，並對每年的租金漲幅做出最高漲幅限制，防止租金規模化壟斷性上漲。”
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