多地 相继出台限制企业购房新政，释放出了什么信号？将对市场造成怎样影响？戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏对此作出 专业的分析和独到的解读。
首先,将企业与个人购买新建商品住宅各环节所需 缴纳的税费进行对比发现，企业在购买新建商品住宅的三个过程中付出的 成本均高于个人购房：
| 个人 | 企业 | ||
| 买入 | 契税 | 1-3% | 契税 | 3-5% |
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| 印花税 | 0.05% |
持有 | 房产税 | 非出租住房 免征 | 房产税 | 非出租住房 1.2%*房产余值 |
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| 出租住房 4%*租金 |
| 出租住房 12%* 租金 |
卖出 | 增值税 | 普通住房，满二 免征 | 印花税 | 0.05% |
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| 其余 （成交价-买入价）/105%*5% | 增值税 | （成交价-买入价）/105%*5% |
| 增值税 附加费 | 12%*增值税 | 增值税 附加费 | 12%*增值税 |
| 所得税 | 唯一 满五 免征 | 土地增值税 | （成交价/105%-买入价-税金）*税率 |
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| 其余 20%*（成交价-买入价） | 所得税 | 25%*（成交价-买入价） |
购房时，企业需承担更高额的契税，并要额外缴纳0.05%的印花税。持有时，不论是否为出租住房，企业均需缴纳房产税。在交易环节，企业需承担更多的增值税和所得税，并且自7月3日起限售年限提升至5年。
尽管企业购房税费远超个人税费，吸引企业购房的原因该如何解读？ 自2017年9月4日至2018年7月25日期间，上海市新建商品住宅按公司认筹占比 大于等于20%的楼盘项目共有3个，如下图所示：
楼盘名称 | 开盘摇号时间 | 总认筹组数 | 公司认筹组数 | 公司占比 |
翠湖天地隽荟都 | 2018/4/10 | 385 | 214 | 56% |
融创滨江壹号院 | 2018/4/18 | 409 | 98 | 24% |
灿辉晶典1733 | 2018/7/13 | 51 | 10 | 20% |
资料来源：上海市东方公证处，戴德梁行研究部
楼盘名称 | 区域/环线 | 均价 （元/平方米） | 面积 （平方米） | 总价范围 （万元/套） | 交付 标准 |
翠湖天地隽荟都 | 黄浦/内环以内 | 16万 | 287-391 | 4,592-6,256 | 精装修 |
融创滨江壹号院 | 黄浦/内环以内 | 11.5万 | 162-414 | 1,863-4,761 | 毛坯 |
| 灿辉晶典1733 | 青浦/外郊环间 | 7.4万 | 162 | 1,200 | 毛坯 |
翠湖天地隽芸都和融创滨江壹号院住宅项目位于市中心黄浦区，均价大于十万元每平米。其中，翠湖天地隽芸都推出户型面积均大于200平米，套均总价大于4,000万元 ，且为精装修交付。
融创滨江壹号院推出的200平米以下的户型，仅占三分之一，其余大于200平米的大面积户型，套均总价超过2,200万元每套。
灿辉晶典1733位于青浦徐泾板块， 房型偏紧凑型的别墅，套均总价在1,200万元左右。
以上三个楼盘分别符合了企业买家偏好的两种楼盘类型：
1. 位于市中心的地标性高端楼盘或临江位置，精装修交付的稀缺大户型；
2. 别墅上车族，可作为第一居所的性价比高的城市别墅（套均总价约为市中心两房公寓的价格）。
上海 新政“瞄靶精准” 避免误伤
有别于其他三城的 在规定区域内的“一刀切”，上海的新政“瞄靶精准”，通过 收紧企业限购政策，打击“投机”行为。新政出台前，没有购房资格的人可以通过公司名义购房，规避限购。 企业购房后，可以选择持有该房屋3年，也可以通过转让企业股权或是变更法人的形式，完成交易
及更名。这一手段也为投机性购房提供了充分空间。新政出台后，通过 设立年限满5年打击“皮包公司”，限制临时注册公司炒房；累计纳税100万元，职工10名以上且缴纳社保和公积金满 5年（企业纳税满500万，不受此条影响）从而不造成误伤，确保实体经济 的真实需求，如高管和员工福利等；再次上市交易年限从3年提高至5年，以此消除 房价上涨后及时套现的行为。伍惠敏认为这些举措是推高了企业的炒房成本，拉长投机企业的退出周期， 是上海新政精细化定位的表现。伍惠敏总结道， 企业对摇号购房“热情高涨”，投机性购房行为不断冒头，规避限购之风渐起，四城相继 出台了限制企业购房的新政。上海市政府并没有效仿其他三城在全市或是在规定区域“一刀切”， 而是将限购限售的对象精细化定位，确保零误伤，切实贯彻了中央“因城施策，因地适宜”的号召。限制企业购房，进一步抬高投机者入市门槛，避免规避限购行为的发生。在有限的供应下，确保真实的，
自用的需求进入市场，那些被“投机”需求挤兑的刚性以及改善性需求得以释放。目前，二手房市场公司买家参与度不高，上海市政府仅针对新建商品房市场的限购政策进行再次收紧。戴德梁行预计未来政府也将依据上海二手房市场反应，调整相应购房政策，保障房地产市场平稳发展。
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