多地 相繼出臺限制企業購房新政，釋放出了什麼信號？將對市場造成怎樣影響？戴德梁行高級董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏對此作出 專業的分析和獨到的解讀。
首先,將企業與個人購買新建商品住宅各環節所需 繳納的稅費進行對比發現，企業在購買新建商品住宅的三個過程中付出的 成本均高於個人購房：
| 個人 | 企業 | ||
| 買入 | 契稅 | 1-3% | 契稅 | 3-5% |
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| 印花稅 | 0.05% |
持有 | 房產稅 | 非出租住房 免徵 | 房產稅 | 非出租住房 1.2%*房產餘值 |
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| 出租住房 4%*租金 |
| 出租住房 12%* 租金 |
賣出 | 增值稅 | 普通住房，滿二 免徵 | 印花稅 | 0.05% |
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| 其餘 （成交價-買入價）/105%*5% | 增值稅 | （成交價-買入價）/105%*5% |
| 增值稅 附加費 | 12%*增值稅 | 增值稅 附加費 | 12%*增值稅 |
| 所得稅 | 唯一 滿五 免徵 | 土地增值稅 | （成交價/105%-買入價-稅金）*稅率 |
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| 其餘 20%*（成交價-買入價） | 所得稅 | 25%*（成交價-買入價） |
購房時，企業需承擔更高額的契稅，並要額外繳納0.05%的印花稅。持有時，不論是否為出租住房，企業均需繳納房產稅。在交易環節，企業需承擔更多的增值稅和所得稅，並且自7月3日起限售年限提升至5年。
儘管企業購房稅費遠超個人稅費，吸引企業購房的原因該如何解讀？ 自2017年9月4日至2018年7月25日期間，上海市新建商品住宅按公司認籌佔比 大於等於20%的樓盤項目共有3個，如下圖所示：
樓盤名稱 | 開盤搖號時間 | 總認籌組數 | 公司認籌組數 | 公司佔比 |
翠湖天地雋薈都 | 2018/4/10 | 385 | 214 | 56% |
融創濱江壹號院 | 2018/4/18 | 409 | 98 | 24% |
燦輝晶典1733 | 2018/7/13 | 51 | 10 | 20% |
資料來源：上海市東方公證處，戴德梁行研究部
樓盤名稱 | 區域/環線 | 均價 （元/平方米） | 面積 （平方米） | 總價範圍 （萬元/套） | 交付 標準 |
翠湖天地雋薈都 | 黃浦/內環以內 | 16萬 | 287-391 | 4,592-6,256 | 精裝修 |
融創濱江壹號院 | 黃浦/內環以內 | 11.5萬 | 162-414 | 1,863-4,761 | 毛坯 |
| 燦輝晶典1733 | 青浦/外郊環間 | 7.4萬 | 162 | 1,200 | 毛坯 |
翠湖天地雋芸都和融創濱江壹號院住宅項目位於市中心黃浦區，均價大於十萬元每平米。其中，翠湖天地雋芸都推出戶型面積均大於200平米，套均總價大於4,000萬元 ，且為精裝修交付。
融創濱江壹號院推出的200平米以下的戶型，僅佔三分之一，其餘大於200平米的大面積戶型，套均總價超過2,200萬元每套。
燦輝晶典1733位於青浦徐涇板塊， 房型偏緊湊型的別墅，套均總價在1,200萬元左右。
以上三個樓盤分別符合了企業買家偏好的兩種樓盤類型：
1. 位於市中心的地標性高端樓盤或臨江位置，精裝修交付的稀缺大戶型；
2. 別墅上車族，可作為第一居所的性價比高的城市別墅（套均總價約為市中心兩房公寓的價格）。
上海 新政“瞄靶精準” 避免誤傷
有別於其他三城的 在規定區域內的“一刀切”，上海的新政“瞄靶精準”，通過 收緊企業限購政策，打擊“投機”行為。新政出臺前，沒有購房資格的人可以通過公司名義購房，規避限購。 企業購房後，可以選擇持有該房屋3年，也可以通過轉讓企業股權或是變更法人的形式，完成交易
及更名。這一手段也為投機性購房提供了充分空間。新政出臺後，通過 設立年限滿5年打擊“皮包公司”，限制臨時註冊公司炒房；累計納稅100萬元，職工10名以上且繳納社保和公積金滿 5年（企業納稅滿500萬，不受此條影響）從而不造成誤傷，確保實體經濟 的真實需求，如高管和員工福利等；再次上市交易年限從3年提高至5年，以此消除 房價上漲後及時套現的行為。伍惠敏認為這些舉措是推高了企業的炒房成本，拉長投機企業的退出週期， 是上海新政精細化定位的表現。伍惠敏總結道， 企業對搖號購房“熱情高漲”，投機性購房行為不斷冒頭，規避限購之風漸起，四城相繼 出臺了限制企業購房的新政。上海市政府並沒有效仿其他三城在全市或是在規定區域“一刀切”， 而是將限購限售的對象精細化定位，確保零誤傷，切實貫徹了中央“因城施策，因地適宜”的號召。限制企業購房，進一步抬高投機者入市門檻，避免規避限購行為的發生。在有限的供應下，確保真實的，
自用的需求進入市場，那些被“投機”需求擠兌的剛性以及改善性需求得以釋放。目前，二手房市場公司買家參與度不高，上海市政府僅針對新建商品房市場的限購政策進行再次收緊。戴德梁行預計未來政府也將依據上海二手房市場反應，調整相應購房政策，保障房地產市場平穩發展。
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