本文705字，閱讀需要3分鐘，如果忙建議收藏。
棚改寄託著千家萬戶改善居住條件的希望，也是推進城鎮化的重要助力。國家給棚改披上了普渡眾生的光輝，而地產商依然借道棚改搞開發，按照生意場上的說法：這一場好買賣，兩全其美，相得益彰。
不過行百里者半九十，棚改也並非一帆風順。
棚戶區改造工程由來已久，貴陽算是西南地區棚戶區改造的典範城市，在這樣一個不發達的邊陲小市，各大“神盤”頻頻出現，各種銷售奇蹟令人驚異，原因幾何？
貴陽自2017年十二月就密集出臺了棚改方案。 2017年12月，《貴陽市加快城市“三變”改革推進棚戶區城中村改造實施方案（試行）》文件發佈，指出全市力爭到2020年基本完成棚戶區城中村改造155445戶，涉及2231萬㎡。
《方案》明確要求，2018年，貴陽市將實施棚戶區城中村改造58931戶，涉及土地面積約938.07萬㎡。
2018年已經過半，貴陽棚改誰的奶酪？
01
為何這麼多人關心棚改？
真是為小迷狐的智商感到著急，身為貴陽被拆遷戶的親戚的我還要給她普及一波常識。
國家棚改，涉及千家萬戶，有人藉由拆遷補償金一夜暴富，也有人一夜返貧；有人為著合適的補償金不惜躍下高樓，也有人拒不搬遷成為釘子戶；有人暴力強拆，也有人見機行事成為接盤俠....你說，能不關心嗎？
超級大盤林立建設"城中城"
筆者的一位遠方親戚，是貴陽的，他見證了貴陽超級大盤林立建設"城中城"。
說實話，作為一個在棚戶區生活了多年的貴陽人，一個如今生活在有公園、有購物中心、有金融街的亞洲超級大盤花果園裡的居民，他對宏立城這八年來為花果園社區的建設所付出的努力心懷感激。
花果園的前生是貴陽最大的棚戶區彭家灣、五里衝。棚戶區改造前，這裡一度是典型的城郊結合部狀態，往往也是警方清查、整治和打擊犯罪的重點區域。
彭家灣五里衝棚戶區改造，是如何把陳舊、殘破的區域變得嶄新和美好的呢?花果園，又是怎樣被稱為“神盤”的呢?先上幾幅圖，大家一同來感受下。
小診所
八年前，這兒的居住環境髒亂不堪，垃圾遍地，生存條件極其惡劣，卻密密麻麻居住了近20000餘戶，10多萬人，被稱為貴陽市最大“貧民窟”。
在很多人眼中，昔日的彭家灣、五里衝棚戶區就像周星馳電影《功夫》裡的“九龍城寨”，魚龍混雜。
從昏暗破敗到流光溢彩，短短八年，作為一個本地人，見證著花果園翻天覆地的變化。2011年和2012年已經連續兩年蟬聯全國第一，單月最多可賣出一萬一千多套，這個數字相當於近期北京全市單月新樓盤銷售的總和，被稱為中國第一神盤。
花果園的成功成了可複製樣板，眾多超級大盤如雨後春筍一般出現在這個經濟併不併不發達人口並不密集的小城市。
開發商幫忙運營城市
花果園是彭家灣和五里衝2個大型棚戶區改造項目，佔地面積6000餘畝，總建築面積1830萬平方米，其中住宅面積1230萬平方米，規劃居住人口35萬人，由貴州宏立城集團投資900億元打造。
如此巨大的投入是當地政府難以承擔的。2011 年貴陽市財政總收入僅401.31億元，可謂拮据與鄰近省會城市相比，同年昆明財政總收入700.92億元，成都更高達1619.6億元。
“政府只有能力做規劃，沒錢做投資和運營。”一位當地開發商說，只有藉助開發商的力量，政府才得以對老城區城中村和棚戶區進行改造，或佈局城市新功能區如金融中心、旅遊勝地、CBD等，實現GDP的高增長，“超級大盤等於是開發商幫政府在運營城市”。
天下沒有免費的午餐。
開發商願意出資進行土地整理和市政配套建設，要麼會漲價銷售，要麼拿到超大地塊蓋超大樓盤來攤薄成本。於是，在競爭激烈、房價低廉的貴陽，超大樓盤應運而生。
這一遊戲的核心是土地出讓模式。貴陽當地政府一般會規劃出千畝以上的大地塊，然後尋找有實力的開發商，將此地塊上的土地徵用、拆遷整理、安置房建設和市政配套工程等本該由政府承擔的土地一級開發，交由開發商完成。當土地整理完成，地塊“招拍掛”(招標、拍賣、掛牌)時，政府確保該開發商獲得對此地塊的二級開發資格。這種模式被稱為“土地一、 二級捆綁聯動”。
再次，大塊拿地的模式下，開發商可以憑藉規模效應攤薄成本。如花果園6000畝地的拿地成本是24億元，僅40萬元一畝。此外參與一級開發的企業，其開發成本也可以通過土地溢價分成的方式獲得補償。貴陽翻看了一下朋友圈，老大成都不是有過北改嗎？
作為以往“亂“的代表區域，成都城北北改的“口號”已經喊了7年：改造規劃總為195平方公里，涉及金牛、成華、新都三個區，東起新成華大道，西至西大街-金牛大道（老成灌路），南抵一環路（局部至府河），北至繞城高速金牛、成華北邊界，並含鳳凰山片區、大熊貓生態片區、火車北站片區、曹家巷片區。
一直不見成效的北改，輿論聲分為極端的兩種：
一種是“東到日本，西到哈薩克斯坦，南到澳大利亞，北到昇仙湖”般的吐槽。
一種是“這只是三環，發展潛力巨大”的期許。事實上，老大成都還沒有開慶功宴。北改！北改！相信未來。
02
前有花果園誰與爭鋒“接盤俠”
2018年貴陽市棚戶區改造在全市範圍內“多點開花”，以雲巖區、南明區為“主戰場”。
根據2018年改造計劃，雲巖區棚戶區改造戶數為10577戶，改造面積178.13萬㎡，其中，市住投公司305戶，面積1.4萬㎡；涉及19個棚戶區改造項目。南明區棚戶區改造戶數為12130戶，改造面積179.19萬㎡，其中，市住投公司1096戶，改造面積7.1萬㎡。涉及15個棚戶區改造項目。
改造計劃表
土地的稀缺性加上棚改釋放出的購買力，對於房開商來說就是最大的商機。大型房企直接參與棚改項目、或新建項目意欲成為棚改“接盤俠”。
2017年下半年以來，恆大、萬科與貴陽南明區、雲巖區簽署了戰略合作協議，貴陽萬科參與三馬、太慈橋片區的棚戶區改造；
恆大參與花冠路道路建設項目及啤酒廠周邊棚戶區城中村改造項目；
本土房企中天參與人民大道建設；
保利參與的貴陽發電廠棚戶區及周邊舊城改造項目早在2013年就啟動，保利鳳凰灣會在今年繼續推進；
碧桂園後續參與合作開發的碧桂園星座和碧桂園恆豐貴陽中心，一樣帶有鮮明的棚改參與者的特性。
眾多地產大亨參與其中，這背後隱藏的是什麼呢？
沒錯，是蠢蠢欲動為所欲為的房價！
貴陽房價均價走勢圖
雲巖房價均價走勢圖
南明房價均價走勢圖
03
風雨飄搖的樓市與貴陽棚改路線圖
隨著貴陽棚改步伐的推進，由棚改引發的蝴蝶效應也在悄然發生。
二手房市場火熱
近期，由於貴陽棚改項目的快速實施，全市二手房市場也漸漸火熱起來。
據貴陽某房屋中介機構負責人介紹，進入今年4月以來，貴陽南明區、雲巖區的二手房市場交易有著明顯提升，房屋銷售數量和同期相比上升了20%以上。房價也在蹭蹭蹭地漲。
調控政策出臺
貴陽：
5月4日貴陽市住房公積金管理中心：調整公積金部分貸款政策。
5月11日貴陽市人民政府辦公廳：“購房3年不得轉讓”、“一房一價”。
6月1日貴陽市住房公積金管理中心：公積金提取政策有變。’
6月13日貴陽市國土局：土地出讓採取“地價熔斷”方式。
國家：
4月2日財政部、住建部：規範棚戶區改造融資行為。
4月27日全國人大常委會：房地產稅法提上日程。
5月19日住建部：進一步做好房地產市場調控工作。
6月28日七部委聯合發文：治理房地產市場亂象。
住建部會同中宣部等6個部委，聯合印發《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海、貴陽等30個城市 先行開展治理房地產市場亂象專項行動。
貴陽一方面在出臺各項調控政策緊跟全國大流，一方面在整理房地產市場亂象方面榜上有名。
前幾日，關於國開行：“棚改，全國一刀切，全部暫停”的傳聞不脛而走。受此傳言影響，地產股連續兩日大跌。
2018年以來，棚改項目推進的速度和節奏都在放慢。據報道，國開行將棚改合同簽訂審批權限上收至總行，分支行新項目基本暫停審批。
隨著地方房地產庫存規模下降和隱性債務壓力上升，地方政府對棚改的熱情有所下降，金融機構的審核力度也在加強，地方棚改項目融資困難的情況在2018年越發頻繁。
過去幾年的棚改貨幣化安置促進下，三四線城市庫存去化加速，同時，部分城市房價上漲過快，需求顯著透支，修正或調整已有的棚改政策，或已迫在眉睫。
貴陽的棚改將會走向何方？請把眼睛擦雪亮！
特別鳴謝：180度財經公眾號、地產金融公眾號、和訊西南公眾號 等自媒體聯盟支持
閱讀更多 和訊房產西南頻道 的文章
