導語：近期以來，“棚改叫停”的傳聞彷彿懸在市場頭上的“達摩克里斯之劍”。7月12日，住建部終於召開了棚改吹風會，對棚改政策進行了定調，並進行了詳細解讀。此次政策定調，三四線房價將走向如何？對樓市整體又有何影響呢？
三四線城市房價或上漲：棚改刺激需求
1.棚改或致三四線城市房價上漲？
2018年三四線樓市升溫、房企湧入，也許很多人會疑惑，三四線城市相對來說經濟並不發達，對外來人口的吸引力也有限，這一輪房價大漲的趨勢是如何形成的呢？這其中有一個非常重要的因素，那就是近幾年政府大力扶持的棚改計劃。
棚戶區主要包括城市棚戶區、國有工礦（含煤礦）棚戶區、國有林區棚戶區、國有墾區危房等四類，很大部分也就是人們常說的城中村。所謂棚戶區改造是改善困難居民居住條件一個很重要的手段。
自2005年首次提出棚改政策以來，我國的棚改工程越來越火熱。2005年至2007年從東北三省率先大規模推行棚改，讓200多萬居民全部遷入新居。從2008年開始，計劃棚改套數就不斷上漲，面積不斷加大。
2.棚改怎樣推動三四線城市房價？
原來在棚改過程中，有兩個政策非常重要，即PSL和棚改貨幣化。PSL即商業銀行向央行抵押優質債券等資產來獲得貸款，再發放給棚改居民。2016年5月，這筆款項有6459億元，而到了2017年12月，已增至26876億元。
（棚改貨幣化是指危房改造中產生了大量的拆遷，需要安置住戶，以前的模式是拆房還房；棚改貨幣化安置，就是拆一套房子，政府直接發錢給拆遷戶，然後去城鎮自己買房。）
這兩項政策的實施，也意味著，大量棚改區居民拿到了央行間接發放的資金，進而大大刺激了當地的市場需求，大量庫存房也賣出去了，這是三四線城市去庫存的一項重要手段。
如上圖，棚改貨幣化安置在近幾年得到了大力推廣。
此外，發放棚改補貼的力度也非常大，有媒體報道稱，如溫州2017年中提出的棚改補貼政策下，補償金比原來提升了30%-50%。
棚改貨幣化安置去庫存率越來越高：
而在全國所有棚改區中，屬於三四線城市的區域就佔到87%。這些三四線城市中拿到大量拆遷補償金的人，成為了房產需求大增的重要推動者。在嚴厲的調控下，部分一二線熱點城市的購房者因為買房受限，而轉戰三四線城市。
人口的外溢，熱點城市地價的上漲，導致開發商也看到了三四線樓市的前景，開始轉移陣地，到三四線樓市搶地。此外，全國貨幣化安置的棚改模式為拆遷戶提供了買房搶房的資金，催生的大量直接購房需求一定程度上推動了房價上漲。
因此棚改及棚改貨幣化安置政策提升了市民購買力，同時刺激了市民的購房需求，可能成為三四線城市回暖的催化劑，需要預防的是部分房企藉此哄抬房價，從而導致的樓市非正常波動。
棚改政策對樓市的影響
興業證券固收團隊認為，無論從棚改開工規模，還是貨幣化安置意願來看，棚改對地產的拉動中樞下行較為明確。中西部地區銷售可能逐漸“築頂”。本輪中西部與東部地區銷售分化持續時間較長，隨著棚改貨幣化力度下降和政策調控趨嚴，中西部銷售或逐漸“築頂”。
中信證券明明認為，如果貨幣化安置比例降低，前期極大推高房地產銷售的動能將難以為繼，對房地產的推動作用將減弱。此外，貨幣化安置對消費的刺激效果也將隨著貨幣化安置比例的降低而逐步迴歸中性。
不過也有分析認為，新的棚改政策對房地產市場影響或有限。華創債券屈慶表示，過去三年貨幣安置化比例不斷提高，2018年將逐步下降則在預料之中。對於2018-2020年，住建部規劃棚改數量為1500萬套，其中18年為580萬套，19和20年各460萬套，目前來看，未來三年棚改總量不會有太大變化，不過實物安置會增加，貨幣化安置會相應減少。
屈慶提出，2014年提出貨幣化安置的背景是三四線城市庫存高，幫助三四線商品房去庫存，而經過三年的去化，現在很多三四線城市的庫存已下降得較低，此時降低貨幣化比例，市場也有預期。隨著貨幣化安置比例的下降，對應貨幣化安置面積也會下降，根據華創房地產組調研，今年已經有三四線城市出現實物安置替換貨幣化安置的情況，而且發現三四線城市的樓盤的拆遷戶佔比從2017年的20-30%左右下降至2018年的10%左右，預計2018年上半年棚改影響佔比已經降至低於20%。
東北證券發佈報告稱，棚改貨幣化安置對房地產銷售的拉動作用將在未來三年將會逐漸邊際減弱，但仍將對房地產銷售和投資起到一定的支撐作用。
在此輪三四線房價、地價上漲的背景下，選擇在熱度較高的三四線重倉佈局的中小房企可能會受到區域市場大幅波動的影響，出現信用違約事件。未來棚改的貨幣化安置也不會一刀切地停止，會根據各地的實際情況穩步推進。
住建部表態：棚改不會停！
7月10日，住建部表示，到2020年全部完成現有城鎮棚戶區改造，加大人口淨流入城市公租房保障力度，積極發展住房租賃市場。堅持調控目標不動搖，實施差別化政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。
7月12日15時，中國住房和城鄉建設部召開有關棚戶區改造工作的吹風會，住建部表示，今年1月至6月，全國棚戶區改造已開工363萬套，佔今年目標任務的62.5%。
會議主要強調了以下4點內容：
1、商品住房庫存量較大的地方，繼續推進棚改貨幣化安置；
2、房價漲幅壓力大的地區要以實物安置為主；
3、控制棚改成本；
4、對違反政策要求的，不予專項貸款支持。
住建部表態稱，棚改貨幣化安置不搞“一刀切”，因地制宜推進棚改貨幣化安置，商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。
在7月12日的會議上，住建部表示，商品住房庫存不足，房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策。因地制宜推進棚改貨幣化安置，商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。
住建部稱，將進一步合理界定和把握棚改的範圍和標準。各地既要堅持既盡力而為、又量力而行的原則，切實評估論證財政承受，
不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子，進一步合理界定和把握棚改的標準和範圍，重點攻堅改造老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦、林區、墾區棚戶區。對於棚改成本方面，住建部稱，各地要樹立精打細算理念，嚴格依法依規辦事，嚴禁大手大腳花錢，嚴禁違規支出，確保按合同約定及時償還棚改貸款，努力實現市域範圍內棚改資金總體平衡。
對於備受關注的棚改貨幣化安置政策，住建部強調，2016年以來針對部分庫存不多地區貨幣化安置比例仍高的問題，已經採取了明確措施，包括開會督促其調整棚改安置政策，要求其控制棚改貨幣化安置比例，對該類地區仍主要採取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，國開行、農行棚改專項貸款不予支持。
河南省棚戶改造政策
根據中央政策，河南省圍繞棚改先後出臺了多項政策，形成了較為完備的政策體系：
包括《河南省人民政府關於加快推進棚戶區改造工作的意見》《河南省人民政府辦公廳關於加快推進城鎮保障性安居工程工作的通知》《河南省人民政府辦公廳關於加快推進棚戶區改造貨幣化安置工作的指導意見》等。
根據河南日報2017年10月17日報道：5年來，全省共開工各類保障性安居工程245.02萬套、1.84億平方米。其中，全省開工棚戶區改造安置住房199.63萬套、1.58億平方米。
從實施效果看，5年來，全省累計保障（分配）近120萬套（戶），覆蓋約360萬人，保障水平從2008年人均8平方米提高到目前的15~20平方米，有效改善了住房困難家庭的居住條件。同時，通過持續大規模推進棚戶區改造，全省已騰出城市建設用地2.36萬公頃，為促進城市建設和產業發展發揮了重要作用。
從投資成效看，全省保障性安居工程累計完成投資4527億元，帶動了建材、家居、家電等投資消費。
（河南各地市棚戶區改造數據）
閱讀更多 樓市氣象 的文章
