剛聊完央媽防水，商業銀行又來事兒了。
最近兩個月央媽累計淨投放超過9000億，市場多了這麼多錢，但實體表現並不好。有人擔心掌握資金的商業銀行是否會重啟脫實就虛那一套，資金在房地產和金融領域空轉，從而推動房價上漲。
貨幣的確要放鬆了，房價不會有明顯變化
貨幣的確是放鬆了，但我仍然認為這是為了保住實體的流動性而採取的措施。事實上，在給銀行發錢的過程中，這些錢到底該怎麼花早就經由一系列的配套措施給限定了。之前的幾輪降準，資金必須按照規定動作花出去，大規模流入房地產的可能性很小。
當然，高負債的也包括地產商，不過針對地產商的高負債問題，央媽貌似還不想出面兜底。從目前的趨勢來看，決策者希望地產商們通過加速跑量，並調整優化庫存的方式來降低負債率。三四線貨幣化棚改的風向轉變，其實是很微妙又很奏效。
我們都知道，三四線城市藉著棚改的由頭，大搞新區開發，大量修路。這背後有大量的開發商支持。而經過這一番棚改，很多房企的確賺了很多錢，但他們並沒有及時撤離，手中的土地儲備的成本相比去庫存之前更高。
圍繞棚改貨幣化安置的話題，整個輿情在不斷地反轉，一會收回一會下放。這一波棚改的吹風，其實就有點警告開發商的味道，去庫存儘量加速完成，將負債水平降下來，但不要肆無忌憚地繼續在三四線城市拿地，通過這種方式維持高增長，風險太大，真要出問題，那就是面的崩潰，誰也救不了。
貨幣放水是肯定的，但不會通過增加負債的方式幫助開發商續命，相反通過以上方式敦促地產商降負債優化庫存才是關鍵。碧桂園萬科恆大這些公司動作都不慢，至於大量的長尾中小開發商，該出清就出清
房貸利率——漸進式調控
而在需求端，收緊一直在持續，昨天我們聊了房貸利率，現在房貸利率消息是越來越勁爆。
北京地區已經出現了首套房貸款利率上浮40%的情況，上浮30%的也越來越多。
上浮40%，其實反映了資金層面的巨大剪刀差，以及銀行根據當前房地產形勢所採取的一些風控策略。
由於存款利率已經基本放開，各家銀行為了攬儲，對於優質客戶，給的存款利率早就超過了4.9%的房貸利率。類似城商行這類中小銀行的品牌影響力較小，他們在提高存款利率方面更加積極，相應的提高房貸利率也更為積極。
中小銀行非常積極地提高房貸利率，是因為這些銀行盤子小，對他們來說，將有限的資源大量投入到房貸業務，並不划算。所以通過大比例上浮房貸利率來在風險和收益之間取得平衡。房貸利率上浮足夠高，如果你還願意申請貸款，還能獲批貸款，那麼這可能就是比較划算的生意。
而對於大銀行來說，我們瞭解到的情況是，北京這邊的四大行首套房貸利率仍然維持在15%左右，只是申請週期比之前稍長一點，唯一需要注意的是申請材料，現在審核的維度比之前多了不少，不僅是徵信，銀行流水，家庭成員名下房產這些基本信息，還會追加家庭成員所有的負債，房產情況，婚姻情況，大額消費情況等等。總之把你查個底兒掉，沒問題也會給你放款。
大銀行是有多重壓力的，一方面要賺錢，要對股東負責，另一方面要考慮到業務風險，最後還得考慮到輿論，他們是房貸的主要供應方，漲可以但必須要考慮到影響。畢竟“保剛需”仍是檯面上的共識。
目前房貸利率已經連漲18個月，下半年仍然會繼續上漲，而且漲的主要是首套房貸利率。房貸利率的持續收緊與央媽的持續放水，形成了強烈對比。
與通過出臺政策通知迅速清理炒房行為不同，房貸利率上浮是一個漸進式調控，是一個篩選的過程。房貸利率高到一定程度，首付高到一定程度，真正的剛需將不得不長期停滯在租房階段，而能夠繼續買房的人則屬於有房一族。由於剛需買房的減少，影響到了換房一族的節奏，至於多套房的人，也因為房票越來越稀缺而不得不暫停購房計劃。
總而言之鏈條越來越慢。
房價能不能漲，現在已經越來越受到需求端的制約了，買得起房的人不讓你買，買不起房的人越來越多。這房價的確已經越來越微妙了，如果要給個建議，那麼我的建議是，小城市的房子能換就換到大城市，大城市的房子好出租，租金看漲，是能夠穩定產出現金流的優質資產。
而如果你打算近期買房，優先買新房吧，如果你要買二手房，要敢於砍價。
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