隨著房地產業的發展，房地產成為銀行對外貸款最常見的抵押物。債務人不履行債務時，銀行有權對抵押財產進行折價或拍賣、變賣財產優先受償。所以，抵押物的價值往往很大程度上決定著債權的價值。
2017年9月，《金融不良資產評估指導意見》正式出臺，初步建立了不良資產評估方法體系。那麼，實際操作中，房地產作為抵押物，有哪些評估方法，適用什麼範圍，又存在什麼風險？
房地產抵押物評估方法
作為抵押物的房地產類型有很多種，不同類型有不同的評估方法，但總的來說遵循公平、公正、嚴謹的原則。
房地產抵押物常用的估價方法有4種：成本法、市場法、收益法、假設開發法。
一、成本法
成本法是通過求取抵押物在某一估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，來估算抵押物的客觀合理價格。也就是說。抵押物價值=房地產重新構建價格-折舊價值。
其本質是抵押物的重新開發建設成本，重點關注土地價格、建築物建造成本、工程其他費用及利息、利潤的合理確定等因素。
二、市場法
市場法是指將抵押物與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算抵押物的客觀合理價格或價值的方法。
其本質是以房地產的成交價為導向來估計抵押物的價值，重點關注其選取的案例與估價對象是否具備可比性、修正過程中是否體現了抵押物與比較案例的價格影響因素，且進行了合理的修正。
三、收益法
收益法是預計抵押物未來的正常淨收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點後累加，以此估算抵押物的客觀合理價格或價值，預測抵押物的未來收益，然後利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值（價值轉換）來求取抵押物價值的方法。
其本質是將抵押物的未來預期收益作為基礎進行評估，重點關注客觀租金的確定、經營費用的核算、租金增長率的設定、收益還原率的確定及收益年限的設定等問題。
四、假設開發法
假設開發法是根據抵押物的內外部條件，進行最佳最有效設計，然後預測開發完成後的價值，估計建築開發成本、投資利息及正常利潤後，從預測的開發完成價值中，減去建築開發成本、利息、利潤、稅金等，倒算出待開發估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
其本質上是成本法的一種倒算，通過預計開發後的價格，倒算土地購置成本，這就需要重點關注未來開發模式的設定、未來開發價值的確定及續建成本的核算等。
一般認為，成本法估價結果偏低，收益法、市場法估價結果偏高，基於謹慎的原則，成本法是大多數評估機構的首選。
各類評估方法的適用範圍
一、完全產權的房地產抵押物
完全產權房，也叫百分之百產權，是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者對房地產擁有的全部支配權利：所有權、佔有權、支配權、使用權、收益權和處置權等。普通商品房、二手商品房、自建自營的工廠、飯店等，都屬於完全產權的房地產。
對這類抵押物進行評估時，建議以市場法作為主要方法，以成本法和收益法作為輔助手段，來評估抵押物的價值。
對於以出讓方式獲得的土地使用權為抵押物的，建議採用假設開發法。
二、不完全產權的房地產抵押物
不完全產權房權利人只擁有房屋產權，卻不擁有出讓土地使用權。社會團體的各類房地產、廉租房、經濟適用房等屬於這一類。
對這類抵押物進行評估時，建議選擇下列方式之一：市場狹小的、特殊的房地產，可以直接評估在劃撥建設用地使用權下的假定未設立法定優先受償權下的價值；市場條件比較成熟的、市場交易性較強的房地產，可以先評估在出讓土地使用權下的假定未設立法定優先受償權下的價值，再減去由劃撥建設用地使用權改變為出讓建設用地使用權需要繳納的出讓金等費用，出讓建設用地使用權的使用期限應設定為自價值時點起計算的相應用途法定出讓最高年限，但國家和抵押房地產所在地有特別規定的，應按其規定執行。
三、部分房地產
這類抵押物指的是“不完整”的房地產，比如，某棟房地產裡的某套、某辦公樓的某層。
這些抵押物進行評估時，建議使用成本法和收益法，同時要明確它在整體房地產中的作用，是否可以單獨變現。
四、在建工程
在建工程，指企業資產的新建、改建、擴建，或技術改造、設備更新和大修理工程等尚未完工的工程支出。在建工程的抵押不同於完全產權的房地產抵押，法律關係較為複雜，不確定因素較多，其建設過程會由於各種因素的影響而處於不穩定的狀態。
對這類房地產進行評估時，可選用成本法和假設開發法。
五、鄉（鎮）、村企業房地產
這類抵押物，由於市場流動性相對較小，所以建議採用成本法或收益法。同時，評估時應注意土地用途和性質。
房地產抵押物評估風險
一、房地產泡沫引起的市場法偏差
市場法的本質是以類似房地產的市場成交價為導向。然而，當前市場環境下，房地產泡沫較為嚴重，估價結果很可能產生較大偏差。當房地產市場過熱、交易價格哄抬過高，評估出來的價格也必定高於真實價值。一旦市場迴歸理性，將會產生較大的金融風險。
二、抵押物選擇不當引起的價值偏差
選擇抵押物時，要確保合法、有效。按照《城市房地產抵押管理辦法》第八條規定，下列房地產不得設定抵押：權屬有爭議的房地產；用於教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；列入文物保護的建築物和有重要紀念意義的其它建築物；已依法公告列入拆遷範圍的房地產；被依法查封、扣押、監管或者以其它形式限制的房地產；依法不得抵押的其它房地產。
以不合法的抵押物作為抵押物，會導致抵押權無法實現，那麼，抵押物實際變現價不僅可能遠低於評估價，更可能無法變現。
其實，雖然各種評估方法不盡相同，但成熟的房地產市場環境下，得出的評估價格應該基本相同或相近。評估者應該根據市場變動，合理地選取評估方法。必要時，可選用3種以上方法進行評估，綜合比較取值，得出最客觀的抵押物價值。
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