NO. 1｜壹
大週末的，萬科居然發出重磅炸彈，蛇口公館終於要開售了！
就在剛剛，蛇口公館官方公開發布聲明書，對銷售細節進行了披露。
先給各位圈下重點：
1、誠意登記時間是在6月11日9點—6月12日18點。
2、登記保證金20萬元。
3、如果登記數量多過房源，蛇口公館將採用搖號的形式銷售。
4、企業購房要在個人選房結束後才能進行。
按照公告書所言，20萬的保證金門檻，如無意外，萬科蛇口公館將會繼雙璽之後，成為深圳第二個“搖號”買房的樓盤。
但這不是我想強調的重點。眼尖的朋友們注意到沒有，公告書中第四點特別強調：
企業購房要在個人選房結束後才能進行。
什麼意思？
自然人選房都得搖號，公司輪候順序在自然人之後，可想而知能不能排上都是個問號。
為什麼蛇口公館要單獨出一個公告書特意強調這一點呢？
我認為，公告書中特定設置限定企業購房者選房順序在自然人之後這個條款，放在當下這個時刻，意義更為深刻。
這意味著，之前那些以公司名義購房在深圳市場“大殺四方”的炒房客這次是無緣蛇口公館了。
為萬科此舉點讚的同時，更值得期待的是，如果以後深圳其它樓盤跟進蛇口公館“優先個人買房”的做法，甚至全國其它城市都向深圳看齊，那麼對於樓市的意義就更加重大了！
NO. 2｜貳
有關注村長文章的同學們都知道，我曾經不止一次在我的文章中跟大家說過公司不限購是中國樓市目前現有政策中的一個最大的漏洞，而深圳正是其中的典型。
據中原數據顯示，深圳市場大宗交易從2015年成交約122宗，金額306億增長到2017年183宗，成交額約514億，市場十分活躍。
以往深圳的大宗交易，買主通常是政府或者企業。
比如各區政府收購辦公物業，用於區域產業集群引進；比如人才安居集團大量收購公寓以及居住物業，用於人才安置。企業由於運營需要或者投資目的，也會集中購買商辦物業。
像去年招商中環寫字樓C座以約11.5億元，5萬每平的單價賣給了浦發銀行，寫字樓B座以約23.5億元，5萬每平賣給了投資公司富龍集團。
但最近這股整售之風已經刮到了公寓項目，買家除了人才安居集團，還有大量投資客。
深圳房價持續被看漲，但住宅項目有限購以及限價政策，投資客便把目光投向了公寓。深圳的公寓被投資客瘋狂掃貨的新聞不時出現。
投資客們可能還不是單兵作戰，而是組團、甚至以投資公司的形式購買，比起當年溫州炒房團的架勢可謂有過之而無不及。大眾團購優惠券，他們團購房子。
4月初，業內就傳出了華聯城市全景公寓被以8億元一次性帶走。投資客們購買了商務公寓部分的13個樓層，一個樓層20套，每層1090平方米，團購的花費大概是8.1億元。
近兩年萬科深南道、中糧天悅壹號、龍華新盤如紅山6979等公寓產品都有過整體或部分打包出售的情況。
買家打包買，賣家少操心。開發商一次性回籠大量資金，一邊捂著嘴笑，一邊把錢週轉到下一個項目。
NO. 3｜叄
沒限購的公寓可以打包買，打包賣，那有限購的新房呢？
在嚴格限購以及限價的一手房市場，開發商總是叫苦連天。因為他們在前期在市場火熱的時候高價拿地，現在房子要賣了卻遇上了政府限價。原本準備賣10萬的樓盤，現在只能賣8萬了，感覺虧大了。
但是“聰明”的開發商還是有的，不能打包賣，那就先賣給自己。
據中國經營報報道，今年4月，位於深圳南山區、即將開盤的寶能城，忽然一口氣打包賣出總面積為6342.3平方米的56套住宅，房屋售價4.21億元，接盤方為港股公司新體育。所售房屋均價6.64萬元每平方米，只相當於寶能城二手房均價的7折。
這家新體育公司，被媒體查出來其高管先後在寶能任職，大股東也正是寶能老大姚員外。
一手房因為限價，賣了會吃虧，寶能把房子左手賣右手，一手房變二手房，而二手房又沒有限價……
哎呀！我好像懂得了些什麼。
NO. 4｜肆
限價政策限出了“聰明”的開發商，限購政策也限出了“聰明”的購房者。
限購政策要求你要有戶口，或者社保交滿XX年才可以買房，某個人或者某個家庭最多買XX套。沒關係！我個人買不到，以公司的名義買總可以吧！限購可沒限制公司買多少套房吧。
前不久，上海市中心豪宅翠湖天地的搖號名單公佈，梁X偉、鍾X良等疑似明星赫然在列，你一不小心就跟大明星同場競技了。
更值得注意的是，共計385組搖號序列裡，以公司名義購買的客戶有214組，佔比將近55.6%，超過半數以上。
是的，公司名下當然也可以持有房產，不僅能繞過限購政策買，還能抵扣一些公司的稅費，簡直超值。
這麼好的事，以前怎麼沒聽過呢？
因為以公司名義買有諸多不便。
1、得全款買。絕大多數銀行的按揭貸款業務僅針對個人，公司買得全款。
2、不僅得全款買，還要多交稅。房產稅、契稅等等。
3、日後房產交易的話，還有土地增值稅、印花稅等稅費。
4、要是公司經營出問題，欠債了，名下的房子可能就被拿去抵了。
是有這麼多不便。但是在當前炙熱的房地產市場環境，以及房價永不落幕的神話下，購房者為了繞過限購政策，還是會這麼操作。
NO. 5｜伍
同時，部分交易階段產生的稅費，也是可以繞過去的。
現在“聰明”的人都是這麼操作的：專門成立一個公司，以公司名義持有某房產。日後該房產想要轉手，直接轉讓公司就行。這樣你賣的是公司，不是房子，就不用繳那些稅了。
比如這幾天朋友圈流傳的一個消息：原價2450萬入手的蛇口某新房豪宅287平房源，將以3050萬的價格通過股權轉讓的方式出售。
一天時間，漲了600萬！
如果個人購房者是首套房，總稅費約305萬；如果是二套房，總稅費約395萬。
但如果通過股權轉讓的方式獲取該房產，則只涉及股權轉讓的稅費。
北京大成律師事務所劉子孺律師介紹說，股權轉讓的稅費，是以公司原有資本為底價，以轉讓價格為終價，兩者差價的20%即為轉讓稅費。
也就是說，蛇口網紅豪宅該套房源，如果原業主僅為買房用3萬元（註冊公司最低金額）註冊公司，隨後花費2450萬元買入房子，則其資本為2453萬元，以3050萬元為出讓價格，則其需要繳納的稅費為（3050萬元-2453萬元）*20%=119萬元。
此外，如果冒險不將房產計入公司資產中，僅以註冊資金3萬元作為轉讓價格，其稅費便可以完全不計，相當於買入3050萬元房產只交了3萬元“稅費”。當真划算，但法律風險也極高。
以個人名義購買公司房產與通過股權轉讓購房公司房產，二者稅費相差了大約200-300萬！如此大的價差，也難怪市場上此類購買現象層出不窮了。
哎呀！真是“聰明”啊！
當然這麼操作也有麻煩的地方，就是下家在接手公司的時候，得調查清楚上家公司的債務及法律狀況（說不定接手的公司名下房子一千萬，債卻欠了兩千萬呢）。下下家也同樣如此。這在挺大程度上打擊了房子的流通性。
但是人家都有能量操作這一套流程來買房了，找個下家也許不是什麼難事。更何況市場上還有諸多代理操作的中介公司。
這些對於普通消費者而言的麻煩，或許對於那些一手握著鉅款，一首摁著計算器在計算成本和利潤的炒房者而言，所有成本都算得回來。
以公司的名義持有房產，在當前的市場環境下，就像是系統裡的一個bug，總會被開發商和炒房者加以利用。bug不堵上的話，這個市場就會變成，只要炒房者有錢，那麼就沒有他們買不到的房。投資者永遠興風作浪，那麼房子就更難以迴歸理性的價值。
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