5月北京新房二手房市場可謂冰火兩重天。
據中原地產、我愛我家等機構的數據顯示，5月北京全市二手住宅共網籤18096套，成交均價為每平方米53572元。相比之下，5月北京新建純商品住宅網籤僅2818套，成交均價每平方米45627元。
可以看出，北京新房二手房成交價倒掛現象越發明顯。對於倒掛現象，贊成者認為對剛需剛改是利好；反對者認為違背了市場經濟的基本規律，會影響一部分高端改善需求的釋放。
二手房成交劇增 價格倒掛
據我愛我家市場研究院的數據顯示，5月北京二手住宅成交均價為每平方米53572元，環比4月上漲0.6%，漲幅較4月略微擴大了0.3個百分點，但絕對幅度並不大。與去年4月的最高點相比，5月北京二手住宅價格依然累計下降了17.6%。
另一則統計數據顯示，2018年5月北京新建住宅（不含保障房、定向安置房）網籤3108套，成交面積約36.8萬平方米，成交均價每平方米44225元。剔除共產房昌平中駿·四季家園等3個項目後，純商品住宅網籤2818套，成交面積約34.9萬平方米，成交均價為每平方米45627元，總成交金額約159.34億元。
從以上數據可以看出，北京5月二手房簽約套數18096套，這也將是2017年北京“3·17”新政以來的新高，環比增長了32.3%，同比增長了67.5%。相比而言，新房成交量僅為3088套。
中原地產首席分析師張大偉表示，北京新房二手房成交價產生倒掛的原因很簡單，成交結構不同，新盤都在六環，二手房主要在五環內，這和其它城市的同區域同項目新房二手房倒掛有所不同。
中原地產數據顯示，5月新盤成交主要集中在石景山區、順義區、昌平區、密雲區等區域，佔總成交量3088套的絕大部分。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為，北京新房與二手房房價倒掛，一方面是由於新房在拿地環節採取了限價，從拿地到上市有一個生產週期，在這個階段，二手房房價又上漲了；另一方面新房的土地供應越來越遠離市中心，越遠價格也就越便宜。
一位業內人士直言，從價格倒掛現象來說，一二手房近期市場價格受交易數據並不旺盛等因素影響，總體上價格都有所下跌，但是一手房下跌更為明顯，這和北京預售證管控較為嚴厲有關。從實際情況看，二手房房東看多市場的心態不變，價格會咬得比較死。但部分開發商資金壓力大，這個時候會主動降價，尤其是二季度也要衝半年業績，這方面房企是有一定憂慮心態的。
“北京房價倒掛原因在於絕大部分新入市的項目都是限房價、競地價項目，倒掛屬於階段性現象。”京投發展股份有限公司總裁高一軒認為。
據瞭解，北京市住建委2017年出讓的宗地數據顯示，其中限價房地塊佔比46%，共有產權住宅佔比42%，另外還有84萬平方米租賃型住宅產品。可以看出，在未來的2018年，大部分被限價房和共有產權房承包，市場僅有少量的純商品住宅。
在思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅看來，北京新房二手房成交價談不上倒掛，主要由於新房限價限籤，而且遠郊項目和回遷房佔相當比例，新房的均價數據沒有任何實際意義。二手房成交量沒有明顯上升，相比以前成交高點時月售3萬套，限購後的低點最低每月不到7000套。
此外，倒掛的原因還在於新房入市進行預售審批價格下降了不少。
同策研究院總監張宏偉認為，一二手房倒掛的問題不止北京一個城市存在。基本上一線城市以及一些熱點的強二線城市都普遍存在。倒掛產生原因主要是之前出了很多高價地，進行預售審批時，價格被降了百分之十到二十，所以相對周邊二手房就會出現倒掛現象。
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捂盤還是主動降價？房企面臨艱難選擇
上述業內人士認為，倒掛後從企業經營的本能來說，肯定是有捂盤的想法的，不過到了半年度，企業業績壓力增大，部分房企也會有類似積極申請預售等做法。
高一軒表示，倒掛後房企對於非限價房不會普遍性捂盤惜售，因為今年防控金融風險，流動性緊縮，從整體上來講，現金需求高於利潤需求。
歐陽捷認為，未來限價令還是會繼續實施，房價不會明顯上漲。如果房企捂盤惜售，未來的資金成本將越來越高，並可能導致盈利減少或者虧損擴大。因此，在限價嚴格的一二線城市，房企還是應當加速出貨、不應戀戰。由於住房供應持續不足，一二手房價倒掛的價差還會繼續擴大，有資格的購房者將加入住房投資大軍，加劇住房供求失衡矛盾。
中交房地產集團副總經理賙濟表示，倒掛之後房企會捂盤短期內是正常的。如果新房低於二手房價格，實際上房企的利潤在被吞食。另外一個情況，如果限價價格低於成本價，企業虧本出售也不太現實。從中期來看，全國的金融形勢也不容樂觀，央企國企在去槓桿，在降低整體負債率。而對民企來說，再從金融機構貸款會比較困難。在金融緊縮的形勢下，房企想捂盤也不能維持太長時間。為了保證現金流，即便是微利潤甚至微虧，該銷售時還得銷售。
今年以來，全國金融管控持續收緊，部分房企發債突遭中止。克而瑞統計數據顯示，5 月30日，合生創展集團有限公司2018年31億元的非公開發行公司債券遭到中止；5月29日廣州富力地產股份有限公司非公開發行2018年60億元的住房租賃專項公司債券遭遇中止；5月28日，碧桂園擬發行的一筆200億元額度的小公募債，狀態也顯示為中止；5月25日，另一家房企花樣年集團（中國）有限公司擬發行的50億元住房租賃私募債，也顯示為中止。
值得注意的是，在金融縮緊的大環境下，房地產行業資金面臨巨大壓力，負債率攀高的大型房企正在被動去槓桿。例如，恆大提出，到2018年末資產負債率從71.1%下降到60%左右，2019年末下降到55%左右；五礦地產與融信也表明，未來企業將進一步降低淨負債率。
張宏偉表示，捂盤惜售還得根據各自企業的資金面狀況來決定，如果說資金面比較寬裕，現在就沒必要去推項目。倘若企業資金面相對緊張，企業這個時候可能還是要適應政府的指導價格主動降價。事實上，今年三季度企業資金壓力比較大，企業可能會主動進行調整，倒掛狀況會越來越突出。
賙濟認為，對於倒掛現象，長時間下去實際上是違背了市場經濟的基本規律。建議儘快調整契稅政策，賦予地方政府稅收政策自主權，並開徵空置稅，逐步退出限購、限價等行政干預措施。
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