商品房銷售合同作為一種格式合同，並不是指合同中所有內容都是固定不變的，國家工商總局和建設部聯合監製的只是其中確定不變的部分內容，《商品房買賣合同說明》已經明確載明以下內容：“3.為體現合同雙方的自願原則，本合同文本中相關條款後都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減；4.對合同文本中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或者添加的內容，雙方應當協商確定。”這實際上表明商品房銷售合同中後添加的或者需要選擇的內容是未經過也不需要經過國家工商總局和建設部監督制定的，只需要和消費者協商後就可以確定，這部分內容才是區分消費者在開發商眼中到底是“上帝”還是“上當”的試金石。
那麼，市場上常見的商品房銷售合同中開發商在自行添加內容上都暗藏哪些玄機呢？
合同內容 關於商品房交接，有的合同中包含有“出賣人書面通知或公告通知約定的驗收交接日之第二日視為該商品房已經交付，該房屋的風險責任及物業管理費等由買受人承擔”字樣。
簡析 《中華人民共和國商品房銷售管理辦法》第三十條規定：“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。”換言之，不具備交房條件的房屋不能向買受人交付，更談不上將房屋的風險責任轉移給買受人。《中華人民共和國商品房銷售管理辦法》第三十五條規定：“交付使用後，買受人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買者有權退房，給購買人帶來損失的，房地產企業應當依法承擔賠償責任。”這就是說，房屋權利損失的有些風險和責任（如房屋質量責任）無法轉移給買受人，只能由房地產企業承擔。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第二款規定：“房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接受的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔……”也就是說，法律肯定了買受人有“正當理由（如不可抗力）”不按期接受交房的權利。
合同內容 關於產權登記，有合同中包含有“出賣人應當在商品房交付使用90日內將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案”字樣。
簡析 《中華人民共和國商品房銷售管理辦法》第三十四條第二款規定：“房地產開發企業應當在商品房交付使用60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報房屋所在地房地產行政主管部門。”有些開發商以《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款中“由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：……（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日”的相關內容作為該合同內容的法律依據。很顯然，上述法規並不矛盾，出賣人未按期提供資料報產權登記機關備案只是“由於出賣人的原因，導致買受人未能取得房屋權屬證書”的一種情形，而非唯一情形，還包括出賣人將該房屋抵押、另售第三人、被查封、扣押等情形導致買受人未能取得房屋權屬證書。混淆這兩個期限的目的在於擴大自己的權利，減少自己可能“因違約依法應當承擔的責任和義務”，而這毫無疑問侵害了消費者的公平交易權、求償權等權益。
合同內容 關於不能登記的違約責任，有合同中包含有“如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的……買房人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，並按已付房價款的1%賠償買受人損失”字樣。
簡析 假設一個消費者從銀行通過商業貸款100萬元預付房款，貸款年利率為7.5%，兩年後因房地產開發企業的原因不能取得產權登記，該消費者選擇退房，這時候他不僅需要等待一段時間（最長30天），而且只能拿回101萬元（含1萬元賠償）。消費者自身並無過錯，僅因為房地產開發企業的原因淨損失了至少14萬元（貸款利息7.5%/年×100萬×2年=15萬，開發商賠償1萬，以上並不含消費者繳納銀行的違約金、手續費和等待開發商賠款期間損失的利息以及消費者為此付出的交通費、誤工費等費用）。在整個購房過程中，消費者的損失遠遠超過了1%，即使以銀行同期存款利率計算，消費者兩年也應該有6%以上的收益，所以1%的所謂“賠償”極大漠視了消費者的權益，既違背了“平等、公平、誠實信用”的民事行為準則，也看不出房地產開發企業對消費者合法利益的尊重、誠意以及經營主體對自身過錯責任的擔當。
合同內容 關於逾期交房的違約責任，有合同中包含有“出賣人如未按本合同規定的期限將商品房交付買受人使用，按下列第一種方式處理：1.按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超過60日，自本合同第八條規定的最後交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金，合同繼續履行；（2）逾期超過60日後，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，並按買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金”字樣。
簡析 具體分析同上則，同時我們再來看看合同中對買受人逾期付款的條款：“買受人採取辦理銀行或者公積金貸款方式購房的，買受人承諾在3天將全部的貸款所需資料提交給房屋貸款機構辦理貸款手續。若因為買受人原因未能申請全額貸款或貸款不能在10日內到賬的，買受人同意7天內補齊全部餘款，若買受人不能按時補齊餘款的，按照每日向出賣人支付逾期應付款萬分之三的違約金。”自己違約支付每天萬分之一的違約金，對方違約就收取每天萬分之三的違約金，這是哪家的平等雙方自願協商結果？
從法律上講，商品房銷售合同應當是平等民事主體在平等、自願、公平、誠實信用基礎上形成的合意，但包含上文所述類似內容的商品房銷售合同在商品房銷售市場上並不鮮見，我們從這些合同文本當中很難看出合同雙方是建立在真正的平等和公平基礎之上的。
（原載於《中國商報法治週刊》2018年7月26日四版 作者：朱有權 單位：江蘇省淮安市清江浦區市場監督管理局）
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