業主大會組建難、決策難、執行難？物業服務質量與收費標準分歧大？小區停車難、專項維修資金續籌難？······你的小區有沒有遇到這些問題？
上海市人大常委會7月25日至8月10日對《上海市住宅物業管理規定修正案（草案）》公開徵求意見。來看亮點↓
噔噔噔 敲黑板
先明確下“小區”裡的事誰來管？
《修正案（草案）》首先理順了“小區”裡那些事的條塊關係：
■街鎮：作為物業管理的第一線，賦予其指導、監督業主大會和業委會建設，監督日常物業服務，督促業主依法使用和維護物業設施等方面的職責。
■房管部門：在監督物業服務企業及從業人員、歸集使用專項維修資金、指導協助街鎮依法履職等方面的職責。
■房管辦：作為街鎮設立的房屋管理事務機構，代表街鎮承擔具體管理事務。
另外，《修正案（草案）》就社區黨建引領作了原則性規定，明確“
黨建引領、三方參與”的治理架構，並對居（村）委會所承擔的物業管理相關職責作了進一步細化。
走進小區裡的關鍵部門
業委會
業委會是業主自治的關鍵，《修正案（草案）》細化了從業委會組建到換屆的全過程運作規範，未來業委會或將這樣發揮職能：
解決小型小區業委會成立難問題，明確1萬平方米以下的小區業委會人數下限從5人調整為3人；
完善擔任業委會委員的條件，增加了與物業服務企業存在利害關係的業主不得擔任業委會委員的規定；
建立業委會培訓制度，將培訓記錄作為業委會備案要件；
對業委會的換屆改選、補選、會議制度等作了更為細化的規定，確保業委會能夠正常運轉；
明確了業委會委員在違反任職條件、無法正常履職等情形下，其委員資格終止。
物業
現實中，有些住宅小區物業服務企業退出後，新的企業由於各種原因未能及時接替，導致物業服務“斷檔”，影響了小區居民的正常生活秩序。
因此，《修正案（草案）》作了臨時物業服務保障的規定：要求區房管部門建立臨時物業服務企業預選庫，在發生上述情況時，由業委會報街鎮選定企業提供臨時服務。如業委會尚未成立，則規定經20%以上業主提請，由居（村）委會報街鎮啟動臨時服務。
另外，考慮到選聘物業服務企業屬於業主自我管理的重要方面，政府應當只提供基本的託底服務，因此《修正案（草案）》規定臨時服務時間最長不超過六個月。
算好小區裡的關鍵賬目
物業服務費
國家發展改革委於2014年12月發文，放開了非保障性住宅小區的物業服務收費，實行市場調節價。但由於缺乏可供參考的物業服務標準和價格信息，導致業主和物業服務企業協商困難。
如何解決“物業服務質量和收費指導”的難題，《修正案（草案）》給出“
解決方案”：
市房管部門應當定期發佈住宅小區物業服務標準和定額；同時要求物業管理行業協會定期發佈物業服務價格監測信息，供業主和物業服務企業在協商時參考。
實行包乾制的物業服務企業在調價前，應當將經審計的物業服務費用收支情況，向業主委員會或者全體業主報告，並在物業管理區域內公佈。
公共收益
實踐中，小區停車、廣告等利用共用部分產生的公共收益，存在賬目不透明、公佈不及時、不按規定比例補充專項維修資金等情況。
《修正案（草案）》進一步完善了公共收益相關管理制度：
要求利用物業共用部分從事廣告、商業推廣等活動的，必須經業主大會或者相關業主同意。
明確公共收益應當按季度補充專項維修資金，補充比例應當高於50%，並單獨列賬。
規定公共收益的收支應當審價、審計，按季度公佈；同時對違法挪用的情形設定了罰則。
專項維修資金
住宅專項維修資金是物業保修期滿後專項用於物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造所需儲存的資金，是物業的“養老金”。
隨著住宅使用年限增長，動用專項維修資金維修、更新及改造房屋共用設施設備的需求也在上升，專項維修資金餘額不足的問題逐漸暴露，續籌難的矛盾日益凸顯。
《修正案（草案）》完善了專項維修資金續籌機制——
對業主大會未在九十日內作出決定的，明確了採用分期交納籌集方式，按建築面積成本價千分之二的標準逐月交納。
針對業主經催告後仍不交納專項維修資金的情形，規定業委會可以依法起訴業主。
對外牆脫落、電梯故障等緊急維修情況下專項維修資金列支渠道不暢問題，在原有規定基礎上作了完善：業委會未在
七日內通過緊急維修更新方案的，由政府組織先行修繕；修繕費用經審價後，憑區房管部門出具的支取通知和中介機構的審價報告，在專項維修資金中列支。
解決小區裡的
“老大難”停車問題
小區停車矛盾一方面是由於停車資源先天不足，導致供需緊張。另一方面是由於國家放開小區停車價格後，開發商
大幅提高產權車位租賃價格。從公平分配停車資源角度出發，《修正案（草案）》規定：
停車位少於或者等於房屋套數的，一戶只能購買一個車位；
由街鎮牽頭，組織小區周邊的商業、道路停車資源實現錯時利用。
從價格源頭入手，《修正案（草案）》規定：
前期物業服務合同中應當對產權車位的租賃價格予以約定。
業主大會成立前，收費標準不得擅自調整；業主大會成立後，需要調整的，應當向區房管部門備案。
要求市物業管理行業協會發布停車收費標準的價格監測信息，供業主和開發商參考。
如何反映意見？
一、時間
2018年7月25日至8月10日
二、反映意見的方式
（一）來信地址：上海市人民大道200號，市人大常委會法制工作委員會立法一處；郵政編碼：200003
（二）電子郵件：[email protected]
（三）傳 真：63586499
快把這個好消息告訴你身邊的人吧！
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