好地网7月23日讯（研究员 毛睿格） 今天，苏州市区10宗地土拍正式拉开序幕。不过首日的战况让人“大跌眼镜”：3宗地块，2宗底价成交，1宗进入现房前一手，平均溢价率为3.57%。另外，共有3宗地块因无人竞价而遭遇流拍。
出让地块信息
地块出让分布
底价、流拍占主导
7月23日上午9：30，据苏州市国有建设用地网上出让系统显示，吴中越溪苏地2018-WG-8号地块、相城元和街道苏地2018-WG-10号地块以及新区狮山苏地2018-WG-15号地块因无人报名而流拍。
上午11:00，苏州吴中区甪直苏地2018-WG-9号地块开拍。地块位于吴中区甪直镇甪直大道南侧、甫澄北路东侧，在自由竞价阶段无出价，限时竞价经过35分钟13轮出价，最终路劲以114444万元竞得该地块，楼面价为11564元/㎡，溢价率18%，未达到现房销售价格。
下午14：00，苏州相城区元和街道苏地2018-WG-11号地块开拍。地块位于相城区元和街道文灵路东、黄蠡路南，在自由竞价阶段无出价，限时竞价仅有1轮出价，最终相城交通建设投资（集团）以281452万元底价竞得该地块，楼面价为14800元/㎡，溢价率0%。
下午15:00，苏州相城区澄阳街道苏地2018-WG-12号地块开拍。地块位于相城区澄阳街道康元路北、澄月路西，在自由竞价阶段无出价，限时竞价仅有1轮出价，最终深圳市创景投资管理有限公司（平安）以110270万元竞得该地块，楼面价为12500元/㎡，溢价率0%。
地价如何？
此次推出的地块，是苏州市区2018年首次大规模供地，应该说，已经5个多月没有出让土地的苏州市场，对这批地的关注度是比较高的。不过最终的成交结果，则可以用“凉”、“冷”等字眼来形容。
流拍地块自不必说，即使是最终成功出让的地块，地价也偏低。
如甪直地块，最终成交楼面价为11564元/㎡。除了中梁地块，该价格均低于甪直近两年以来成交的地块：与对面的弘阳地块相比，价差达到2627元/㎡，与旭辉地块相比，价差为1167元/㎡，与保利地块价格基本一致，高于中梁地块。
如果加上容积率的因素，从楼面单价来说，则路劲地块的楼面单价为25442元/㎡，仅比弘阳地块（容积率1.8）便宜100元/㎡左右；与保利地块持平（容积率均为2.2）；高于旭辉和中梁地块。从这个角度来讲，路劲地块的地价在甪直近三年处于中上水平，当然，因为其紧邻甪直大道，位置比保利和中梁地块要好，故还是属于高性价比。
又如相城中心苏地2018-WG-11号和苏地2018-WG-12号两宗地块。两宗地的最终成交楼面均价，分别为14800元/㎡和12500元/㎡。
其中，11号地块为商住地块，其中商业建筑面积在1万-1.5万方之间（占总体量的不到8%）需集中设置，具备邻里中心基本功能，不得分割销售不得转让。从上图可以看出，该板块的商住地块，因为设置的条件各不相同，所以最终成交价，也相去甚远。
撇开楼面价更高的九龙仓地块，和条件设置非常严格的中粮地块，以楼面地价14717元/平方米，与11号地块成交价相差不多的雅戈尔地块作为参照物。雅戈尔地块的商业体量占比达到20%，从这个角度来看，11号地块的性价比要更高一点。
12号地块则是纯宅地，容积率2，除了需100%成品住宅，建筑高度最高限高60米等条件外，并无其他设置。跟2016年的周边成交的纯宅地相比，该地块的楼面地价处于绝对低位。比最高价鲁能地块，更是下浮了13725元/㎡。
缘何遇冷？
此次土拍遇冷，好地研究院综合业界意见，总结出几大诱因：
1、地块本身的因素
此次出让的地块整体遭遇寒流，跟地块本身存在的一些因素不无关系。
如越溪地块，在第一次出让时起拍楼面价为17000元/㎡流拍，本次降价至13000元/㎡依旧无法让房企忽视其明显的抗性，紧邻大型变电站和两面环高价意味着地块未来销售难度比较大，房企对这类地块显得尤为小心。
又如今天流拍地块，不知是巧合还是必然，今天流拍的三宗地块，均需要配置有“幼儿园”。不仅如此，10号地块《挂牌须知》中指出，在幼儿园建设出正负零前，商品住宅预售面积不超过总可售商品住宅面积的60%，待幼儿园竣工验收后，方可申请剩余商品住宅的预售许可。
而15号地块，则幼儿园计容建筑面积不小于11800㎡，规模不低于6轨18班。并且，幼儿园的方案报审时间为拍地后一个月，2019年1月前须开始施工，2020年4月底前竣工，同年5月须交付。幼儿园须精装交付给属地政府。
这或许是房企对幼儿园地块望而生却的一大原因。
此外，此次出让的部分地块，起拍楼面价偏高。如相城元和街道的10号地块、高新区狮山街道的15号地块，起拍价格较高，已经达到甚至超过了周边已成交的地块地价。
2、房企预期发生了变化
起拍价高、地块限制苛刻……事实上，这样的现象在之前几年的苏州土拍中，也是屡见不鲜。那么，为何之前房企趋之若鹜，而此次房企却表现谨慎呢？
很显然，房企预期发生了变化，不再以超预期拿地，是其中最为关键的因素。
根据粗略计算，甪直地块保本房价在18086元/㎡左右，而目前地块周边销售房价在1.5——1.8万元/㎡左右；
元和街道保本房价在22160元/㎡左右，澄阳街道保本房价19265元/平方米，而相城中心周边房价在1.8-2.2元/㎡左右；
综上，房企拿地不再以超预期拿地，而是根据目前的价格倒退，看看能不能算得过账来。“面粉贵过面包”，或加上一定的溢价拿地，已经不再成为目前房企的主流心态。
3、新进房企缺少，“鲇鱼效应”缺失
近年来，苏州市区已经涌入了大量的外来房企，这些外来房企的进入是苏州土地市场步步高升的重要助力，而本次土拍中尚未出现外来房企的身影，这些外来房企是否正在观望，或者转而选择了苏州下属县市进入，暂且不得而知。
缺少“鲇鱼”效应，是此次土拍波澜不惊的有一个原因。
事实上，不仅仅是苏州，近段时间各地频频出现流拍现象，一定程度上预示着整体房地产市场遇冷。纵观近段时间的房地产市场，从全国层面来看，金融政策不断紧缩，利率多次上浮，房企的融资难度日益加大。
在苏州，由于苏州市区土拍仍设有封顶以及现房的规定，一旦土地达到该条件其开发周期将会进一步拉长，此前不少在苏房企手里或多或少都有一部分现房地块，资金周转受到一定限制，房企压力剧增。
为了解决这些问题，如今苏州市区的房企已经越来越多的选择合作开发，且进入现房前一手多数房企会选择退出，因此本次土拍中唯一未底价的路劲甪直地块便是以现房前一手成交。
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