1背景依據
重慶市人民政府辦公廳印發了《關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（以下簡稱《通知》），出臺措施加強房地產調控，堅持調控目標不動搖、力度不放鬆。從出臺《通知》的背景依據來看：首先，是為了認真落實黨中央“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，對標對錶貫徹落實黨的十九大精神和國務院關於房地產市場調控工作的決策部署。其次，是為了貫徹住房城鄉建設部《進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（建房〔2018〕49號）的精神以及住房城鄉建設部近期約談有關城市的要求。再次，是為了貫徹市委“著力穩定房地產市場，綜合精準施策，促進 平穩健康發展”和市政府“實施房地產市場系統調控和超前調控”要求，針對房價上漲預期較強，投機炒作之風有所抬頭等實際情況，實施系統調控和超前調控。出臺本《通知》，也是重慶在5月15日出臺《關於開展市場秩序專項整治促進房地產業健康發展的通知》嚴管市場秩序的基礎上再次“出手”，調控房地產市場。一則加強系統調控、一則整治市場秩序，既著眼於短期、又兼顧長遠，前後兩份文件相得益彰，有利於促進重慶房地產市場健康發展。
2目標任務
出臺《通知》就是要落實穩房價、控租金，降槓桿、防風險，調結構、穩預期的目標任務，要努力滿足剛需、支持改善需求、遏制投機炒房，規範市場秩序，防止大起大落，促進房地產市場平穩健康發展。
3主要內容
《通知》明確八項措施，涵蓋了落實責任、土地、金融、定價指導、規劃引導、發展租賃住房等調控措施，是一次系統調控，政策措施實，有別於一般“打補丁式”的調控舉措。
政策措施一：建立區縣政府和市級部門房地產市場調控工作責任制，進一步落實調控責任。
房地產調控是一項系統工作，需要多部門聯動配合，更需要區縣政府大力推進和實施。本《通知》與以往調控政策相比最鮮明的一個特點，就是同步印發了《遏制炒房維護房地產市場平穩健康相關職責分工方案》，明確區縣政府和市級部門的主要職責，要求堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，實現市區聯動、各部門聯合調控、聯合懲戒，形成齊抓共管的良好局面。要求區縣政府落實房地產調控主體責任、促進供需平衡、保持房價基本穩定等10項責任；明確了國土房管、建設、規劃、工商、價格、公安、稅務等10個市級部門的37項主要職責，落實部門屬事責任，嚴格督促，對工作不力、房地產市場波動大、未能實現調控效果的區縣，堅決約談、問責。落實地方政府和市級部門的工作責任，有利於形成調控合力，有利於更加深入地落實分類調控、系統調控和超前調控，有利於實現穩房價等調控目標。
政策措施二：努力增加商品住房有效供給，促進供需平衡。
房地產市場受市場經濟規律影響，顯著的特徵就體現在供求關係上，供需平衡則市場穩。因此，穩市場的關鍵就在於增加有效供給，促進供需平衡。《通知》從長期、中期、短期，提出了增加供給的系統舉措。首先，從長期看，要加快編制主城區2018年至2022年住房發展規劃，合理確定住房及用地供應規模、結構、時序，引導相關資源合理配置，目的是要改善住房長期供求關係。其次，從中期看，將進一步有序實施年度土地供應計劃，加快主城區住房用地供應，保證土地供應的穩定。商品住房形成上市往往有半年以上的週期，因此保持中長期的土地供應平衡，是促進住房供需平衡的關鍵。再次，從短期看，要督促加快開工建設，要求加大土地出讓合同履約監管力度，對所有已出讓住宅用地實行全覆蓋清理、清單式管理，督促房地產開發企業按合同約定的期限及規模開發建設和上市供應商品住房。對違約的項目，嚴格徵收開工竣工違約金。構成閒置土地，滿1年未動工開發的，嚴格徵收土地閒置費；滿2年未動工開發的，依法收回國有建設用地使用權。同時，加快商品住房預售辦理，增加商品住房有效供給。供求關係是影響房價和預期的關鍵因素，促進供需平衡是調控房地產市場的治本之策，以上三項舉措將明顯改善供求關係，促進市場平穩。
事實上，今年以來，重慶的住房供應量已明顯增加。1-5月，主城區商品住房新開工面積同比增長151.7%；主城區出讓住宅用地7589畝、同比增長87.8%；1-6月中旬，主城區新建商品住房上市1411萬平方米、同比增長59%。
政策措施三：明確支持剛性居住需求與堅決遏制投機炒房並舉。
在商品住房市場供應比較穩定的情況下，投機炒房需求增加會對剛需形成擠出效應，會讓剛需購房變得困難。《通知》是抓住了問題的實質：支持剛需也是遏制炒房，遏制炒房也是支持剛需，兩方面並舉會讓調控的效力倍增。
支持剛需有五大舉措
一是增加普通商品住房及其用地供應，新供應住宅用地中普通商品住房用地供應比例不低於70%，新建商品住房要提高中低價位、中小套型普通商品住房供應比例，解決支持剛需的供應結構問題。
二是加強個人住房貸款管理，實施好差別化住房信貸政策，引導金融機構在個人住房貸款的額度、利率方面優先滿足首套剛性居住需求。
三是公積金優先保障職工家庭首套住房貸款需求，繼續暫停第二套以上購房貸款，嚴禁開發企業拒絕購房人使用住房公積金貸款。
四是對購買二手住房且屬於家庭首套房的個人住房貸款需求給予合理支持。
五是開發企業要簽訂誠信銷售承諾書，在辦理預售許可後10日內一次性公開公平公正銷售全部房源，支持首套剛需客戶優先選房，不得預留“關係房源”“內部房源”，不得按購房付款方式安排選房順序。
遏制投機炒房有實招
一是落實區縣政府、市級相關單位遏制炒房、維護房地產市場穩定相關責任，共同遏制炒房行為。
二是不給炒房者貸款。對已經擁有兩套住房且相應購房貸款均未結清的居民家庭，繼續暫停發放個人住房貸款；對不能提供一年以上重慶市納稅證明或者社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。
三是人民銀行重慶營管部、重慶銀監局和市國土房管局要聯合開展個人貸款違規用於購房專項治理，嚴禁為購房者提供“首付貸”或場外配資，防範個人消費性貸款（含以房抵押貸款、網絡貸款）、個人經營性貸款、信用卡透支等個人貸款資金違規進入房地產市場。
四是嚴格執行主城區新購買新建商品住房和二手住房限售政策，取得《不動產權證書》滿兩年後才能上市交易。五是嚴格審查開發企業開發貸款資格，審慎發放開發貸款。
政策措施四：運用大數據和智能化手段，完善房地產市場調控。
由於以往智能化監管手段不足，市場的一些亂象不易發現，監管往往滯後被動。《通知》提出運用大數據和智能化手段，既有利於加強監管、規範市場秩序，又有利於調控。一是建設房地產市場智能化服務監管平臺，實現商品房銷售項目認購、網籤備案和預售資金入賬的全流程監管。運用智能化平臺，有三個好處：首先，將認購納入了網籤管理，實現了網上適時監管，防止任意更改認購；其次，實現了網籤合同即備案，縮短了從認購到籤正式合同暨網籤的時間；第三，實現定金和首付款等預售資金在簽訂認購協議和合同前進入專用監管賬戶。因此，有利於防止捂盤惜售、一房二賣、炒房號等違法違規行為，有利於杜絕預售資金到賬不及時等問題，有利於防範交易風險。二是運用大數據加強房地產市場形勢分析，探索商品住房價格分區統計及監測試點，完善房價、地價聯動機制。該條政策是實施系統調控、精準調控的重要基礎措施。三是完善主城區商品住房預售項目備案價格市、區兩級會商機制，在主城區繼續實施商品住房備案價格指導，以市場為導向，以成本為基礎，綜合考慮樓面地價、建安成本等因素，制定商品住房預售項目備案價格規則，指導房地產開發企業合理確定商品住房價格，防止房價大起大落。
政策措施五：優化主城區規劃佈局，引導住房和人口合理分佈。
重慶受地形限制，屬於多組團發展的城市，在城市發展規劃中提出了21個聚居區。城市發展的規律就是不斷向新的聚居區拓展、形成新的城市組團，城市功能、公共設施配套、產業和人口將逐步向新組團聚集。《通知》明確了三方面工作。一是充分發揮規劃佈局、土地供應等政策引導，做好主城區土地出讓和配套設施建設。二是遵循軌道交通引領城市發展、城市規劃引領土地配置的原則。大力疏解主城核心區的非核心功能，疏緩核心區房地產供求關係，引導產業和人口向主城核心區以外的中心組團發展。三是加快各中心組團教育、醫療、交通、大型購物中心等公共設施建設，促進職住平衡。
政策措施六：大力培育和發展住房租賃市場，提高住房保障力度。
黨的十九大報告提出：建立租購併舉的住房制度。住房租賃體現在兩個方面：一是發展住房租賃市場。加快制定培育和發展住房租賃市場的支持政策。構建穩定的住房租賃關係，保持租期和租金的穩定。提高住房租賃管理服務水平，提供住房租賃服務便利，讓承租人住得安心、放心、舒心。引進和支持發展專業化、機構化住房租賃企業，儘快形成多主體供給。加強住房租賃市場監管，規範住房租賃行為。二是實施公租房保障。逐步完善住房租賃配套公共服務，加大公租房保障力度，切實滿足住房困難的城鎮居民、無住房的大中專畢業生、本市進城務工和外地來渝就業人員等“三類群體”租賃住房需求。對城鎮低收入住房困難家庭，通過實物配租和租賃補貼相結合的方式予以應保盡保。
政策措施七：強調深入開展專項整治，維護房地產市場良好秩序。
這是在市國土房管局《關於開展市場秩序專項整治促進房地產業健康發展的通知》（渝國土房管〔2018〕282號）文件的基礎上，再次強調開展專項整治工作，有幾個方面的新舉措：一是從市政府層面要求區縣政府組織本地各部門聯動開展房地產市場秩序專項整治工作，嚴查嚴管房地產領域違法違規行為，切實規範商品房蓄客、銷售和中介行為；二是要求強化部門聯合執法，嚴肅查處、公開曝光一批炒賣房號、收取“茶水費”等違法違規典型案件。三是市公安局和市國土房管局要聯合開展房地產領域違法犯罪專項整治行動。可見這次專項治理方面的規定，更加強調了區縣和各部門職責，更加細化了專項整治的內容，突出了防炒作、防炒房等內容。
按照渝國土房管〔2018〕282號文件、實施專項整治工作一個多月來，已對9家開發企業採取了暫停網籤等行政限制措施，約談開發企業和中介機構20家，處理並曝光造謠傳謠、收取“茶水費”“指標費”的中介機構6家，相應門店被停業整頓，違規中介人員被納入失信“黑名單”，形成了有力震懾。
政策舉措八：加強宣傳引導和市場預期管理，營造良好輿論氛圍。
《通知》明確要加強房地產相關政策宣傳和解讀，正面引導輿論，及時消除群眾疑慮。在工作責任分工中也進一步明確了區縣政府和網信、公安、房管等部門要嚴厲打擊利用自媒體公眾號等網絡媒體炒作渲染房價上漲、造謠傳謠製造恐慌、組織“炒房團”炒房等行為，淨化輿論環境，穩定市場預期。
綜合來看，在房價總體穩定、上漲預期升溫的情況下，重慶市委市政府就快速反應、果斷決策，及時出臺《通知》，強調堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，用加強調控與嚴厲整治市場雙管齊下的方式，遏制炒房、引導市場合理預期，促進房地產市場平穩健康發展。充分體現了高度的政治站位，體現了牢固樹立“四個意識”，體現了堅定落實黨中央關於“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和貫徹國務院關於房地產市場調控部署的決心。相信本次文件的出臺，能有力遏制炒房、引導市場合理預期、淨化市場環境，促進重慶房地產市場健康發展。
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