業主委員會制度設計能行得通嗎？

花兒朵朵150183730

有個同志回答挺好，我簡單補充：第一，業委會有成立的必要。根據物權法，把小區物業直接推給街道、社區不合適。小區是全體業主的，自然需要全體業主享受權利，履行義務，即便讓社區代管，簡易的小區，社區找幾個人拉垃圾，每戶業主出個10塊錢，複雜的小區，社區也做不了，只能委託專門的物業公司來做，不論如何管理，物業費用都需要全體業主來承擔。

第二，業委會是參照居（村）委會設計的，都是自治性組織，即然村（居）委會行得通，業委會沒有行不通的道理，然而實踐中，鮮有成功的案例，原因大致以下方面：

一是業委會還在初期階段。村委會雖然是自治組織，它作為國家的基層組織，協助政府搞好各種社會化管理，經濟發展、社會治安、計劃生育等等，運作已經比較成熟，在開始時候，村委會人員工資由農業稅附加支付，農業稅取消後，納入政府財政，雖然千把塊錢，但是比較有了保障。比較而言，業委會還是新興自治組織，業委會人員工資，說是小區公益收入支付，但是多數小區沒實際的公益性收入。

二是難以產生正確的業委會成員。村（居）都是一代人甚至幾代人在一起生活，相互熟識，而小區多是新興的，業主來自於各個方面，門對門都不一定認識，不便於選舉產生業委成員。而出於業主的自利性，出來挑頭組建業委會的業主，有時動機不純，不想繳納物業費的有，不想繳納停車費的有，嫌物業不讓種菜不讓圈佔的有，也有業主是為整個小區好的，但是，為整個小區好的業主通常不如為個人的業主，有戰鬥性，有持久性，所以，有時選出的業委會，在小區引導和方向上是錯誤的。

三是多數業主對物業關注不足。網絡上，對物業罵聲一片，好像大家對物業很關注，其實不然。有次召集業主大會，還是商業小區，參與人數不足全體業主的二分之一，如不提前做好預案，難以產生合乎法規的業委會。因為多數業主關注度不高參與度不足，業主大會難以召開，即便召開了，也難以代表多數業主意願。不能代表多數業主意願的意見，難免有失偏薄。

四是對業委會認識不足。業委會是業主大會執行機構，它不是直接管理（服務）物業的機構，專門的物業公司才是直接管理（服務）物業的團隊。業委會主要職責是，代表業主大會選聘或解聘物業公司，監督物業公司運作，維護多數業主權利。

若業委會直接管理物業，便形同物業公司，卻又不是物業公司，一旦出現重大安全事故，因為業委會是自治組織，不是法人機構，不易追責。另外，業委會直管物業，也就是把物業的矛盾直接轉稼給業委會，一旦矛盾激化，只有重新選舉業委會。選舉業委會不但費神勞力，時間上也會推延四個月之久，從申請到成立業委會籌備組是四十五天內，從籌備組成立到召開業主大會是三個月內。

當然，業委某一成員可組建物業公司，到公商部門註冊，來管理小區物業，只要多數業主認可也行。但前提是該成員要退出業委會。

四是業委會對物業法規不懂。物業法規包括物業管理條例、物權法及物業司法解釋等。業委會是個監管小區物業的專門組織，不懂得物業法規，正如盲人騎瞎馬，監管起來無的放矢，要麼兩眼茫然，不知如何監管，成立了也是解散了；要麼瞎監管，不知物業職責範圍，不知業主權利、義務。這樣的監管不會把小區搞好，而只會把小區搞壞，不成立也罷！

瑣事漫談

業主委員會制度的設計目前來看存在的問題不少。

首先，當前的業委會制度是汲取西方國家業主自治模式設計的，和我們國家的國情相差甚遠，特別是法律的配套、業主組織的參與、社會信用體系的完善都與國外的環境有很大的差異。

其次，我國小區的規劃、設計、開發與社會發展不協調，業主入住不久問題層出不窮，憑小區業主或業委會根本解決不了問題。

第三，小區是全社會最基層的團體，業委會也是最基層的組織，在這個團體和組織中，有各式各樣的人物存在其中，由於業委會是自治組織，難免存在魚龍混雜、各自為政的情況，與我國社會治理方向很難保持一致，有時影響了社會的穩定。

因此，小區業主委員會制度有必要進行調整和完善。

首先要調整和完善與物業相關的法律法規；其次要把業主行為納入誠信體系中去，對不誠信的業主或物業企業一定要給予懲戒；第三成立有政府相關部門參與的物業管理委員會組織替代目前的業委會自治組織，要讓黨和政府的在最基層組織中起主導和引領作用，讓小區業主團體在整個社會活動中能夠有序運轉。

文錢社區

業主委員會的制度設計基本可行。雖然還有瑕疵和漏洞，但主體是正確的。

首先，必須肯定成立業主委員會的作用是十分重要的。業委會就是代表業主當家守業的主事人，這是很重要的角色。 現在的一個小區，業主共有的資產是一筆龐大的數字。有土地、公共建築、設施設備、綠化景觀、道路圍牆；還有可以經營的車位、廣告位；更有金額巨大的公共維修基金。 如果長期處於失控狀態，這是很危險的事。 大家花了一家兩代人的積蓄買房，這是置業，而能否守住家業，更是長期艱鉅的考驗。 如果沒有代表大家當家守業的業主委員會，就無法弄清楚家底。家底不清，守業就無從談起。 小區紅線之內的土地有多少？哪些房產是開發商的，哪些應該是業主共有的？共有設施設備一共有多少臺套，價值多少？ 共有車位有多少？廣告位有多少？ 還有公共維修基金總額是多少，餘額是多少？用在了什麼地方？

如果這些家底長期被開發商和物業公司掌控著，難道不危險嗎？！我們業主還能叫業主嗎？

當許多人為幾毛錢的物業費而怒火沖天時，可想過本該屬於你名下的幾萬元維修基金卻無聲無息的變少了、不見了？而當以後你的單元真正需要維修時，只能再次要你分攤一筆不小的銀子。

當不少人為該不該交電梯費爭的面紅耳赤時，可曾知道電梯由於保養維護不到位而需要提前大修或更新？哪個才是西瓜和芝麻的差別？

當許多有車業主為了該不該交車位管理費而咬牙切齒罵物業時，可曾想到你買的車位本該屬於業主共有，而你卻給開發商掏了十幾萬？

這一筆筆都是大帳，都是西瓜！沒有自己的組織，誰出頭理清這些大帳？

業主必須組織起來，而業委會和業主大會就是唯一合法的業主自治組織。

有人說業委會不作為、亂作為，不如沒有。這是特錯大錯的說法，是與因噎而廢食相同的錯誤邏輯。 業委會這個組織並不必然產生貪腐，因為它只是我們的工具，是中性的，無好無壞，但卻是必需品。 業委會的成員出了問題，就解決成員問題。該改選的就改選，該推翻重建的就毫不猶豫！

對業委會的監督，是業主的責任。因為是你投票或棄權的結果，而它在代表你行使權力、損害的是你的利益。你不監督，誰監督？

對業委會的工作要配合、要支持，也要監督。在小區制度建設上要不斷完善，靠制度監督。有的小區，成立了業主財務監督小組，為業主大會和業主負責，主要任務就是監督業委會的涉及錢財的業務，效果很好。可以推廣。

總之，業委會是小區當家守業的主事人，也是服務員，更是物業與業主的橋樑。重要性無可替代。 它又是工具，有問題時也得修理、更新。

這才正常，這就是生活。

執中bj1

業委會的制度設計雖有缺陷但總體思路還是不錯的，只是適用的土壤要求高，成功的例子不是很多，網上一搜卻有成幹上萬關於業委會的苦水及新聞。

歸結來說，業委會有以下以下幾個特徵：

一、 社會對業委會的認知度很差，很多的地方沒法確認其法人地位

二、業委會成員業餘，專業能力不足，瞎指揮。開發商、物業公司認為一個不專業的組織指揮專業公司，這瞎指揮，從來就是害死人不償命的。從無數的教訓中，開發商和物業不想讓原來光鮮的一個小區被一群低水平的外行搞臭小區名聲，連累開發商和物業的品牌，行業中丟不起這人。

所以著名的開發商和物業公司對無法確定業委會都表示慎重，沒有正向的把握就寧缺勿濫，也有暗中阻止或摻沙子的事發生。 這一點，X達地產走了相反的路徑，一旦小區交付完成、就很主動鼓譟積極成立業委會，到了三年，x達自家的物業公司就主動撤出小區，義無反顧，因為它知道，業委會成功運作是多麼的低的概率，早些撇開干係，省得溼了腳(你們慢慢玩，我走先)，旗下住宅後續的名聲比商業廣場差太多。

三、 很多業主參與競爭業委會委員的原始動機不純。少部人人進了業委會做了主，就擺出了一付生意人的架勢，對物業私下談判：幫我免物業費、停車費，一個月XXX塊餐費報銷等等。答應了萬事好說。物業公司對這些人無法抵抗的，且有苦不能訴。你物業一反抗，這些委員就會想辦法挑動業主鬧事，這偏偏在小區還是權威的！！ 還有發通知:業委會禁止業主向物業公司交物業費！這讓物業怎麼受得了?(其它的委員尋租謀私套路有很多，本文不細說，因為不是本文重點)

四、 閒言碎語殺傷力大，業委會的委員變動快。有些業委會成立後，成員很正直，也不會瞎指揮，半年來一直和物業配合得不錯，但是有些存有私心的業主(也多為未入選業委會的一些人)，在各場合質疑業委會委員:為什麼不找物業麻煩？為什麼不降物業費？為什麼 ，為什麼？，在他們錐形思維裡，就是東風壓西風，不能見平靜，他們心中業委會就是物業反對派機構，物業做什麼，就要反對!就要找物業的不痛快!。

見不到呼籲的效果，這些“熱心的業主"還有盤外招，不久就傳播開來閒言碎語，如 ：XX主任、委員和物業公司好得很，常常見他們在物業X經理辦公室談笑風生， 你說那麼大年紀跑來跑去為的啥？沒拿物業好處,誰信呢，反正我是不怎麼信………業主們受人挑撥，也對業委員成員有了問號，對於這種冷暴力不信任，委員的心傷了。

業委會不管做了什麼決定 ,總是有人說三道四, 業委會委員恨不得剖胸取心以證自白。

有不少委員堅持不下去了，稱病、搬家等由頭主動離開，慢慢地摻雜私心的人混進了業委會成了委員，後面的故事請見上一條。

五、對業委會委員的激勵、監管和追責機制缺少。對於不做事，做私事，做壞事的委員沒有完善的追責機制。由於沒有對委員們的監管，業委會存在較大尋租空間，委員謀私利的醜事一旦曝光，也是在業委會私下裡內部掩蓋，委員們也不會撕破臉皮，就是對立的委員也不一定，因為他也許有把柄呢。這類犯事委員案發了不過以辭職而一退了事，沒有啥追糾的案例。

同樣的，對於付出了大量精力的委員沒啥明確的激勵，是明顯違反管理權責利原則。 很多業主特別強調讓別人做公益，卻對委員的補貼事宜強烈反對，說啥不該拿一分錢！！？？ 己所不欲勿施於人的老話就指這些業主明顯自私無良。(搞笑的是有業主指定老幹部老黨員來做委員)

六、居民自我制訂的管理規則自己違反，踐踏民主成果。成立小區業委會是小區居民自我管理的一個標誌，是公民參與社區公益的一種實踐。但是違反共同制訂的小區規約的往往還是那些以前一直和物業相懟的業主，欠費的還是欠費，亂丟垃圾的還是亂丟。

小區出臺一個有效決議，反對的人堅決不同意執行，各種場合罵罵咧咧，以前罵的只是物業公司，現在得加上業委會。

這些業主連小區議事規則都不尊重並遵守，連簡單的少數服從多數都不理會，一和他說道理吧，他就是一副雙手捂耳、我不聽的態度，嘴裡還反覆嘮叨我認為應咋樣就咋樣，業委會還沒辦法制約。

其它業主又對那些委員不作為有意見了:決議通過那麼久，咋沒動作呢？委員會搞的裡外都尷尬，做或不做事都有人批評。(網上可查:長春明珠換物業:萬景物業勝出 部分業主不滿) 事倍功半的事一多，任誰都沒信心，勉為其難做了委員，默默無聞沒搞得灰頭土臉的到期免職算不錯的了。

於是，在各種因素下，小區的業委會成了鏡中花，空中閣，大多碌碌無為，猛然地新聞中曝出有了一個成功的業委員會衣著光鮮地登場，眾人雀躍、心怦不止。 可數年以後，還是僅有這個業委會是成功的。

好的業委會是物業公司的緊箍咒，無所做為的對物業公司來說就是鬆緊帶。

不知你認為我說的有道理不？歡迎探討，留言必復。

老包有時不在線

行得通與否關鍵看執行，現在成立業委會的小區有多少，佔的百分比是多少，我相信至多20%，這種執行效率能叫可行嗎，在這20%裡對物業有約束的又有多少呢，並且成立業委會多少艱難，一個小區委派給小區業委會聽起來好像是自己管自己很美好，實際執行起來真的困難重重，業委會的人也力不從心，甚至吃力不討好，沒有業委會的，基本全是開發商物業，業主根本沒有對抗的力量，只能任由禍害宰割，，，我認為，要想處理好物業，必須處理好開發商，最緊要的是對公共面積，地下車位的確權，當前的房地產開發政策導致的開發商物業對老百姓一點好處都沒，小區物業的工作，最好由街道辦負責起來，物業是服務全體居民的，就根本不是一個盈利的行當，那些叫囂物業是企業就是要盈利的必定是現行搞物業的既得利益者，並且十有八九是開發商物業，物業企業盈利從何來，本身不事生產，只能從1提高居民物業費，2佔有公共區域收費，其它收費等，3降低物業成本中來，不論哪一項都是建立在剝削業主壓榨業主利益上來，並且這些剝削下的錢也到不了辛苦做物業工作的水電工維修工清潔工保安等身上，而是被高端物業狗攫取，所以，必須打破高端物業狗的狗食盆子，徹底改變這個物業行當的目前的生態，以最小成本最大程度地服務業主才是正確的道路，

不見前年秋月朗

業主委員會是基層群眾自治組織，說白了是國家民主制度在基層的試驗，實踐證明，業主委員會作為業主大會執行機構，各行其是，洋相百出，做的好的極少極少，出問題的經常見諸電視等各種新聞媒體，因此，這個制度需要儘快完善，在物管條例上要增設業主監督組織，從制度和組織上約束業主委員會對權力的濫用，堵住業委會腐敗源頭，同時要建立懲處機制，對業主委會及在物業選舉過程中的各種違規行為要有明確的追責制度，要有法可依，違法必究！

風物長宜73544806

業主委員會應該做他自己該做的事，別天天想著炒掉物業自己幹，業主委員會自己幹，就又是一個變相的物業。

說白了他也沒有能力幹好物業管理，就合計趕跑物業怎麼自己掙錢了。業主委員會就是監督物業服務是否達標，如果物業不達標，要麼物業整改，要麼更換合格的物業。

如果更換物業，這事不能有業主委員會說的算，應該是由業主委員會提出申請，交由正規部門（例如社區）審核，物業應辯是否整改。

要是更換物業，也得由正規部門統一招標，選取合理的物業公司入住園區。

就是不能讓業主委員會一手遮天了，要不吃虧的就是業主，還給社會帶來很多不安定的因素。

業主委員會本職就是監督物業管理，讓物業透明化，讓業主放心化，讓物業費用在該用的地方。

業主委員會不能參與園區經營管理，要不味道就變了，本職變了，會讓壞人鑽空子，會讓園區越來越亂。

大叔you話說

個人觀點：業主委員會應由街道辦事處，社區委派。（最起碼是主要人員）。這樣無論是對物業或業主都有一定的約束力。而且他們和小區不涉及到個人的利益關係，處理問題相比較公正。還有相對素質比較高，業主會比較信賴。更重要的是他們個人有什麼違法亂紀有上一級領導監督處理。（現在的業委員會人員算什麼人員？違法亂紀誰來管？）當然他們的工資應由業主支付。（既使這樣也比現在的業委亂花的錢少的多！） 人員來源：農村可以招大學生村官，物權法為什麼不能改為業主委員會招大學生主任？乾的好的可以到社區、街道辦重用！

路補平

難點太多了，全國每年有多少小區在業主自治，成功的鳳毛麟角。不如支持物業公司的發展，優勝劣汰。物業公司規模擴大化，好的物業公司可以發展規模，一個公司可以承接若干個小區。每年業主大會和街道給物業評分，滿分一百分 六十及格，不及格的可以開除物業。若干年以後肯定服務不好的物業公司自然而然的被淘汰了。不是所有的物業公司都不行，也不是所有的業主都素質高。

旅行只是為了生存

關鍵是業委會成員的條件都是向有利於物業的，有些地方業委會成立條件還是物業起草的，街道等部門有事都站物業一邊，起碼的公平都沒有，我是不看好的，業主有不好的我相信，但我更相信絕大部分是講理的，物業正好相反，沒有多少是正規的，往往都和黑社會有關，和開發商和地方政府有利益來往，在這個層次上談設計，行的通是不可能的，關鍵就是看壓不壓的死業主的問題

關鍵字: 行得通 業委會 社會