这可能是比土拍更冰冷的消息。
昨天下午两点半，城北楼盘宝嘉誉府售楼处内，首摇后剩余的14套房源，进行了二次选房。
顺序号为451-550号的购房家庭，可参与选房。
这是杭州摇号新政实施3个月来，首个官方发表声明，推盘房源未售罄，需要“二轮替补”的楼盘。
换句话说，首次摇号402套房源，去了450组家庭（不排除部分购房者没去选房），都没选完，整体弃选率高达13.8%。
要知道，5、6月热门红盘摇号时，就算楼层再差、户型再烂，照样被抢。
土拍遇冷之后，新房摇号也不再盲目疯狂。
PART 1
宝嘉誉府的结局似在情理之中。
6月22日，宝嘉誉府申领出最后三幢楼预售证，402套房源，主打89-118㎡，毛坯均价3.2万。
预售证一领出，《层楼》粉丝群里，就分成了两派。
支持派认为：准现房，10月交房，一进一出周期短；能上车就上车，管它是什么盘；一二手有一定价差。
反对派则声称：单价比上一次开盘贵了4千；品质一般；万一后期楼市下行，有一定风险。
最终，通过审核登记人数3146户。
“摇号的人比我预期的少太多了。”M女士反而庆幸，还好没中奖，要不就浪费一次中签机会。
M女士有一张房票，听闻宝嘉誉府拿出预售证，还挺兴奋的。总价不贵、10月底交房，短线投资会是一个不错的选择。
但仔细算过账后，发现跟预期不一样。
以90㎡户型为例，均价3.2万，一套房子要288万。假设交付后就出手，需支付5.6%的增值税。
1、首付三成，需支付87万首付款。就是快进快出，资金占用差不多半年，按当下最普遍的5%年利息，加上税费，单价要3.4万；
2、像M女士这样首付要六成的，占用的资金更多，折算下来，成本价还要再高些。
这还没算上银行按揭，交房、卖房时的各种杂七杂八的费用。
周边二手房价是什么情况呢？南侧的老小区港湾家园，4月二手房签约均价4-4.1万，上个月降到2.8万；望月公寓也不贵，只有2.9万。
次新房中旅紫金名门，4、5月份签约均价3.6-3.7万，6月卖到过4.5万；首开国风美域价格比较平均，6月签约均价3.9万。
也就是说，马上买入卖出，差价三四千。碰上行情下行，囤在手里的时间长了，就不好说了。
PART 2
登记期间，还发生了一件事：宝嘉誉府延期交房。这对投资客影响非常大。
原本买房就是冲着现房，能尽快套现，若是延期交付，碰上市场行情转冷，这风险是无法预估的。
“这个楼盘饱受争议，我买的也是战战兢兢。”中签的王女士告诉我，去现场看房子时，有的房子漏水，不少还有空鼓。
宝嘉誉府的位置，一直以来偏尴尬。
项目位于地铁2号线三墩站附近，既偏离三墩正中心，又不属于申花，而是位居中间地带，且南侧紧挨着石祥高架，小环境较一般。
重要的一点是，最后一批房源，单价相比上期开盘，涨了4千。
宝嘉誉府2016年1月首开，折后起价不到1万6。
之后行情火热，房价一路见涨，慢慢涨到2万以上。G20前后，更大涨至2万8-3万。
但因为限价，宝嘉誉府一直没怎么涨。
正因如此，在一路热销后，剩下最后5、10、11三幢楼，没推向市场。
今年春节前，宝嘉誉府曾计划开盘，当时放出的价格口径是——不会超过3万，参考均价2万7-2万9，和先前基本一致。
尽管区位、户型等因素，部分购房者犹豫。但一二手间有价差，交付又早，还是吸引了一批购房者。
可就在大家议论纷纷时，开盘计划再次“跳票”。
宝嘉的等待，在某种程度上看，也是成功的。最后3幢楼整体均价，相比上一期开盘涨了4千。4万㎡体量，相当于增加1.6亿元销售额。
但对购房者来说，利差缩小，增值空间被压缩。“笋盘指数”直线下降，也难怪购房者，变理性了。
PART 3
不仅是宝嘉誉府，最近新房摇号的热情程度，普遍有所“降温”。
义桥的碧桂园东旭府，主打80-120㎡户型，均价18443元/㎡，1276套房源，一次性推出。
但登记意向家庭7784户，也就是说，7个人里，有1个中签。
早两个月，这么大体量的刚需盘一次性推出，登记家庭至少破万吧。像未来城、卓越蔚蓝领秀，登记数都超1万，甚至2万。
就是同一个板块，客户也有相应分化。 如新街的阳光城翡丽公园，跟中南君奥时代。
阳光城翡丽公园，均价2万1，6246户登记；君奥时代90㎡以下还要便宜500元，房源也要多68套，但登记人数3566户。两个楼盘，差了2680户。
距主城区更远的楼盘，中签率更是有显著上升。
原因大致有以下几点：
第一， 摇号楼盘数量增多。最开始实行摇号时，预售证像挤牙膏一样，一张一张地放。最多一天也就放个四五张。
这个月初，一天连发7张预售证，房源入市量上千套，可选余地大增。
第二， 摇号热情在下降。很多人多次摇号不中后，觉得过渡浪费精力，而选择去二手房市场淘房；还有人索性暂停买房计划。
第三， 一二手价差大的楼盘，数量少了。好多人摇号，就是冲着一二手房之间上百万的价差，一旦价差减少甚至有亏本风险，会主动选择放弃。
PART 4
还有很重要的一点是，购房者信心发生了变化。
这一轮行情，为何会出现疯狂购房的情况。地价刺激、新房限价是最直接推手。
楼市行情好了，开发商拿地热情高涨，地价自然而然跟着涨。地价一涨，最先反应的就是旁边的新房，跟着调价。
涨过一轮后，又来了限价。新房价格备不上去了，大众购房激情仍在，导致二手房疯涨，一二手房价格倒挂，大家更是一窝蜂地要去买新房。
这就又回到了起点，全款、拼关系都要买套新房。
摇号就像救星，让那些没有资金实力、又没有关系的人，有了一次公平买房的机会。
但这个月，杭州多宗宝地密集性出让，本以为借着土拍能让楼市热再火一波。不曾想，土拍连续低迷。详见《地王“捡漏日”！成本不重要，心理预期才是关键》
地价凉意一显，就跟多米诺骨牌一样，传导到购房者心态上。
心态是很微妙的，直接关系到未来市场预期。像二手房市场，你现在看到的都是高价，但它能维持多久，谁都无法预估。
不管你承认与否，楼市这块坚冰，正在慢慢破裂。
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