導讀：
調控在加碼，信貸不斷收緊，限購限售政策更是層出不窮。最近影響最大的，是海南新出臺的政策。 每一個新政策，都會在地產行業內引發大討論，許多地產人很惶惑，不知道自家房企未來會怎樣，甚至開始懷疑地產行業的未來。
2018年的前4個月，見了不少地產行業的大佬，也分析了一些企業案例，有了一些心得，今天分享給大家。
對未來的房地產市場有以下5個判斷，其中第5個是核心。
1
全面調控可能在長效機制出臺後結束
從時間上來看至少還有2年
之前，地產行業內對全面調控什麼時候結束，有2個判斷：
一是2017年10月底結束，二是2018年3月結束。
這2個判斷，都是根據歷史經驗作出的，但事實證明，這2個判斷都錯了。
這2個判斷為什麼會錯？
作出這2個判斷的人，認為房地產是拉動經濟上行的動力，而政府希望經濟上行，所以，一旦條件允許，就會啟動房地產。
而認為，現在情況已經發生了變化：
1、從全國層面來講，中央已經反覆強調“房住不炒”，顯示了足夠的決心。中央擁有絕對權威，其制定的政策，一定會保持穩定，不會受短期經濟波動的影響。
也就是說，即使經濟在“L”型那一橫上保持比較長時間，也不是不能接受的。
2、對於地方政府來說，鑑於我國社會主要矛盾已經發生變化，要獲得政績，GDP已經不是唯一因素，政治正確很重要，“好”和“多”一樣重要。
在當前情況下，保持房價穩定，讓經濟“脫虛向實”發展實業，才是正確的方向。
那麼，全面調控將來會不會結束？認為還是會的。有以下2個原因：
1、現在的“五限”等政策，沒有統一，看上去並非長效機制的一部分。
2、中央明確提出，市場要在資源配置中起“決定性”作用。“限售”、“限價”等措施，未來可能會被更市場化的，作用於供需的措施所取代。
那麼，長效機制什麼時候出臺，本輪全面調控什麼時候結束？
大佬們比較一致的一個判斷是：
最快可能也要2年以後。而長效機制中，租購併舉、限制個人持有，應該是主要內容。
2
大週期沒了，每個區域都有自己邏輯
別人賺大錢的地方你可能會虧本
前不久聽說了一些擴張中的房企的悲劇。
從三四線進入一二線，進入的目的是為了迅速擴大規模，結果規模沒有擴大，其一季度的利潤還大幅下降了。
其在一線招拍掛獲得的一個住宅項目，遇到限價以後，怎麼算都沒有利潤，目前不敢去拿預售證，也不知道等下去會是什麼結果。
其在另一個一線城市獲得的舊改項目，包含一部分產業地產，於是就找了號稱專業的另一家小房企合作開發，自己則出面借錢。結果是項目一直處於停滯狀態，合作方的能力和效率，被發現有問題。
這家房企的問題，就是在於沒有認識到：
1、全國性的大週期已經不復存在，全國市場已經嚴重分化，每個區域都有自己獨特的邏輯。
2、同一塊地，別人能賺錢，你不一定能賺錢，因為你們的資源、經驗，和能力模型，都不一樣。
3
千億房企算的是總賬，打的是概率
你盲目跟進可能血本無歸
對於千億房企來說，他們已經脫離了單項目競爭，他們算的是總賬。
❶ 在把控風險方面，不一定每個項目都能賺大錢，在保證效率的情況下，有個別項目持平甚至略有虧損，也是可以接受的。
❷ 項目之間是互相配合的。甲項目是為乙項目打品牌做鋪墊，丁項目是為丙項目還歷史上欠下的人情。還有部分國企，他們做某些項目根本不是為了利潤。
❸ 對千億巨頭來說，週期性的風險已經很小，因為他們可以根據市場變化，調整全國各地的推盤節奏，永遠有處於高潮的地方。他們融資成本相對較低，一個項目等二年再推也不是不可以。
❹ 千億房企更類似於金融投資集團，各區域才是真正操盤的。巨頭們都不惜重金，挖瞭解各地實際情況的城市總、操盤手。
而中小房企的優勢，就在於因地制宜打陣地戰，或者在一個城市做深耕穫取區域規模優勢。
所以，中小房企在沒有搞懂巨頭們的真實意圖之前，千萬不能跟著千億巨頭去做項目。
因為，他們根據自己的能力和規模設定的賺錢邏輯，你即使看懂了，也沒法學習。
4
調控力度不會超出承受極限
跑贏大部分同行，就能全面勝出
調控重重加碼，有很多地產人擔心房企會失去生存空間。認為，這是杞人憂天。
1、你的對手其實不是政策，而是同行。
2、如果一件事情，所有同行都接受不了，那麼這件事情可能就會改變。
政策裡的生存空間有多大？限價是表現最明顯的一個政策！
賣地的時候，以後房子的銷售單價都確定了，你就是在有限的空間裡，憑自己的本事賺錢。
但是，如果一塊地所有房企都覺得沒辦法賺錢，地方政府就會讓步。
同樣邏輯，如果一個市場，所有房企都覺得活不下去，政策就會調整。因為市場上總要有房子賣啊！
之前一線限價，很多房企都說自己的項目賺不到錢，可是後來實在挺不住了，開盤之後一算賬，大部分還是有10%--20%的利潤的，虧本的是少數。
所以，只要你能跑贏大多數同行，你就能獲得最終的勝利。
怕就怕在同樣嚴酷的環境下，別人都能賺錢，你卻賺不到錢，這裡面的差距在於能力……
5
機會不再是所有人的機會
資源+能力=成功
其實，總結一下上面說的幾條，你會發現一些共同的東西：
第二條結論是：一線、三四線，都是有人能賺錢，有人不能，差別在於能力模型不同。
第三條結論是：同一個城市，千億房企進去是對的，你跟進可能是錯誤的，因為基礎不同。
第四條結論是：同一塊地，大家都不能賺錢的話，政府可能會讓步，但讓步之後，有人能賺錢了，有人還是沒法賺錢。
下面來說最重要的結論：
之前，房企認為資源最重要，只要手裡有地，總能找到賺錢的辦法。
但是之後，能力和資源同樣重要。只有資源，沒有能力，將不能成功。
大週期下，市場大起大落，只要不踏空，大家都能賺到錢，只是賺多賺少的問題。
但是以後，如果沒有能力，你不敢拿的地，別人拿去能賺大錢！甚至你已經拿到手，但是覺得會虧本的地，賣給別人，別人一樣能賺錢。
那麼你就被淘汰出局了。
那麼，除了上面提到的因地制宜的能力，能力到底還包括哪些呢？
一、快週轉能力、借到便宜錢的能力、成本能力，決定了你敢不敢拿利潤空間小的項目
一個項目，樓面價和銷售價都已經確定，你經過測算，項目利潤只有5%，無論如何也不敢拿。可是一個巨頭計算的結果，利潤卻有18%，於是堅定拿下！
二、運營能力、金融能力，決定了你敢不敢拿自持項目
在未來的長效機制中，“租購併舉”一定是主要內容。而要有足夠的出租房源，依靠存量是不夠的，所以，將來的項目，要求持有一部分，乃至全部持有，可能將是常態。對於自持項目來說：
1、運營能力決定了你能否靠租金和服務賺錢。
2、金融能力決定了你能否在租金服務賺錢之後，把未來的利潤變現。
三、嫁接其他行業，乃至直接從事其他行業的能力
房地產行業，和幾百個行業相關。不過，因為過去行業利潤很高，各種限制又少，房企並不看重這個。可是未來，這個越來越重要了。
要嫁接某個行業，就要真的懂那個行業。
做機器人產業園，就要懂機器人；做物流小鎮，就要懂物流。只有懂了，才能做好，才能選擇最好的企業和商家入駐，才能運營好。
有的房企，目前已經不再滿足於“懂”，而是自己挺身而出，直接做產業了。
對於一家有其他產業的地產集團來說，與地方政府談判的時候更佔優勢，而且後期項目所有環節產生的利潤，包括政策性讓利和政府補貼，其都可以分一杯羹。
最後，想說2句話：
1、地產行業還蘊藏著巨大的紅利，但是隻會分給有能力、有準備的企業和個人，那種雨露均霑的行業紅利再也不存在了。
2、天下的事情，最難的就是“知行合一”，說說很容易，想清楚也比較容易，但要真的開始幹非常難！但只要開始幹了，就有成功的可能！
注：以上觀點來自與網絡整理，不代表房教在線觀點和立場！
來自：中房培張文
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