生活在北京，總離不開幾件事，一個是“戶口”，一個是“房子”。而受房地產市場價格波動和購房新政影響，特別是由於入學資格與戶籍掛鉤等原因，二手房交易市場一直比較活躍，隨之產生的“涉戶口遷移類房屋買賣合同糾紛”案件也屢見不鮮。
對於普通家庭而言，房屋買賣無疑是一件大事，對於購房人而言，不僅希望能夠順利實現產權過戶的目的，還希望購買到的房屋足夠“乾淨”——不存在他人的戶口登記。
作為一名貧窮的小編，深感買房好難，大家好不容易買到心儀的房子卻在戶口遷移上出現問題真的是累覺不愛。今天上午三中院就召開了一個關於涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件的通報會，小編在現場聽了後很受啟發，覺得很有必要跟大家分享一下乾貨~
2018年7月19日上午，三中院召開涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件通報會，針對這一類案件所反映的特點進行了總結，對司法實踐中的法律適用問題進行說明，並對相關利益方給出法官建議。
乾貨來了！！！
案件審理基本情況
三中院審理涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件數量呈逐年上升趨勢；
從涉案房屋來看，大多數涉案房屋發生在中心城區；
從裁判結果來看，法院酌定違約金數額的比例較高。
糾紛產生的原因
第一，涉案房屋存在買賣雙方以外的案外人戶口；
第二，涉案房屋戶口登記人不配合辦理戶口遷移手續或無法辦理戶口遷移手續；
第三，在房屋買賣合同中未對戶口遷出期限及違約責任進行約定；
第四，以子女入學為購房目的的買受人未在簽訂房屋買賣合同前核查涉案房屋的戶口登記情況導致後期子女無法順利入學。
通報會上，法官們對案件特點進行了分析：
1.涉“學區房”案件較多
對涉案房屋所處區域進行梳理，涉及“學區房”買賣的案件約佔20%。部分以子女入學為主要目的的購房者，因涉案房屋存在遷出戶口障礙等種種原因無法遷入戶口，或遷入戶口後因學籍使用限制等原因無法確保子女的入學資格，導致購房目的無法實現從而產生糾紛。
2.涉案外人戶口案件較多
在因戶口遷移引發的房屋買賣合同糾紛案件中，約半數案件涉及案外人戶口。買受人與出賣人簽訂房屋買賣合同時，買受人並未關注涉訴房屋上是否存在案外人戶口，出賣人亦未告知買受人涉案房屋存在案外人戶口的情況，進而在後期合同履行過程中出現案外人不願意配合遷出戶口或者找不到案外人等情形。
3.部分賣房人不配合遷出戶口
由於二手房交易週期較長，尤其是在限購政策下改善性需求的購房者交易週期更長，有的出賣人在簽訂房屋買賣合同後發現房價上漲、認為交易價格不理想，提出漲價、拒絕交易或拖延不履行遷移戶口等合同義務的情況時有發生。
4.部分賣房人戶口不具備遷出條件
部分買受人在簽訂房屋買賣合同時沒有預先調查核實涉案房屋的戶口登記情況，未與房屋的戶口登記人確認能否遷出戶口及遷移的相應期限，以致在合同履行的過程中，出現、找不到戶口登記人、甚至戶口登記人死亡等情況，導致戶口遲遲無法遷出。還有部分出賣人賣出房屋後沒有其他落戶地點，如有的賣房人賣房後租住公租房，有的老人以賣房養老的方式居住在養老院等，因公租房、養老院及租賃的房屋不具備落戶條件，導致戶口無法遷出。
5.涉案違約金數額較高且法院調整情形較多
通常情況下，房屋買賣合同中對出賣人未按期將戶口遷出的違約金賠付標準，或約定為全部購房款的5%-20%，或約定為按日賠付已支付房款的萬分之五。
由於違反戶口遷移義務的違約行為一般都持續時間較長，訴訟時違約金數額往往較高。據統計，過半數的當事人主張的違約金在數十萬元，最高達總房款的20%，約100萬左右。
同時，有的當事人分時間段主張已發生的違約金，導致後續多次產生訴訟。由於違約金數額較高，當事人在此類訴訟中往往會請求法院酌減違約金。然司法實踐中，由於戶口對於不同類型的房屋造成的影響力有別，且當事人違約情形、違約行為持續時間、違約原因、違約程度等方面也會存在差異。故法院多會結合上述因素，再綜合守約方的實際損失、違約方的意見對於違約金進行適度調整。
同時，法官針對此類案件的特點向大家做出了提醒：
法 官 提 醒
一
全面核查交易房屋戶籍登記情況
買受人在簽訂房屋買賣合同之前，應充分了解核實交易房屋的戶籍登記情況。買受人可以在產權人同意和協助的情況下，在房屋所在地派出所查詢涉案房屋內戶口登記情況。此外，戶口遷移問題屬於公安機關戶籍管理的職權範圍，不同區域具有一定差異性，建議買受人向房屋所在地派出所諮詢涉案房屋的相關落戶政策。如果購買的房屋為學區房，還可以向教育部門核實學籍使用情況確保購買房屋後子女可以順利入學。
二
明確戶口遷出期限及違約責任
建議在合同中明確約定戶口遷移時間及違約責任，促使出賣人嚴格按照合同履行，一旦出現出賣人延期履行或者不履行的情況，買受人起訴索賠也有明確依據。如果購買房屋為學區房，應依據相應學校的入學政策，在合同中明確約定房屋對應的學籍指標歸買受人使用。如果因出賣人根本違約致使買房人購買“學區房”的合同目的不能實現，買受人有權要求解除合同，並要求賠償損失。另外，買房人也可在合同中明確約定，保留部分尾款作為遷移戶口的履約保證金，以敦促出賣人及時履行戶口遷移義務。
三
注意固定因對方違約造成損失的證據
在交易的各個環節，買賣雙方都應當注意保留相關文件及證據，比如房屋買賣合同、房款轉賬記錄、短信微信聊天記錄等。在一方不履行合同或者口頭表示無法按照約定期限履行合同時，要保留溝通證據，必要時訴至法院。此外，特別需要提醒的是，尤其要注意蒐集因對方違約給己方造成損失的證據，以此作為主張權利的基礎。
四
探索“學區房”案件中行為保全的適用
根據法律規定，法院對於可能因當事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執行或者造成當事人其他損害的案件，根據對方當事人的申請，可以裁定對其財產進行保全、責令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為；當事人沒有提出申請的，法院在必要時也可以裁定採取保全措施。因此，對於雙方明確約定系購買“學區房”，以購房落戶入學為主要目的的案件，如果雙方明確約定涉案房屋對應的學籍指標歸買受人使用，在出賣人違約的情況下，有可能導致買受人購房目的無法實現。此類案件中，對於買受人要求繼續履行合同的，為了防止出賣人惡意使用學籍，可以探索在訴訟過程中適用行為保全，禁止出賣人使用涉案房屋及該房屋對應的戶口的學籍。
五
完善房屋買賣遷戶問題的政策法規
建議戶籍管理部門儘快建立各類落戶渠道和政策統籌機制，分類完善落戶標準和政策，嚴格規範戶口審批管理，研究“戶隨人走”的戶口遷出政策，避免在房屋買賣過程中出現因政策原因所致無法處理的持續違約情形。此外，房地產中介協會及管理機構應儘快制定有關房屋買賣遷戶問題的行業操作規範，明確房地產交易居間方在審核交易房屋戶口情況方面的義務，出臺列有戶口遷移保證金的規範性合同範本等，規範房地產交易市場。
說了這麼多幹貨，
來打動觀眾朋友們的心
案例一
合同約定要履行 遲延遷戶需擔責
案情簡介
對於二手房屋的買賣，因為其涉及的程序較為繁瑣且不乏專業知識，故大多都經由中介機構提供服務。在中介機構提供的格式合同中，大多都會對戶口遷出的時間和違約金進行約定。在三中院二審審理的杜某訴王某房屋買賣合同糾紛中，合同中就明確約定“出賣人應當在該房屋所有權轉移之日起30日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續，如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付房屋總價款5％的違約金，逾期超過15日未遷出的，自逾期超過15日起，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付房款萬分之五的違約金。”後來因為王某未及時遷出戶口，構成違約，法院判決王某支付杜某一定數額的違約金。
法官提示
法官提醒市民，在簽訂房屋買賣合同之前，出賣人一定要謹慎查明房屋上是否存在戶口登記，如果存在，應當及時履行遷出的義務，否則會因為違反合同約定而承擔賠償責任。
案例二
學區房屋目的強 擅用指標賠償高
案情簡介
作為較為特殊的房屋，學區房的購買目的較為明顯，是為了子女上學使用，且該類房屋的價值也高於普通房屋。故此，如果出賣人未及時遷出戶口，將導致購買方的子女無法正常使用入學指標，且將有可能為此承擔大額的違約賠償。在三中院二審審理的趙某訴李某房屋買賣合同糾紛中，趙某在買賣房屋之初就告訴了李某購買房屋是為了解決孩子上學問題，合同約定了“如因甲方自身原因未如期或無法將與該房屋相關的戶口遷出的，應當向乙方支付房屋總價款10%的違約金，並繼續履行全部戶口遷出義務”，後李某未按時遷出戶口，導致趙某子女的入學目的無法實現，故法院判決李某依照合同約定支付違約金。
法官提示
法官提醒市民，學區房的戶口性質較為特殊，與一般房屋買賣相比，此類房屋中的戶籍情況對於購買人的利益影響巨大，且時常影響到合同目的實現，故如果出賣人未及時履行遷移戶口義務，其給購買人造成的損失也是巨大，故需特別注意義務的履行時間。
案例三
行為保全可申請 避免指標被佔用
案情簡介
涉及學區房的房屋買賣合同，有時雖然已經進入訴訟程序，但學區房指標並未被佔用，購買人為了讓出賣人按照約定遷出戶口才提起的訴訟，然由於學籍指標對於購買人的重要性不言而喻。
法官提示
故為了避免上述指標在訴訟過程中被他人惡意使用，法官建議買受人如果要求繼續履行合同，可以在訴訟過程中及時申請行為保全，禁止出賣人使用涉案房屋及該房屋對應的戶口的學籍；同時也要提醒房屋的出賣人，如果明知學區房的指標使用對購買人造成重要影響的，切勿佔用，否則可能因“明知”和“惡意”而付出巨大的違約代價。
各位看官
吸取案例中的教訓
擦亮自己的雙眼呀
供稿：北京三中院
文字：史智軍 樊思迪 攝影：秦喆
部分圖片來自網絡
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