和重慶火鍋一樣麻辣過癮令人難忘的，除了當地人火爆耿直的性格，也只有在過去一年中暴漲的重慶房價了。
雖然各種限售限購和調控政策，過去一年房價依然飛漲。
2017年當地政府推出了數個政策，2017年9月23日發佈，新房與二手房兩年後方可上市交易；2017年5月9日，規定首套房認房又認貸，二套房首付比例不低於四成；2017年7月1日，規定本市居民限購三套房，外地居民限購一套；同時重慶財政局、國土局和房管局等六部門聯合發佈規定，對三無人員購房徵收房產稅等。
但是，依舊擋不住重慶樓市長達一年的火爆。這是什麼情況？
《葉檀財經》以目前公佈2018年棚改計劃開工數據的171個城市，綜合2018年2月二手房同比/環比漲幅，進行排名分析。重慶2018年2月房價同比漲幅排名全國第五。
首先，重慶的經濟體量絕非周邊城市可比。
2017年房價大漲，原因在於多年的城市發展策略，尤其是固定資產投資與房價地價的背離。根據目前公佈的2017年GDP，重慶排名全國第五，僅次於廣州。重慶固定投資規模巨大，2016年固投規模為16048億；2015年是15931億，2016年北京的固定投資僅為7944億。
可是重慶固定投資的大部分都在郊區和縣域工業園，在開發商瘋狂拿地的城八區，固投規模很小。但是當地消費並不低，甩開西部城市好幾條街，最終造就了最近五年重慶房價的窪地。
這一塊窪地，正在由中心向兩邊快速填平，回頭看看五年前的房價，不知道當地人民是否會更懷念黃奇帆市長。
存銷比3個月 房價比火鍋更火爆
2016年以前，有接近六年時間，重慶幾乎處於房價平穩期，地產政策相對平穩，並結合地票這一大膽創新進行調控。隨著剛需不斷擴大，2017成為重慶樓市起飛之年。
根據重慶市房地產開發協會數據，2017年供地主要在渝北區和巴南區。2017年重慶市主城區房地產類用地供應142宗，較2016年增加39宗；供應面積1404.82萬㎡，較2016年增長40.48%；供應最大可建面積2971.99萬㎡，較2016年增長36.66%。
市場供不應求，渝北區和巴南區成為新貴。
渝北區是全市最受矚目的潛力區域，土地供應規模大；巴南區則由於自身土地儲備豐富，加上週邊區域土地供應不足，大大提升了土地價值，2017年土地供應顯著增多；位於傳統核心區域的渝中區、江北區、九龍坡區，由於區內可供開發用地逐漸萎縮，供地節奏緩慢。
全國地產商加速填埋重慶窪地，其實從重慶2011年以來的住宅存量、住宅建面均價和住宅年均存銷比來看，自2017年3月開始存銷比就一直在歷史低位徘徊，在長達9個月的時間去化週期維持在3個月以內。
隨著供地一同上升的，是不斷走高的成交額和土地溢價率。
2017年主城區房地產類用地成交金額1200.09億元，比2016年增長69.27%；土地折算樓面地價4645.01元/㎡，比2016年增長47.55%。土地供應節奏加快、開發企業土地儲備不足，推升地價大幅上行，在主城區稀缺熱點區域，頻頻出現土拍溢價率超過100%的情況。
核心區大幅補庫存
開發商攜手在城八區補庫存，只管住宅不管商業。
根據重慶房地產開發協會的數據，2017年重慶地產新開工面積5680.04萬㎡，較2016年增長16.51%。其中住宅新開工3759.63萬㎡，較2016年增長25.37%；辦公樓新開工94.86萬㎡，同比下降41%；商業新開工768.1萬㎡，同比下降14.65%，非住宅開發被拋棄。
從全市38個區縣看，2017年新開工有22個區域上漲，其中主城9區有7個上漲，是新房開工增長最大動力，主城區供應短缺，但非主城區甚至有一半區縣新開工低於2016年。
住宅開發帶動了車庫等物業興起，2017年重慶新開發項目以中高端剛需和改善為主，停車難是業主最大痛點之一，於是車位配比大幅提升，多個項目戶均車位比超過1。
金地、榮盛發展、碧桂園、中糧等一批房企新入駐重慶，本地的龍湖、金科、華宇等企業紛紛搶灘熱點板塊，2017年新成立房企288家，較2016年多76家。
房企業績表現不俗，根據克爾瑞銷售排行榜，百億級房企從2016年的1家增至8家，融創以207.9億跨入200億房企量級。縱觀前十名，融創、龍湖、魯能、萬科2017業績漲幅70%以上，金科、恆大、保利、東原業績漲幅超100%；旭輝漲勢最明顯，2017年銷售業績95.8億元，同比上漲537%。
為什麼黃奇帆一走 重慶房價就大漲？
黃奇帆從2001年1月上任，到2016年12月離任，在重慶政府工作了15年11個月20天，任副市長9年時間，任職重慶市長近7年。
在此期間，重慶房價大約由每平方米2000多元上漲至8000多元（重慶一直按照套內面積計算房價），一碗二兩重慶小面的價格由2001年的1.5元上漲至6元。
控制房地產市場，黃奇帆有五個法寶。
一是房地產投資佔固定投資比例維持在25%左右，2015年2月，黃奇帆在重慶講課時表示，“要求每年房地產固定資產投資不超過全市固定資產投資的25%，超過25%一定供過於求，低於25%又供應不足，不適應城市化。”
二，土地的價格不能超過房價成本的35%。地價受政府的調節作用較大，不僅通過增大供應量來降低地價，也設置了土地價格的硬性指標。
三，建立地票制度，保證重慶土地市場的良性流動，重慶很少有像其他城市那樣，拆遷、強遷、強徵地的惡性事件發生，根源還是使用了合理的地票制度。
四，減少需求。對最低收入的5%提供廉租屋，對中低收入的30%提供公租屋，讓這些人離開了商品房市場。這樣就降低了對商品房的需求。
五，整頓開發商，關閉一定數量的地產公司，減少無效供給。太多地產公司造成亂競價、亂出價、亂蓋房子。對於進入招拍掛去競價拍賣的地產公司，必須核查其資金來源。實力不強、需要借高利貸的，不準參與競價。免得到時地王頻出現象層出不已。
2016年9月，黃奇帆透露，從今年開始三年內，重慶市每年將關閉500家房地產公司，3年關掉1500家。
黃奇帆走後，25%、3000家開發商的事情也就不了了之。
2017全年，重慶商品房住宅網籤均價為10083元/平米，同比增長21.85%。這一輪重慶房價上漲的主題，是主城區供應短缺和剛需改善爆發。
品牌房企都在向中高端住宅傾斜，高品質精裝修是賣點之一，各路房企的房屋儲備價格一路走高，其中東原、香港置地貨儲量超80%貨值在12000元/㎡以上。根據銳理數據，2017年重慶主城區商品房成交3214萬方，存量去化週期已下降到8.8個月。兩江新區高層成交佔比居首，高層成交總量達287萬方，佔總成交的17%，巴南區次之， 佔比16%。其中，大平層作為高層物業的高端產品，在2017年大爆發，全年共成交36萬方，同比上漲263%，成為2017年增速最快的產品類型。
2017年主城區全年總計有30起地產企業併購收購，大戶包括融創、萬科、協信和藍光，四家企業獲得土地儲備百萬方以上，其中融創收購體量最多，總計達319.8萬方，直接併購可以快速縮短開發週期，爭搶市場份額。
重慶進入拓展二環時代
最近三年，深耕重慶的房企拿地區域來看，佈局已經明顯向外靠攏，內環之間湧現出多個熱點板塊，重慶樓市的重心正在向二環拓展。
想讓重慶房價下跌，甚至像前幾年一樣溫和上行，恐怕都不現實。
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