本周多个地产股大幅下跌与棚改政策有关？
棚改货币化成为房价上涨推手之一？
未来棚改政策的趋势如何？
近日，国家开发银行（下称“国开行”）“一刀切叫停棚改”事件引发市场躁动。6月27日，该事件进一步发酵。
有市场消息称，6月26日晚间，海通证券邀请国开行相关领导对国开行收回审批权限等棚改相关事宜解答市场疑问。
但6月27日，国家开发银行新闻办公室相关负责人表示，近日，有媒体称所谓“国开行相关领导”在海通证券电话会议中就棚改融资相关问题发表了言论。经核实，国家开发银行从未授权任何人员参加该电话会议并代表开发银行发表言论，有关言论不代表国家开发银行。
“棚改一刀切”传闻吓趴地产股
事件源于6月25日一则关于国开行“将棚户区改造（下称“棚改”）贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的传闻。
当时，国开行相关负责人立即回应称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。
据国开行介绍，截至5月末，国开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。
尽管如此，次日市场依旧出现躁动，6月26日起，多支地产股出现大幅下跌。煤炭、钢铁、建材等周期股也位居跌幅榜前列。
6月27日，地产股持续领跌。A股中，中南建设（000961.SZ）自6月25日开始连续三天领跌，27日一度跌停；新城控股（601155.SH）最高下跌7.04%；港股中，碧桂园（02007.HK）最高下跌8.43%、旭辉控股（00884.HK）最高下跌6.87%、融信中国（03301.HK）最高下跌6.38%。
下半年房地产投资会降温吗？
为什么棚改一事如此牵动市场神经呢？此前有专家分析，今年以来房地产开发投资增速较高的原因之一，就是全国棚改工作的推进力度较大。
从此前公布的5月固定资产投资数据也可见一斑。国家统计局数据显示，5月固定投资增速出现明显下滑，基础设施投资增速也有所放缓，唯有房地产开发投资仍保持在高位运行。
若棚改“一刀切”，房地产开发投资大概率不会继续维持在高位运行。
长三角棚改：带动市场回暖
2017年6月住建部等《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中明确指出，在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市，棚户区改造要以货币化安置为主，避免重复建设。
棚改货币化让许多居民手中有了闲置资金，这些资金有很大一部分流入楼市，加上各类信贷政策，购房者积极购房，推动房地产市场回暖。
业内人士认为，国开行总行收回棚改融资审批权，一方面可控制资金流动，把购房需求留在当地；另一方面地方有偿债压力，房地产仍然是主要收入来源，长三角近年来房价连环上涨，杭州、温州、南京等主要城市近两年的市场表现，也有棚改推手的原因。
中指院在年初一份研报里指出，徐州、温州、绍兴、连云港、盐城、扬州、淮安、安庆等地棚改力度加大。由于棚改和返乡置业，长三角是中国房地产开发商投资拿地金额占比最高的区域。
棚改货币化有力去库存
从实践来看，棚改货币化安置是当前推进棚户区改造、消化存量房、促进房地产市场平稳健康发展最现实、最有力的措施办法。从全国库存看，房地产市场已经基本告别库存积压时代，当下楼市库存当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12个月以下，库存基本进入平稳时代。
虽然棚改货币化安置消化了大量的存量房，促进了房地产市场的平稳发展，但同时也让资金流入楼市，是过去几年推动房价上升最有力的一双手。
在未来，这个政策肯定会逐渐弱化，但并会“一刀切”，因为突然叫停货币化安置，三四线城市将会涌现大量库存，对于市场的影响是不可估量的。因此，棚改货币化“一刀切”的传言并不现实。
棚改政策的调整趋势
那么真实的棚改政策是怎样的呢 ?未来会呈现什么趋势？
我国棚改主要分为两个阶段:
第一阶段是2005年至2015年6月，棚改主要方式为政府主导建立保障性住房满足棚户区居民的住房需求。
第二阶段将棚户区改造货币化，由政府组织建造保障性住房变为补贴居民或政府直接出资购买商品住宅。与上一阶段相比，这一阶段的棚户区改造开始细分每年改造目标，并且强调提高货币化安置的比例。
安置方式转变或是大趋势
2013、2014年全国棚改货币化安置率为7.9%、9.0%；2015、2016年，这一比率上升至29.9%、48.5%。货币化安置成为棚户区改造的重要安置途径。
2017年的数据并未公布。不过从地方样本来看，货币化安置的比例很高。数据显示，2017年上半年，江苏22个县（市、区）棚改货币化安置比例已达到100%。
货币化安置的快速推进造成了三四五线城市的房价飞涨。在楼市调控不断收紧的情况下，安置方式的逐渐转变也将是大势所趋。
全国政府工作报告表述也出现细微变化。2017年的政府工作报告提出，因地制宜提高货币化安置比例。2018年，政府工作报告的类似提法已经消失。在这种背景下，全国有的地方依然在致力于提高棚改货币化安置的比例，但山东、安徽等地已开始降速。
贷款审核更加严格
除了棚改货币化安置降速之外，贷款审核也会更加严格。
截至5月底，2018年新增抵押补充贷款（PSL）投放4371亿元，累计同比增加48.32%，抵押补充贷款余额为30978亿元，同比增长32%。PSL是棚改货币化资金的主要来源。棚改货币化安置资金的源头为PSL，因此，抵押补充贷款的溢出效应间接拉动了三四线城市房价上升。
在棚户区改造逐年推进的情况下，棚户区改造所产生的贷款和补偿金成为地方政府隐性债务的一大来源。在还旧债、控新债的双重任务下，各级地方政府普遍面临较大的财政收支和债务化解压力。
在这一背景下，银行很可能收紧对棚改贷款的审核。比如没有纳入预算的项目就无法融资、政府购买服务超过警戒线的地区无法新增融资等。这些实际上都不是新要求，只是在监管趋严的背景下，对合规强调更多。
棚改专项债的问世
6月15日，中国债券信息网上挂出的《2018 年第一批天津市棚户区改造专项债券信息披露文件》显示，天津拟发行棚改专项债15亿。首单棚改专项债落地天津。
据了解，棚改贷款有两大特点，一是利率低，二是期限长。棚改专项债也具有这两大特点，利率则低于PSL棚改贷款。
6月20日天津棚改债券发行成功。利率为3.88%，期限为五年。虽然棚改贷款有基准下浮10%左右的优惠，但即便如此同期限的棚改贷款利率（目前3-5年期基准利率4.75%）依然高于发债利率。
在这种优势下，地方政府应该更倾向于发行棚改专项债筹资。虽然监管趋严、对偿债的担忧等情况下，新兴的棚改专项债短期内也很难替代棚改贷款，但也是未来的一种趋势。
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