01
若想讓湛江房價再次啟動，有兩個最高效的辦法:
1. 湛江出臺調控政策。
2. 不斷刷地王，在海東新區效果更佳！
對地產感興趣的同學，如果目睹了15年至今的這輪大漲浪潮，對這兩個套路應該不陌生。
關於調控和房價的關係，任志強在2018諾亞財富房地產金融高峰論壇上說過，“越是出政策，調控越嚴的地方，房價越有可能漲。”並提出了經典疑問“不漲他出政策幹嗎？他傻呀？”
同樣的邏輯，不同的角度，歐成效給出了更直接的答案，“調控是提高房價的！”
靠地王炒熱板塊，拉昇房價的戲碼在很多城市也在上演，同樣的劇本，不同的演員，一樣的結局。其中堪稱經典的就是鄭州的“鄭紡機”地王事件，表面上看是鄭州萬科靠著一己之力拍下地王，把鄭州送入快速上漲通道。實際上很少人知道，裡面有土地轉讓金返還款等各種約定，把這理解為一場show也不為過！
這樣做是對是錯，每個人有自己的判斷。
大部分城市的房價上漲是有苗頭的，上漲也有個緩坡區，但是湛江這個神奇的城市不是這樣，看曲線都是毫無防備突然上揚。依稀記得5字頭到 8字頭，那段時間也是猛漲，漲幅還進了全國前10。（憑記憶，沒查資料）
所以，湛江這個特別的地方，研究樓市要把更多的精力放在微觀上。作為購房者，關心大趨勢是個好習慣，但是跟你買房真的沒啥關係，你能分析清楚自己需求，選一個與自己匹配的樓盤已經算是厲害，其他的只會擾亂判斷。
有些人整天一驚一乍的，啊！央行又調整存款準備金率了，市場要冷下來了，我要怎麼樣怎麼樣……
完全沒必要！
02
湛江會不會出調控？應該不會
海東會不會出地王？會！
啥時候出？不知道，看政府的辦事效率。
除了向東還能向哪？
湛江一直以來是雙城生活，赤坎到霞山，中間是開發區，主城區在海灣西側狹長分佈。
根據湛江市城市總體規劃的描述：
城市空間以“南拓、東進、北聯、西優”為發展方向，新區開發與舊城更新並舉，推進中心城區擴容提質、擁灣發展，構建“一灣兩岸、一核四軸、多組團”的生態型海灣城市空間格局。
不管是一灣、兩岸還是一核都是圍繞著湛江灣展開的，環湛江灣以後就是湛江的核心區，其餘都是配角。
（遂溪區域圖）
（雷州區域圖）
“南拓、東進、北聯、西優”的發展方向，只有東進才有機會。從上面兩張圖可以看出來，湛江主城區基本上是被遂溪包起來的，往西過了西站沒多遠就到了遂溪，往北過了寸金學院就到了遂溪，往南有個一條縫隙連著雷州，也就是過了太平鎮打住。
湛江為什麼要建設海東新區，用官方的四個字就是，擴容提質，用前任領導的一句話就是，做大經濟蛋糕。
（海東新區土地利用規劃圖）
據公示的海東新區規劃，新區面積北起325國道、南至南調河、西起赤坎區濱湖、東至省道S286線往東2公里，總規劃面積約228平方公里。
面積很大，不只是坡頭部分，還包括赤坎的調順街道，吳川市黃坡鎮及遂溪縣黃略鎮部分。
區域的定位是:城市擴容提質的重大平臺。
03
在羅振宇的跨年演講中，在中國式的機會這一篇中，曾提到過大規模高新開發區的建設，對於城市崛起的重要意義。他說，就是因為各地有大規模的新區建設，所以國家快速崛起，機會來臨的時候，各個城市才有承接區域，特別是二三線城市，有了逆襲的可能。
這種說法可能是對的，但是就地方而言，估計也沒人真的是為了後面的逆襲提前在佈局，有這水平的官員，估計早就閃閃發光，火線提拔了。
開發區的遍地開花，根本原因只有一個，更容易提升GDP。
GDP和烏紗帽之間的關係，我就不展開描述了。
新區開發對領導很重要，對城市本身更重要。我們換個角度，把城市當做一個獨立的經濟體，它是需要經營的，經營的好大家日子都好過，經營不好大家都苦哈哈。
城市經營是個大課題，千百年來多少能人志士都在研究，我等不敢妄談。但是本人膚淺地認為，我們生活的這個階段，城市經營的核心能力就是賣地，這也是一門大學問，會賣地的政府一般都把城市運營的不錯，生機勃勃，競爭力突出。這方面最鮮明的例子就是西安，土地轉讓權限歸各區和收回市裡之後的差距，感興趣的同學可以搜搜相關資料。
在做新區規劃的時候，政府絕對會考慮一個重要的因素，這個區域內掌握的土地多不多，千百億的投資能否收回成本靠的就是土地。
04
在大的城市，熱點板塊會有輪動效應，一般都是新區成長需要的引導。這句話有點繞，意思就是，一個新區熱起來背後是有引導的，做規劃的時候，給這個區域配置了好的交通、配置了好的教育、好的綠化，如果大家都不知道，那豈不是就涼在那裡了，涼在那裡沒人去，土地怎麼賣上價錢，建設支出怎麼收回？全靠地方債？
另外說一句，鋼鐵廠等大工業建設之後稅收的大頭是要上繳國家的，賣地的錢可全是地方的。不賣地，你還期盼著坐輕軌，你家門口的公交都要取消了！
做自媒體需要宣傳，做公司運營需要廣告，新區建設也需要廣而告之，炒熱度懂不懂？按照其他城市慣例，這樣的炒熱度一般需要兩年，全部媒體齊上陣，製造話題，等差不多熱了，聯合幾家大的房企，刷出地王，錨定地價，地王一出熱度再漲，全民看好，後面的建設就順利的多了。
就湛江而言，因為區域不大，基本不存在板塊輪動，政府肯定卯著勁地環海灣建設，再過兩年西岸沒地了，就到了海東的高光時刻，官方規劃提出的海東建成時間節點是2030年，還有12年，樓市啟動時間會在什麼時候？可能就在海東刷出地王那一刻！
結 尾
又是一年高考時，願所有考生順利。精感石沒羽，豈雲憚險艱。
也希望所有考生父母保持正常，你的存在感小一點他的壓力就小一點！
END
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