城市更新作为这几年火热的话题，项目前期税务及后期收益问题逐渐成为关注的重点，如何规避城市更新项目的诸多盲点？如何最快了解城市更新项目税收政策与实务处理？如何用税务手段加大拆迁成本实现企业更多盈利？......
在南京商业地产商会主题为《城市更新--探索城市空间的有效利用》的会长会上，中国财税专家、智慧源公司董事长李明俊先生带来了“城市更新税收政策解读”的专题分享。
李明俊：中国房地产财税咨询网、智慧源管理顾问股份公司董事长，北大、清华、中大等高校房地产总裁班教授
以深圳为例，谈城市更新
李明俊先生以深圳为例，解读城市更新的概念和现状。深圳早在2010年，就推出《城市更新办法》，坚持法制化思路，政府引导，市场运作，走在全国城市更新最前沿。随后，广州、上海政府部门来深圳实地考察，政策相继出台。
深圳城市更新分类为：综合整治、功能改变、拆除重建。目前，由于深圳用于招拍挂的土地稀少越来越稀缺，通过城市更新来获取土地成为越来越多开发商拿地的重要手段，房地产企业城市更新项目竞争情况日益凸显。
深圳城市更新土地主要来源于两类人：一是来源于900个自然村里的大量的土地；二是中国改革开放时期，招商引资引入大量的三来一补企业，企业主们是城市更新重要的主角之一。
由于三来一补企业主的很多土地是向村委租来的，没有过户也没有购买。且当时土地概念不清晰，缴纳租金后就修建厂房，如今厂房已破旧，所以目前城市更新的走向，不仅要考虑企业主，还要考虑村股份公司的利益。政府后来出台政策，如愿意缴纳几百万或几千万的土地出纳金，就可以允许土地变现，集体土地变成商业用地，但当时很多企业出于资金考虑，并没有缴纳。
深圳城市更新合作时除了规划，最大的问题是跟被拆迁户的谈判。以前被拆迁户出地你出钱，三七开就好了，现在胃口越来越高，行情已经是四六开，甚至五五开，所以很多房企根本不赚钱，只是为了在深圳拿到项目。
深圳城市更新政策关键词
深圳城市更新的产业政策历经7、8年，目前可总结为以下关键词：规划统筹、集体资产平台交易、配人才安居、以产业驱动、强区放权（深圳市政府放权给各个区）、棚户区改造、土地整备利益统筹（有效的整合土地用地）。
此外，开发商们想在深圳拿地，可以和单一工厂主谈合作开发，只有一个工厂主，没有被拆迁户，相对简单很多。按照土地规划的条件，谈判方式可以有工改工、工改商、工改住等等，这样谈判不仅节奏快、高效，而且利润也不低。
城市更新税收实务
城市更新是指根据城市规划，进行综合整治、功能改变、拆除重建及局部完善的活动。税务筹划核心和关键是合作模式和拆迁补偿支出的筹划。
城市更新里，财税方面最大的一块是拆迁补偿。拆迁补偿费主要包括：①土地补偿费；②安置补助费；③地上附着物及青苗补偿费；④菜地开发建设基金；⑤拆迁补偿费；⑥搬迁补助费；⑦临时安置补助费；⑧安置房周转费用；⑨停工、停业补偿费；⑩退还的相应土地出让金。
城市更新中谈拆迁补偿，如果被拆迁户是法人，就需要发票；自然人，则不需要发票，白条就可以。深圳拆迁补偿住宅赔偿率有1:1.1,1:1.2，目前最高1:1.4。如果是厂房，赔偿一般在1:0.8。开发商往往通过无限度加大赔偿比例，达到少缴税的目的，甚至夸张到1:1.5，严格来说，这是一种偷税行为。
关于政策性拆迁与商业性拆迁：城市更新的项目是有优惠政策的，是否有优惠就是政策性搬迁与商业性搬迁的界定。遇到这种情况，往往税差价就是好几个亿。
关于被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，被拆迁户提条件要求包税的问题，李明俊指出，无论是现金还是实物（房屋），如果被拆迁户是自然人，取得拆迁补偿费符合城市更新改造政策，即便包税是100%不需要缴税，所以影响不大。但被拆迁户是法人，如果他符合城市更新改造政策，那么其增值税、土地增值税是不需要缴纳的，但是需要缴纳所得税，这里的包税其实是指所得税。
关于开发商给被拆迁户的“回迁房”，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》相关规定，补偿给拆迁户的房屋，被拆迁户是不用付钱给开发商，但视同销售，要征收增值税、土地增值税和企业所得税。
案例分析：村委以地换房，双方如何纳税？
税务误区和小贴士
城市更新中，加大拆迁成本是企业常用的手段，很多企业会无限度增大拆迁补偿成本，碰到高压线，因此，提醒大家要注意拆迁成本加大的度。
房产证的登记价应该按照市场供应价去登记备案，表面上多缴纳5%增值税，但实际上少缴纳最少30%的土地增值税，这也是税务筹划最重要的一点，提醒大家注意。
被拆迁户合理合法降低税务方法：
①被拆迁户拿到拆迁补偿要缴税，为降低税务成本，被拆迁补偿的收入可转入到新疆、香港、海外等地，来合理合法降低税务；
②被拆迁户由法人转为自然人，可避税；
③资产买卖变成股权买卖，也可以降低被拆迁户的税务成本；
税务筹划是跷跷板，举例说A是有厂房的工厂主，B是开发商，A卖土地给B两种方法：
①旧厂房卖给B，A需缴纳增值税、土地增值税和企业所得税，假定成本3个亿，卖价9个亿，毛利6个亿，A缴纳三税总和3.1亿；B需要缴纳契税2700万，合计3.4亿税。
②A不是卖楼给B，而是卖股权给B：站在卖方角度，买卖双方只需缴纳企业所得税1.5亿，可省1.9亿；买方角度，面对税务局，成本是3个亿，未来买家税务成本要加大。
正如李明俊所言：城市更新项目中项目拓展遇到的风险可以规避，税务层面同样存在巨大的筹划空间！
閱讀更多 南京商業地產商會 的文章
