大家在感受上海二手樓市速凍的同時，不少人也在後臺詢問，自己所在的城市，會不會也即將經歷上海這樣的樓市寒冬
今天就回答這個問題，希望能夠解決大家的困惑
第一個問題，上海這個城市，房價比較有風險的地方在哪裡
首先需要強調的是，這個風險並不是指房價會掉還是怎麼樣，畢竟長線來看，對於這個城市能級來說房價還是比較穩健的，我們只說相對的，可能需要盤整的
上海的格局，整體比較健康的是外環內區域以及環滬區域，外環內因為供應量稀缺，所以整體供求結構還是比較穩定的，環滬區域因為價格低窪，所以風險也不大
風險比較集中的地方在於郊環附近的一手房或者次新房，原因有幾個：
第一個，過去兩年的土地成交重點都集中在這些區域。價格對預期的透支比較厲害，而且目前處於配套以及各種規劃艱難變現的階段，所以後面3年的價格攀升會有一定程度的受阻
另外，遠郊區域的人口導入沒想象中那麼踴躍。目前整個上海都在控制人口，真正有購買力的人口又集中在市中心，遠郊位置的需求度，或者中心擠壓出來的需求都沒那麼多
最後一點，環滬市場又分流了最後一波客戶。城市群發展本質上就是讓跨城生活變成可能，不論是地鐵還是高鐵或者開車，這種情況都已經變成了現實，再加上價格和限購的姿態
所以這一塊的風險在後面2年的郊環區域是我相對比較不看好的地方，如果你是我朋友，我都不太推薦的地方
那對於其他城市來說呢
如果你所在的城市，符合下面我所說的，那麼我們對樓市預期，或許需要更多的審慎空間
1、 當下的樓市火熱，是不是從土地市場開始帶動的
土地價格預期過高是最容易透支價格的一種方式，上海在2015年的樓市高潮正是從土地市場開始，直接使得後面兩年透支了未來五年的房價預期，從而直接導致了今年價格的回調
所以如果你在的城市樓市的火熱是從土地市場開始，那麼很有可能後面的冷，就會從二手房開始
2、 市場的底層接盤是否匱乏
我們關注樓市，本質上頂層的需求永遠是不缺的，任何市場裡最有錢的人永遠在買房，能夠干擾金字塔結構的往往來自於中斷和底部，而我們需要關注的是，底層買最剛需的那一群人，在如今的市場裡是否變得稀缺了。
核心我們需要關注第一，這個城市是不是限制外來人口導入了，第二這個城市對於土著的首套房持什麼樣的態度，如果這兩個都很嚴格，那麼就要小心了
3、 市場主力需求是否來自置換
上海如今遇到最大的問題不是因為客戶沒有購買力，而是客戶的購買力都是需要賣掉房子之後才能買房，而在頂層政策沒有利好的時候，這樣的置換週期就會被人為的拉的很長，過長的置換週期也直接把樓市陷入冰凍
4、 一手房是否進入搖號限價的新型模式
這一點也是很關鍵的，各位不要覺得搖號限價這樣一手房更加難買了，這個其實只是熱點樓盤的個別現象，但凡有一些一手房銷售情況並不好，那麼他對周邊的二手房直接進行干預，如果恰巧幾個一手房連城一個片區，那麼輻射的範圍也就更廣了
你所在的城市會不會經歷，你大概看這四點就可以了，如果這四點你在的城市全部具備了，那未來樓市不好或許就是大概率，但是如果只有一兩個，哪怕有一條不符合，那我們對樓市或許就不需要那麼悲觀
上海不湊巧的是，這些不好的全部經歷過了
以上為正文，來自盧俊
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