住房城鄉建設部關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知
建房〔2018〕49號
各省、自治區住房城鄉建設廳，北京市住房城鄉建設委員會，上海市住房城鄉建設管理委員會，天津市、重慶市國土資源房屋管理局：
2018年以來，各地貫徹落實黨中央、國務院決策部署，分類調控，因城施策，房地產市場總體保持平穩運行。近一段時間以來，部分城市房地產市場出現過熱苗頭，投機炒作有所抬頭，風險不容忽視。為促進房地產市場平穩健康發展，現就有關事項通知如下：
一、堅持調控目標不動搖、力度不放鬆
各地要牢固樹立“四個意識”，提高政治站位，毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持調控政策的連續性穩定性，認真落實穩房價、控租金，降槓桿、防風險，調結構、穩預期的目標任務，支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房，因地制宜，精準施策，確保房地產市場平穩健康發展。
解讀：穩房價、降槓桿，因地制宜、支持剛需……所以，政府的目的是防止泡沫，而非一味的控制房價，對剛需和部分城市可能會出臺刺激消費的政策。
二、加快制定實施住房發展規劃
各城市要結合當地經濟社會發展水平、住房供需狀況、人口變化情況，科學編制住房發展規劃，明確住房發展目標、重點任務和政策措施，合理確定住房和用地供應規模、結構、時序，引導相關資源合理配置。城市住房發展規劃報上級政府備案後實施，主要目標和指標納入當地經濟社會發展預期指標管理。2018年底前，一線、二線城市要編制完成2018年至2022年住房發展規劃，並報住房城鄉建設部備案後向社會公佈實施。
要統籌城鎮基礎設施和空間佈局，促進大中小城市和小城鎮協調發展，增強中小城市和小城鎮的承載力和吸引力，引導產業、就業和人口有序流動，促進職住平衡。
解讀：宏觀調控要因地制宜、因時而動，同時應當統籌好現在和將來，短期和長期的關係。而對於吸納較多人口的城市，配套會跟進，包括公租房等政策性房屋，但將充分考慮人口流動、產業均衡等。
三、抓緊調整住房和用地供應結構
各地要落實人地掛鉤政策，有針對性地增加住房和用地有效供給。切實提高中低價位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供應中的比例。要改進商品住房用地供應方式，建立房價地價聯動機制，防止地價推漲房價。
熱點城市要提高住房用地比例，住房用地佔城市建設用地的比例建議按不低於25%安排。要大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應，確保公租房用地供應。力爭用3—5年時間，公租房、租賃住房、共有產權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。
熱點城市要積極探索推動供地主體多元化，在權屬不變、符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的情況下，非房地產企業依法取得使用權的國有土地可作為租賃住房用地，6月底前，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都市要提出並上報建設租賃住房的具體實施方案。開展租賃住房、利用集體建設用地建設租賃住房、共有產權住房試點城市，6月底前要向住房城鄉建設部和相關部門報告試點進展情況。
解讀：政策性房屋與商品房適當比例原則，試點探索供地主體多元化，暫時不會發生重大變化，供地主體原則上仍以政府出讓為主，集體組織難以衝破現有制度的藩籬。
四、切實加強資金管控
要加強個人住房貸款規模管理，落實差別化住房信貸政策，強化對借款人還款能力的審查，嚴格管控消費貸款、經營貸款等資金挪用於購房加槓桿行為。嚴格落實企業購地只能用自有資金的規定，加強住房用地購地資金來源審查，嚴控購地加槓桿行為。
解讀：自從自香港等地方引進賣樓花制度（預售制度）之後，信貸政策長期伴隨，隨著消費觀念的轉變，公民利用槓桿的消費的行為已基本形成，故信貸政策差別化，將有效配套房地產管控政策，已經屢試不爽了。
五、大力整頓規範房地產市場秩序
各地要嚴厲打擊房地產企業和中介機構違法違規行為，嚴肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規避調控政策、製造市場恐慌等違法違規行為。要持續保持高壓嚴查態勢，對各類違法違規行為，發現一起，查處一起，並向社會公佈，形成震懾。
解讀：政策也是因時而調整的，捂盤惜售、炒買炒賣等行為，很可能造成市場恐慌，給宏觀調控添堵，故嚴查。
六、加強輿論引導和預期管理
解讀：網籤制度之所以被推廣，就是因為能有效掌握市場動態，供求可調節、參與主體可管控。從交易流程上的管控可助力宏觀調控政策，可寬鬆可收緊。
七、進一步落實地方調控主體責任
各地要堅決落實新發展理念，加快轉變發展方式，切實落實主體責任。住房城鄉建設部將加快建立房地產市場評價和監測預警體系，細化評價單元，完善對地方房地產調控工作的評價考核機制，具體落實地方政府穩房價、控租金的主體責任。同時嚴格督查，對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方，堅決問責。
解讀：管理部門實行責任制，便於調控政策的執行，但執行不力，也有可能造成權力尋租。但初衷是好的，現行的反腐等高壓環境下，執行過程中變形的可能不會太大。
住房城鄉建設部
2018年5月19日
閱讀更多 劉高鋒律師 的文章
