住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知
建房〔2018〕49号
各省、自治区住房城乡建设厅，北京市住房城乡建设委员会，上海市住房城乡建设管理委员会，天津市、重庆市国土资源房屋管理局：
2018年以来，各地贯彻落实党中央、国务院决策部署，分类调控，因城施策，房地产市场总体保持平稳运行。近一段时间以来，部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，风险不容忽视。为促进房地产市场平稳健康发展，现就有关事项通知如下：
一、坚持调控目标不动摇、力度不放松
各地要牢固树立“四个意识”，提高政治站位，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。
解读：稳房价、降杠杆，因地制宜、支持刚需……所以，政府的目的是防止泡沫，而非一味的控制房价，对刚需和部分城市可能会出台刺激消费的政策。
二、加快制定实施住房发展规划
各城市要结合当地经济社会发展水平、住房供需状况、人口变化情况，科学编制住房发展规划，明确住房发展目标、重点任务和政策措施，合理确定住房和用地供应规模、结构、时序，引导相关资源合理配置。城市住房发展规划报上级政府备案后实施，主要目标和指标纳入当地经济社会发展预期指标管理。2018年底前，一线、二线城市要编制完成2018年至2022年住房发展规划，并报住房城乡建设部备案后向社会公布实施。
要统筹城镇基础设施和空间布局，促进大中小城市和小城镇协调发展，增强中小城市和小城镇的承载力和吸引力，引导产业、就业和人口有序流动，促进职住平衡。
解读：宏观调控要因地制宜、因时而动，同时应当统筹好现在和将来，短期和长期的关系。而对于吸纳较多人口的城市，配套会跟进，包括公租房等政策性房屋，但将充分考虑人口流动、产业均衡等。
三、抓紧调整住房和用地供应结构
各地要落实人地挂钩政策，有针对性地增加住房和用地有效供给。切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例。要改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价。
热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，确保公租房用地供应。力争用3—5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。
热点城市要积极探索推动供地主体多元化，在权属不变、符合土地利用总体规划和城乡规划的情况下，非房地产企业依法取得使用权的国有土地可作为租赁住房用地，6月底前，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都市要提出并上报建设租赁住房的具体实施方案。开展租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房、共有产权住房试点城市，6月底前要向住房城乡建设部和相关部门报告试点进展情况。
解读：政策性房屋与商品房适当比例原则，试点探索供地主体多元化，暂时不会发生重大变化，供地主体原则上仍以政府出让为主，集体组织难以冲破现有制度的藩篱。
四、切实加强资金管控
要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强住房用地购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。
解读：自从自香港等地方引进卖楼花制度（预售制度）之后，信贷政策长期伴随，随着消费观念的转变，公民利用杠杆的消费的行为已基本形成，故信贷政策差别化，将有效配套房地产管控政策，已经屡试不爽了。
五、大力整顿规范房地产市场秩序
各地要严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为，严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为。要持续保持高压严查态势，对各类违法违规行为，发现一起，查处一起，并向社会公布，形成震慑。
解读：政策也是因时而调整的，捂盘惜售、炒买炒卖等行为，很可能造成市场恐慌，给宏观调控添堵，故严查。
六、加强舆论引导和预期管理
解读：网签制度之所以被推广，就是因为能有效掌握市场动态，供求可调节、参与主体可管控。从交易流程上的管控可助力宏观调控政策，可宽松可收紧。
七、进一步落实地方调控主体责任
各地要坚决落实新发展理念，加快转变发展方式，切实落实主体责任。住房城乡建设部将加快建立房地产市场评价和监测预警体系，细化评价单元，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，具体落实地方政府稳房价、控租金的主体责任。同时严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方，坚决问责。
解读：管理部门实行责任制，便于调控政策的执行，但执行不力，也有可能造成权力寻租。但初衷是好的，现行的反腐等高压环境下，执行过程中变形的可能不会太大。
住房城乡建设部
2018年5月19日
閱讀更多 劉高鋒律師 的文章
