劉律師的聯繫方式
【引言】
買方簽署房屋買賣合同時尚未取得購房資格，之後賣方起訴主張違約賠償卻被駁回，欲知詳情，且看粵家律師團隊劉亞娟律師是如何代理買方並取得勝訴的。
【案情簡介】
2017年1月龍某與周某、滕某、第三人某房地產公司簽訂一份《房地產買賣合同》，約定由周某、滕某將其名下的位於深圳市寶安區的一套房產轉讓給龍某，成交價為人民幣563萬元（不含稅），同時對交易定金、付款方式、權屬轉移登記、房屋的交付、稅費承擔、違約責任等都都做了明確的約定。龍某於簽訂該合同當天交付了定金，於2017年4月完成了入深戶的相關手續（以取得購房資格），同月，某銀行向龍某出具了《個人貸款承諾函》，2017年5月龍某與周某、滕某進行了網籤合同並在同月辦理了涉案房產的過戶手續，龍某取得了涉案房產的所有權。同年7月，周某、滕某以龍某在簽訂《房地產買賣合同》時隱瞞不具備購房資格存在違約為由，向法院訴請違約損失。龍某委託粵家律師團隊首席律師劉亞娟代理本案。
【律師策略】
經詳細瞭解案情後，劉律師制定如下策略：
首先，向法庭提交了如下證據：
除了提交交易過程中的房產買賣合同、定金收據及轉賬流水、貸款承諾函、房產證、二手樓交易資金委託監管協議、交易資金委託監管業務收款收據等資料用於向法庭證明交易已完成的事實外，此外，還針對案件爭議焦點問題收集並提交了以下證據：
2、常住人口登記卡：證明被告於2017年4月6日已經轉入深戶，已具備購房資格。
3、錄音及文字整理及光盤：同樣證明原告對被告正在辦理深戶手續早已知情。
4、《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施》文件：證明購房資格時間節點是以網籤合同時為準。
5、發票（申請入戶繳納的人事代理費）：證明被告於2016年12月14日就已開始著手在辦理入深戶，為順利購買房屋做準備。
其次，當庭提出以下答辯觀點：
周某、滕某與龍某簽署的房屋買賣合同已順利履行完畢，房屋已過戶至龍某名下，周某、滕某亦已完成交房。雙方交易流程所耗費的時間正常合理，不存在周某、滕某主張的房屋買賣合同無法按照合同約定的時間辦理的情況，龍某積極履行了合同約定的各項義務，周某、滕某不存在任何的損失，要求鉅額賠償無事實及法律依據。
一、簽署房屋買賣合同之前，周某、滕某對龍某正在辦理入戶深戶手續一事知悉並同意。
二、購房資格的認定是以在產權登記中心網籤合同時為準，而並非是以雙方在中介處簽署買賣合同時為準。
儘管雙方在中介處簽署的《房產買賣合同》中十二條約定了“買受人承諾符合現行政策規定的置業條件並已知悉銀行相關的貸款規定，否則，因買受人原因無法購買的，責任由買受人自行承擔”，但是該條款並不能作為認定龍某構成違約的依據。
首先，根據深圳市人民政府於2016年10月4日發佈的《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施》第四條之規定“購房時間的認定，以在本市房地產主管部門信息系統網籤購房合同的時間為準”，因此，關於購房資格的認定是以雙方在不動產登記中心的網籤時間為準的，也就是說，龍某即便在中介處簽署合同時暫時還不具備購房資格，但是隻要在合理時間或者在合同約定的時間內取得了購房資格，那麼對於過戶則不會產生任何影響。
其次，該條款主要規定的是若因買方原因無法購買的，責任由買方自行承擔，而本案的事實是龍某已經在合理時間內取得了購房資格，並且已經完成過戶而並非是“無法購買”，因此，在交易已順利完成後，周某、滕某再以該條款來主張龍某的違約責任，其主張是無事實依據和法律依據的。
三、涉案房產買賣的交易完成時間完全在雙方可預見的合理期限內，不存在交易完成時間過長的情況。
涉案房產的買賣合同於2017年1月7日簽訂，於2017年2月15日辦理了首期款監管手續，2017年4月13日獲得貸款承諾函，並於2017年5月2日辦理過戶登記手續，歷時不足四個月。
由此可知，假設雙方在2月15日（在合同約定時間內）辦理了首期款監管後，銀行於3月15日出具了貸款承諾函（即便不存在任何其他因素，銀行正常審批貸款的流程也至少需要一個月以上），賣方在買方取得貸款承諾函後再去贖樓一般情況下也至少需要花費半個月時間，如此滿足雙方到國土部門辦理遞件過戶的條件時最快也到了4月初，而又根據合同第六條之規定，雙方在滿足遞件過戶條件時30日辦理即可，因此，雙方在5月初辦理遞件過戶手續仍在雙方預見的合理時間內。在此過程中，龍某同步辦理深戶入戶手續並沒有給房產交易造成任何遲延。
因此，涉案房產買賣合同的整個交易時間正常合理，並不存在周某、滕某所稱的無法按照合同約定的時間辦理。
四、周某、滕某在合同履行的過程中存在多處違約行為，龍某保留追究其責任的權利。
周某、滕某在合同履行的過程中存在多次違約行為，具體體現在:首先，周某、滕某未嚴格按照合同第一條第三項之約定在合同簽訂後30日完成贖樓，如果周某、滕某依約嚴格履行合同（即若在2月7日前已完成贖樓），那麼周某、滕某與龍某原本可以在4月14日（即取得銀行貸款承諾函的第二天）即可去辦理遞件過戶手續，而不必等到5月2日，正是由於周某、滕某直到龍某取得貸款承諾函之後才去贖樓，故導致過戶時間又往後延遲了半個月，由此造成的損失和責任應由周某、滕某自行承擔，且相反，龍某有權追究周某、滕某遲延履行的違約責任。
其次，合同約定在“房間除電視和冰箱帶走外（含生活用品），其餘留給買方”，然而，周某、滕某在交房時已將房屋內大部分家電傢俱予以轉移，周某、滕某的違約行為龍某尚未予以追究，周某、滕某反向龍某主張鉅額違約金，實屬不合理。
綜上所述，涉案房產的交易已順利履行完畢，龍某積極及時地履行了合同約定的義務，周某、滕某已獲得涉案房產的全部交易房款，因此，周某、滕某在龍某無違約行為的情況下，主張鉅額的賠償無事實和法律依據，應予以駁回。
【法院判決】
經法院對本案進行審理查明後，依照《中華人民共和國合同法》第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：
駁回原告周某、滕某的全部訴訟請求。
……
【承辦律師團隊】
劉亞娟律師，現為北京市盈科（深圳）律師事務所高級合夥人律師，深圳市律師協會民事法律委員會委員以及規章制度委員會委員，深圳婚姻家事法律服務志願團律師、深圳婦聯律師志願團成員。曾為深圳市律師協會女律師工作委員會委員，深圳市第九屆律師代表大會代表；深圳晚報情感熱線嘉賓點評律師；搜房網＂關注購房者＂律師顧問團律師；大粵房產網嘉賓點評律師；新華房產網律師團成員、咚咖房學院特邀講師。
劉律師先後從事警察、律師之職，2007年進入律師行業，2009年開始獨立執業至今，成功辦理、調解家事案件數百起，性格特點：感性兼具理性，內心強大、淡定從容，專業知識紮實，實踐經驗豐富，善於從細節入手。
2016年12月，劉律師創建粵家律師服務團，主要服務領域為：婚姻家事的調解與訴訟、房產類、繼承糾紛類訴訟、財富管理與傳承。
(本團隊常年接受各團體，企事業單位邀約，提供家事法律知識宣講活動，預約熱線：13924665713，聯繫人：趙律師。)
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