潮水退去，才知道誰在裸泳。

因為一則流言，三四線城市看起來又要響起一首涼涼了。

上個月25日，市場流出“國開行將棚改貸款審批權收回總行，全國一刀切暫停棚改”的消息；緊接著6月26日地產股應聲暴跌。

雖然事情看起來不會像傳言的“一刀切暫停棚改”那樣無法逆轉，但事情顯然已經起了變化——棚改安置方式的政策導向開始發生轉變。

而更多的消息都顯示，國開行將棚戶區貸款審批權限收回總行的靴子落下後，預計住建部、國開行均會要求新增棚改項目降低貨幣化安置的比例，實物安置將重新成為主要的安置手段。

為什麼重提實物安置，因為相對應的正是貨幣化安置。

壹

什麼是棚改？

全國棚改最早起源於2004年，彼時，從遼寧省撫順市開始，不斷向全國推廣。2013年，全國化棚改開始。

什麼是棚改貨幣化？

作為我國重大保障性安居工程，棚改項目在過去4年持續獲得政策性銀行貸款的充分支持，貨幣化安置逐漸成為實物安置外另外一種重要棚改支持。抵押補充貸款（PSL）成為棚改貨幣化安置資金的主要來源，在地方棚改資金來源中佔比近80%。截至2018年5月末，PSL餘額達3.1萬億，同比增速為33%；2018年1-5月累計投放抵押補充貸款（PSL）4976億元，較去年同期增長38.8%．

國泰君安證券研究所報告顯示，2008年到2014年期間，棚改主要以實物安置為主，貨幣安置為輔，從2014年底去庫存政策實施以來，2015年全國啟動第一輪棚改中，安置逐步轉向為以貨幣安置為主（包括髮放購房券、政府購買存量商品房安置、一次性貨幣補償等）。據住建部的數據，貨幣化安置比例在2014年只有9%，但此後出現躍升，2015年至2016年的比例分別是29.9%、48.5%，到2017年，全國棚改貨幣化安置比例超過60%。

南方週末這樣回顧這一輪信馬由韁的房地產行情：“在2014年這個關口，‘去庫存’和‘棚改三年攻堅計劃’兩個艱鉅的任務撞在了一起，而棚改貨幣化，同時解決了這兩大難題。”

貨幣化安置的威力有多大？

2017年我國棚改計劃開工600萬套，即使按照50%安置比例中性假設，就可以實現2.55億平方米的去庫存規模。而整個2017年，全國商品房銷售面積為16.9億平方米——即使按照50%貨幣化安置，依然能佔到商品房開發中近20%的份額。

換一個角度，2014年底貨幣化安置啟程的大背景是，全國三四線城市的“去庫存”攻堅戰，而截至2018年5月末，全國商品房待售面積5.6億平方米，創最近46個月的新低。去庫存任務已基本完成。

貳

那麼，貨幣化安置是如何實現這一歷史性功績的？

首先，我們來看一張圖：

我們依然還是從結果來看問題：

2003年開始的棚改推進緩慢，而引進貨幣化僅僅4年，棚改則簡直風生水起，解決了三、四線城市的去庫存功績按下不表，甚至引發了兩大“拷問”：

一、拉高三、四線房價；

二、提高政府隱性債務風險的可能性。

而貨幣化棚改是怎麼做到的，我們一一來揭開謎底：

2015年前的棚改中，推進緩慢的原因是公開的秘密：政府沒錢，相比北上廣深的長袖善舞，三、四線城市即使巧婦也難為無米之炊，更何況按照中國的行政級別，權力與資源是自上而下階梯式分佈，地方政府看著千瘡百孔的城市傷疤再著急上火，沒錢，啥都幹不成。

而對於廣大開發商而言，恆大、碧桂園的三、四線模式雖然讓人豔羨，但是終究不敢越雷池半步，

1、模糊的政商關係，是許多開發商不敢涉足的雷區；

2、沒地。雖然小城市的城鎮化程度低，看起來棚改區域更多，但真正能夠用於馬上供應的土地，是無法跟一二線城市相提並論的；

3、沒客戶。相比實物安置，開發商的商品房價格一定程度上是不貼合三、四線城市大部分群眾的需求的，三、四線缺發大批量進駐開發商的市場容量。

2015年前的三四線開發中，政府缺錢，開發商一則缺“地”，二來缺“人”，是以導致庫存不斷升高。

但貨幣化安置，同時解決了這三個問題：

一、沒錢？好，國開行給你錢，一給就是幾十個億，而且年限長，成本低；

二，沒地？OK，給你錢，錢有了，去拆吧，棚改動遷，地自然就出來了；

三、沒客戶？OK，參考第一條，從棚戶、動遷中拿到錢的農民、城鎮居民，不僅有了首付，甚至足以全款。

第三點，杭州身邊的案例，就是2017年的臨安。房價幾乎十年不漲的臨安，因為大舉拆遷且貨幣化安置到位，加上撤市建區的強力助推，房價三個月幾近翻番。

叄

有這麼一個故事：

有一位老爸想讓能讓自己的兒子成為比爾·蓋茨的女婿。兒子名牌大學畢業，有一份體面的工作，風流倜儻，是一位風頭正健的瀟灑帥哥。“給我找女朋友，老爸，你有沒有搞錯？圍著我的女朋友足夠一個加強排。”兒子不屑。

老爸說：“如果這位女朋友是比爾·蓋茨的女兒呢？”兒子眨巴著眼睛，同意了。老爸找到比爾·蓋茨，說：“老蓋，給你介紹一位年輕有為的後生做女婿。”

“我的女兒年幼，還不到考慮這事的時候。”老蓋不屑：“這位後生可不一般，不僅帥氣，才華出眾，更重要的是，他還是世界銀行的副行長。”老蓋眨巴著眼睛，同意了。

老爸旋即來到世界銀行行長沃爾芬森的辦公室，說：“老沃，給你推薦一位年輕有為的副行長人選。”“世界銀行已經有7位副行長了，在世界各地掌管金融業務，已經不需要了。”老沃在敷衍。“假如這位後生是比爾·蓋茨的女婿呢？”老爸輕描淡寫。老沃眨巴著眼睛，同意了。

老爸的兒子就這樣成了比爾蓋茨的女婿，也理所當然地做成了世界銀行副行長。

地方政府、開發商、拆遷戶之間的關係彷彿就是個那個名牌大學畢業生、比爾·蓋茨的女婿、世界銀行副行長的關係，而支點，就是國開行打給地方政府的第一筆貨幣化安置資金。

結論是：有錢，真的是可以為所欲為的。

上帝欲讓其滅亡，必先讓其瘋狂。

如果只是完成去庫存，那貨幣化安置就不是一把雙刃劍了，自然也不會演化到今天的地步了——2016年後，在貨幣化安置進入深水區之後，反噬的效果來了：

貨幣化安置，推高了房價。

市場經濟的基本規律告訴我們，供求關係決定價格，供不應求，價格上漲；反之，供過於求，價格下探。

貨幣安置下的棚戶區改造，短期內大量釋放居民購房需求，而來自於PSL的貨幣化安置資金則直接提高了房地產到位資金，刺激房地產銷售向好。當市場短期內新增大量客戶，而蓋房子顯然需要一定的週期，三、四線市場短期內完成了從供過於求的買方市場，變成了供不應求的賣方市場，房價上行通道就此打開。

而同時，因為來自PSL的貨幣化安置資金則直接讓地方政府（隱藏而公開的最大地主），有了土地出讓時與開發商持續拉鋸的底氣，在某個雙方利潤博弈點上達成的平衡，則顯然通過地價傳遞到了房價。

供求關係改變，地價基準改變，房價上漲，就此水到渠成。

尼采在《善惡的彼岸》裡說，“與惡龍纏鬥過久，自身亦成為惡龍；凝視深淵過久，深淵將回以凝視。”

而貨幣化安置，正在成為三、四線城市新的深淵。當市場由高庫存變為供不應求的局面，棚改貨幣化的歷史使命，也基本宣告完成。

此時傳出棚改貨幣化被叫停的消息，某種程度上，是合理的。

肆

那麼，這關杭州P事呢？杭州一不是三四線城市，二又不缺錢。

嗯，還真關杭州一點事。

第一，杭州真的不是三四線城市。

確實，這幾年的新晉網紅城市杭州，從來都不是三、四線城市，但是有趣的是：即使一線城市，區域的發展也依然有著天生不平衡的原罪，杭州破萬的GDP裡，上城、濱江領銜，蕭山、西湖、江干、拱墅緊隨其後，這兩年剛剛“收編“的富陽、臨安，就難以全身而退了，更何況8000多平方公里的幅員遼闊裡，也不都是一馬平川，往北，崇賢、瓶窯，往東，半山、田園，往西，餘杭、閒林，家家都有本難唸的經。

更何況，即使市中心，也不是鐵板一塊，經歷了城東新城三堡到七堡的土地整理後，動遷工作甚至都已經一隻腳踏進了朝暉。是的，朝暉部分區的拆遷摸底已經接近完成——冬天到了，春天還會遠嗎？

市中心範圍裡，朝暉、大關、採荷、德勝、翠苑，這些上世紀80-90年代修建的大量的經濟適用房、安置房，正在成為城中村改造的新一輪目標，而這些小區都是和朝暉一到十區一樣，動輒數千甚至近萬戶的大型社區。

基數龐大，盤根錯節，眾口難調。

2016年，杭州提出“主城區城中村改造五年攻堅行動”，計劃從2016年起，用5年時間基本完成178個主城區城中村改造，將主城區城中村打造成配套完善、生活便利、環境優美、管理有序的新型城市社區。

過去的2017年北稱為杭州“拆遷量最大的一年”，官方數據顯示，城中村改造和小城鎮環境綜合整治工作均取得了重大突破和階段性顯著成效。其中城中村改造工作快速平穩推進，全年完成整村徵遷“清零”69個村，徵遷59796戶，整治5098戶，開工建設安置房約423萬平方米、竣工約627萬平方米,回遷安置10367戶。

徵遷59796戶，回遷安置僅10367戶，拋去回遷安置，杭州差不多有5萬戶家庭採用的是貨幣化安置，所以，拆遷戶是過去兩年裡“拆遷——地王——限價——搖號”流程的點火裝置。

更直接的數據反映是：2017年的杭州，一共賣了16.26萬套房子，若5萬戶手握重金的拆遷戶，如果全部在當年購房，佔比超過30%。

讓廣大限購客戶更崩潰的是，這些拆遷戶，政府拿走了他們的房子，給了他們錢，還幫他們騰出了名額，讓他們毫無後顧之憂、有足夠的底氣殺入購房大軍之中……

第二，杭州也不差錢。

GDP萬億、人均收入都要邁入中等發達國家的杭州看上去確實從政府，到民眾都不差錢，畢竟手握一千萬，在杭州都感覺一無所有。

是的，在杭州的很多地方，手握千萬，不過只能買套房子而已。

但還是那句話，不患寡而患不均。

2018年，杭州將完成拆遷安置房項目開工1500萬平方米，回遷安置1萬戶，主城區完成整村徵遷56個村，徵遷住戶4萬戶。

也就是說，如果按照2017年的套路，至少3萬戶需要貨幣化安置，如果按照城東新城每戶720-900萬的拆遷補償標準，也就2000多個小目標吧。

想想5月出讓的百井坊寶地，總價107億、單價輕鬆破5萬，這個讓人熱血沸騰的數字，說不定已經成為一公里之外的朝暉、天水巷、胭脂新村的拆遷補償參考標準：那些每天仰視杭州大廈、守望武林壹號的原住民們，內心的算盤珠子，也許已經撥得叮噹響。

畢竟，這裡的地段，比城東新城更好。

畢竟，錢，誰會嫌多呢？

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關鍵字: 棚改 西湖 貨幣化